Руководства, Инструкции, Бланки

Как Продать Квартиру По Ипотеке Пошаговая Инструкция

Рейтинг: 4.7/5.0 (1525 проголосовавших)

Категория: Инструкции

Описание

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция Пошаговая инструкция Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру. который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя - выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку. а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное - ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом - ничего страшного: цена вопроса не велика.

Николай Геращенко | 14 февраля

ипотека Я боюсь, что наличие двух иждивенцев и только половины подтвержденного дохода из 60 тыс. руб. а также не погашенного автокредита, по которому выплачивается 15 тысяч рублей ежемесячно - серьезное препятствие для получение ипотеки на сумму, превышающую 1 млн рублей.В том же случае, если Вы погасите автокредит - Вы можете рассчитывать, ориентировочно, на 1.5 млн руб.

Елена | 10 февраля

ипотека Возраст - 36 лет, рассматривать как залог имеющуюся квартиру не хотела бы, автоплатеж 15000 в мес. ипотеку бы хотела на 10-15 лет.

Николай Геращенко | 08 февраля

ипотека Здравствуйте.Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно выяснить некоторые нюансы:1) Каков Ваш возраст и планируемый срок ипотеки? Обычной практикой для банков является следующее требование: к моменту завершения выплат по кредитному договору возраст заемщика должен быть не более 65 лет. Скажем, 50тилетний заемщик (при условии его прохождения по другим факторам) может рассчитывать на ипотеку, сроком не более 15 лет.2) Готовы ли Вы рассматривать имеющуюся 3хкомнатную квартиру, как возможный залог.

Другие статьи

Покупка квартиры: пошаговая инструкция 2015

Инструкция по предстоящей покупке квартиры

Покупка квартиры – с одной стороны, радостное событие, а с другой – сложный и ответственный шаг. Ведь опасности подвергаются слишком большие деньги. Поэтому первое, с чего следует начать, это определиться – предпочесть действовать самостоятельно, ограничившись редкими визитами к специалистам за периодическими консультациями, или обратиться в агентство недвижимости за помощью профессионального риелтора, или же предпочесть грамотного юриста.

Поэтапные действия при покупке недвижимости без риелтора

Правда, за свои услуги специалисты потребуют кругленькую сумму, и если вы не готовы делиться деньгами, то подбирать жилье и покупать его придется самостоятельно. В 2015 году квартиры все еще в цене, и их стоимость только растет, впрочем, как и возрастает число мошенников. Поэтому, чтобы не попасться на удочку мошенников, специально для тех, кто хочет пройти весь процесс приобретения недвижимости, была создана пошаговая инструкция покупки жилья в 2015 году.

Критерии выбора квартиры для покупки

Прежде, чем приступать к процессу покупки жилья в 2015 году, необходимо выбрать подходящую недвижимость, используя определенные критерии, которые определят подбор квартиры для комфортного проживания всей семьи. Разумеется, каждый покупатель недвижимости руководствуется личными предпочтениями при выборе будущего жилья. Однако некоторыми критериями пренебрегать не стоит.

Так, можно купить жилую недвижимость на:

  • первичном рынке в новостройке на стадии начала или завершения строительства
  • вторичном рынке за счет собственных денежных накоплений
  • первичном или вторичном рынке за счет ипотечного кредита.

При этом, останавливать свой выбор на квартире в тех домах, которые близко расположены от промышленных предприятий, высоковольтных линий электропередач, аэропорта и других крупных транспортных узлов, нежелательно. Также не стоит приобретать жилье в домах, которые находятся в местах с отсутствием минимально необходимой инфраструктуры (аптеки, магазины, транспортное сообщение).

Но самый главный критерий, которым должен руководствоваться каждый покупатель – это выбор недвижимости с надежной документацией, то есть, выбрав один-два варианта квартир, их нужно проверить на юридическую чистоту. Под этим термином подразумевается следующее:

  • соответствие всех правоустанавливающих документов требованиям законодательства РФ
  • отсутствие лиц, имеющих законное право на пользование недвижимостью после продажи
  • отсутствие лиц, права которых были нарушены при ранее совершенных сделках с продаваемой квартирой.

