Рейтинг: 4.7/5.0 (1940 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Одним из наиболее распространенных контрактов в современном мире является договор переуступки. Переуступка прав собственности на квартиру означает передачу полномочий между субъектами, оформленную надлежащим письменным соглашением. До момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, его собственники могут меняться неоднократно. Данные деяния оформляются договором переуступки, а он в свою очередь регистрируется Росреестром. Пример можно скачать бесплатно по прямой ссылке без ограничений.
Правовой акт переуступки составляется минимум в трех экземплярах. Все три экземпляра сдаются в филиал Росреестра для производства регистрационных действий. После этого, по-одному получают стороны, а третий хранится в архиве регистрирующего органа. В тексте переуступки важно проверить каждую цифру и букву, чтобы исключить пунктуационные и грамматические ошибки. Дальнейшие судебные споры, связанные с дорогостоящим объектом, никому не нужны. Для составления обсуждаемого пакта лучше обратиться к опытным практикующим юристам.
Обязательные пункты договора переуступкиДругие новости по теме:
Цессия — переуступка права собственности на помещение. Покупка объекта до завершения постройки.
Примерно 15% новостроя на незаконченной стадии строительства приобретается по соглашению цессии. Высокий процент наблюдается при практически завершенном здании — около 90%.
Схема переуступки прав массово распространена и имеет свои особенности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно !
Переуступка по ДДУ — что это?Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте что такое ДДУ )
Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.
Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.
Сведения покупателюПри приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:
Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается договором ДДУ ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.
Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.
Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:
Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.
Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.
Алгоритм заключения договора
Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия :
Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги :
Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство. В нем указывается:
У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.
Действия сторон сделкиПокупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.
Правильное составлениеПосле всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.
В договоре прописывается:
Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).
В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:
После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.
Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.
Сроки заверения — от 5 до 10 рабочих дней.
В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.
Какие есть особенности?Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.
Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время. Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется после регистрации ДДУ. а на это может уйти до нескольких месяцев.
Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.
При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.
ЗаключениеПереуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.
Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.
Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обратитесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно !
06.06.2016 в 16:42
Здравствуйте, вступили в ДДУ у застройщика. По их акции оплатили 70 %, 30 без процнтов можно в рассрочку. Теперь пос емейным обстоятельства нам необходимо сделать договор переуступки. Застройщик отказывается нам давать согласие на то, что новый дольщик будет вносить оставшуюся сумму, т.е. они вообще не соглашаются на договор переуступки, т.к. не полностью внесена сумма первым дольщиком. Имеет ли застройщик право отказать?
06.06.2016 в 21:23
Добрый вечер. Если в контракте с вашим застройщиком указан подобный пункт, т.е. о невозможности переуступки, то, конечно, он вам вправе отказать.А если нет, то в любом случае право на переуступку проходит через этап соглашения с застройщиком, так что он вам вправе отказать. Можно попробовать уже через суд тогда, указав в качестве причин веские( например, трудное финансовое положение в семье).
10.06.2016 в 11:27
Добрый день Герасим, могу посоветовать Вам следующий вариант выхода из положения. Вы самостоятельно, то есть согласно условиям договора ДДУ вносите сумму на недостающие 30% и в то же время составляете расписку с новым дольщиком на данную сумму денег. После того как уплачена вся сумма совершить переуступку будет уже не так проблематично. А к вопросу о том может ли отказать застройщик, то это нужно читать условия контракта.
06.06.2016 в 16:42
В соглашении по переуступке по ДДУ записали срок расчета 3 дня с момента регистрации соглашения. Но регистрация и срок получения различны + часть оплаты по ипотеке. Как правильно вписать условия расчета?
06.06.2016 в 21:15
Добрый вечер. Часть оплаты по ипотеке не входит в этот срок. В него входит срок рассчета. Если по соглашению он расписан на 3 дня, то вы обязаны рассчитаться за это время. А срок получения не имеет отношения к вашему делу совсем.
10.06.2016 в 11:18
Добрый день Валентин, если правильно понимаю, то вы хотите исправить договор переуступки. А поскольку часть вашей суммы за жилье будет выплачиваться по ипотеке, то в течение 3-х дней вам необходимо выплатить только недостающую по ипотеке сумму, ипотека выплачивается банком на условии договора ипотечного кредитования, и если вы внесете исправления, то это ни на что не повлияет.
17.03.2016 в 16:34
Новости по тематике
Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.
Переуступка прав: что это такое и как оформляется?В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:
Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.
Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!
• По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.
По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
Порядок проведения сделки по переуступке прав
Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.
Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.
Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.
После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:
• договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
• акт передачи всех документов;
• договор уступки.
По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.
А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.
Приобретение квартиры в новостройке по переуступке правОдной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке? ).
После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.
Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).
Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.
Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.
Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.
Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.
Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.
Оформление переуступки права «задним» числомПереуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.
Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.
Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще – меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.
Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.
Заключать договор уступки права или нет – решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией – тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.
Здесь и далее представлен образец договора переуступки (цессии) прав на квартиру при долевом строительстве между физическими лицами. Договор переуступки должен быть согласован с застройщиком и утвержден нотариусом. Также договор переуступки возможно оформить, если на приобретение квартиры был выдан ипотечный кредит.
г. Санкт-Петербург «__» _____________ 20__г.
ФИО, паспортные данные лица 1, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и ФИО, паспортные данные лица 2, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Цедент, руководствуясь статьей 382 ГК РФ, уступает Цессионарию свои права и обязанности по договору №_____ от «__» ___________ 20__г. «о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома», заключенному между ООО «Застройщик» и Цедентом, предметом которого является долевое участие в строительстве жилого дома расположенного по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, ____________ район, квартал _____.
1.2. Объем уступаемых требований по данному договору – Доля в объеме одной однокомнатной квартиры (далее по тексту – Квартира), проектный номер: №____ (номер Квартиры по ПИБ: ___), расположенной в доме по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, ______________ район, квартал _____, общей площадью ____м.кв. (по вышеуказанному договору ____м.кв.) с учетом площади балкона, стоимостью ______________________________________ руб.
1.3. Данная Квартира на момент подписания настоящего договора профинансирована Цедентом в полном объеме.
2. ПЕРЕЧЕНЬ ПРАВ УСТУПАЕМЫХ ЦЕДЕНТОМ
2.1. По настоящему договору Цедент переуступает Цессионарию все права и обязанности по договору №________ от «__» _________ 20__г. «о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома».
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Цедент обязуется:
3.1.1. Передать Цессионарию документы, удостоверяющие права требования по вышеуказанному договору, а именно:
договор №______ от «__» _________ 20__г. «о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома»;
документы, подтверждающие фактическое выполнение Цедентом своих финансовых обязательств по договору №_______ от «__» __________ 20__г. «о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома».
3.2. Цессионарий обязуется.
3.2.1Оплатить Цеденту цену уступаемых прав по настоящему договору.
3.3. Все расчеты по настоящему договору производятся без участия ООО «Застройщик».
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий договор заключен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
5.3. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами взятых на себя обязательств.
5.4. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы и явлений приравненных к таковым – стороны регулируют взаимоотношения на основании действующего законодательства.
5.5. Подписанием настоящего договора Цедент гарантирует, что принадлежащие ему права требования по договору никому не проданы, не заложены, не уступлены, в споре или под запрещением не состоят, правами третьих лиц не обременены.
5.6. Оплату услуг по государственной регистрации прав собственности Цессионария на указанную квартиру обеспечивает сам Цессионарий.
5.7. Настоящий договор считается утратившим силу в случае невыполнения Цессионарием обязательств по п.3.2.1. п. 3.2.2. настоящего договора.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
ЦЕДЕНТ: ФИО, паспортные данные.
ЦЕССИОНАРИЙ: ФИО, паспортные данные
Для удоства мы подготовили электронный вариант договора, доступный для скачивания.
закрыть
Цессия что это такое? Цессия или переуступка прав – сделка, при которой лицо, ранее купившее жильё у застройщика передаёт право получения недвижимости другому. Схема распространённая, выгодна всем сторонам. Застройщик получает быстрые деньги, инвестор – прибыль, новому хозяину недвижимость обходится дешевле, чем при покупке готовой квартиры .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-74. Это быстро и бесплатно !
Продажа квартиры по договору цессииОсобого закона, который регулирует куплю-продажу по переуступке права собственности нет, но для их документального оформления существует ряд законов:
Сделка не должна противоречить Гражданскому Кодексу.
Договор переуступки между застройщиком и покупателем можно заключить до момента подписания застройщиком акта приема-передачи квартиры (регистрации договора).
Когда права на построенную квартиру уже переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.
Переуступка прав на квартиру в новостройке достаточно распространена. Переуступка квартиры в новостройке обходится дешевле, чем покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.
Переуступка считается правомерной лишь при соблюдении ряда условий:
Банкротство компании. Стоит быть очень осторожным, если вы покупаете квартиру по переуступке прав за небольшие деньги.
Возможно, уже известно о предстоящем банкротстве застройщика и тем самым пытаются «спихнуть» неликвидные активы.
После заключения договора, претензии можно будет предъявить только застройщику, даже если дольщик знал о его финансовых проблемах.
Поэтому перед подобной сделкой не поленитесь навести справки о финансовом положении застройщика. Ещё один вариант – прописать в договоре ответственность продавца перед покупателем.
Перед подписанием договора цессии покупателю необходимо узнать соответствует ли новостройка плану, сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки .
Встречаются случаи двойной переуступки прав. Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации. если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.
Ненадёжный продавец. Если он не уведомит фирму-застройщика о том, что уступает квартиру, сделка признаётся фиктивной.
Предлагаем вам посмотреть видеоролик, что такое переуступка прав при продаже недвижимости и каковы риски.
Алгоритм действий при заключении договораПродавец выплачивает застройщику весь долг за недвижимость, или же переводит его на нового хозяина. Новый хозяин недвижимости обязуется взять на себя все обязательства по первоначальному договору долевого участия. В дальнейшем, до сдачи дома, такую процедуру можно проводить несколько раз.
Перед началом процесса купли-продажи, надо убедиться в благонадёжности застройщика . В офисе предоставят все документы, которые затребует покупатель.
Порядок действий продавца:
В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы.
Следующим общим для всех шагом станет составление договора прав переуступки. Лучше всего привлечь квалифицированных юристов, занимающихся недвижимостью.
Обязательно указывается тип договора. Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
Далее следует регистрация договора. После регистрации происходит передача денег.
Право перехода документально оформляется в Регистрационной или Кадастровой палате, или в многофункциональном центре .
Договор подписывается всеми сторонами в присутствии работника одного из этих органов.
Предлагаем вам скачать образец договора переуступки прав по договору участия в долевом строительстве: Скачать .
Необходимо предъявить собранные документы, уплатить государственную пошлину. После этого сотрудник сам заполнит заявление, где будет прописан объект переуступки, дата получения договора. Если все документы в норме, сторонам сделки необходимо подписать заявления.
После всех формальностей, сотрудник заберёт все документы кроме паспортов, раздаст расписки и назначит примерную дату. В указанный срок договор забирает покупатель, а продавцу выдаются бумаги для уплаты необходимых налогов. Также регистратор вернёт все ранее поданные оригиналы.
Если вы хотите узнать, как получить налоговый вычет при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.
Договор цессии в ЖСКПродажа через ЖСК (строительный кооператив) происходит немного сложней. Процесс вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом.
Продавец пишет заявление на имя председателя кооператива, в нём просит разрешить продажу пая. Данные на покупателя поступают в кооператив.
Окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять только правление ЖСК. Возможность продажи недвижимости по переуступке решается общим собранием членов кооператива.
Законом предусмотрена продажа жилья по переуступке в ипотеку. Продавец передаёт все свои обязательства по оплате покупателю, но для этого понадобится согласие банка.
Клиент, приобретающий квартиру принимает все условия кредитования ранее подписанного договора.
Кредитование таких объектов связано с повышенным риском. Покупателю надо быть очень внимательным, так как банк может внести любые изменения в ипотечный договор.
Если вы хотите узнать, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, советуем вам прочитать статью.
Выплата обязательных налогов по переуступке праваНалоговый Кодекс предусматривает выплату 13 % от полученной прибыли.
После получения дохода от сделки, продавцу необходимо заплатить разницу между полученной суммой за недвижимость и той суммой, за которую он её приобретал.
Приведём пример: квартира была куплена на стадии котлована за 3 миллиона рублей. Сумма сделки после продажи почти готовой квартиры составила 5 миллионов рублей. Разница в 2 миллиона, соответственно налог к уплате – 260 тысяч рублей. Также, необходимо подать декларацию формы 3-НДФЛ.
Новый владелец квартиры может потребовать от продавца письменную расписку, с помощью которой он сможет получить налоговый вычет в 13 %.
У вас есть вопрос юридического характера?