Отметим, что в российском законодательстве не существует такого термина, как юридическая чистота, но это словосочетание в 2015 году прочно вошло в практику совершения сделок купли-продажи недвижимости, благодаря риелторам.

Итак, вы подобрали себе жилье и намерены купить его, но как правильно и безопасно это сделать, если вы отказались от услуг риелтора? В данной статье описана пошаговая инструкция приобретения квартиры в 2015 году.

Основные этапы покупки жилья

Когда будет найдено жилье, полностью соответствующее вашим требованиям, пошаговая инструкция для предстоящего приобретения квартиры в 2015 году будет следующей:

  1. Проверка документов и данных о квартире. Первое, что нужно сделать – это проверить паспорта собственников. Убедившись, что они действительны, проверьте данные об общей и жилой площади недвижимости. Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и свидетельства о регистрации права собственности.
  2. Внесение аванса и согласование условий сделки. Убедившись в юридической чистоте квартиры, покупатель должен внести аванс в качестве гарантии совершения сделки и получить расписку от продавца или заключить предварительный договор купли-продажи. В расписке или предварительном соглашении необходимо указать все условия предстоящей сделки, с указанием данных о недвижимости, ее стоимость и условия оплаты, прописываются также паспортные данные продавца и оговаривается, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.
  3. Подготовка к сделке купли-продажи. На этом этапе необходимо подготовить пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также сформировать ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки. Договор должен быть составлен с учетом всех пожеланий сторон. Обязательно попросите продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет понятно, кто и куда был выписан из квартиры. Также попросите предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг.
  4. Сделка купли-продажи. В назначенный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то их день начинается с закладки денег в банковскую ячейку. После чего договор подписывается и производятся расчеты с использованием ячейки в депозитарии.
  5. Государственная регистрация сделки. Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе. Подписанный договор купли-продажи вместе со всеми другими документами подают пакет документов на регистрацию в МФЦ. При этом оплачивается госпошлина, которая на начало 2015 года составляет 2000 рублей.
  6. Подписание акта передачи квартиры. Получить зарегистрированные документы из МФЦ можно будет после 10 рабочих дней. Затем продавец и покупатель подписывают акт приемо-передачи жилья. Только после этого покупатель становится полноправным хозяином нового жилплощади.

Данная пошаговая инструкция позволит вам грамотно осуществить покупку недвижимости, и не попасться на уловку проходимцев. Но во избежание мошеннических действий со стороны продавца договор купли-продажи и получение денежных средств лучше осуществлять в присутствии нотариуса.

Детальный процесс приобретения квартиры в 2015 году

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку?

Когда планируется покупка недвижимости в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий будет несколько отличаться от приобретения жилья за личные накопления. Ведь процесс приобретения квартиры в ипотеку сложнее, чем процесс обычной покупки: он обременен таким обязательными процедурами, как оценка и страхование объекта недвижимости, согласование квартиры с банком и пр.

Особенно сложно найти продавца, который будет согласен на продажу недвижимого имущества по ипотечному договору. Однако пошаговая инструкция поможет купить жилье в ипотеку и выбрать подходящую недвижимость:

  • Выбор предмета залога. Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, то нужно заранее узнать в банке, с какими застройщиками он сотрудничает, и покупать жилье придется только у этих строительных компаний. Если же недвижимость будет покупаться на вторичном рынке, то здесь главное, юридическая чистота документов, наличие всех коммуникаций в доме, близкое расстояние от любого из филиалов банка и возраст здания – не старше 35 лет.
  • Выбор ипотечной программы. Перед тем, как выбрать стандартную ипотечную программу с наиболее подходящими для вас условиями, выясните, не можете ли вы претендовать на одну из программ льготной ипотеки. Если вы – молодой учители или ученый, работник полиции или МВД, а может военнослужащий, тогда у вас есть шанс стать участником социальной ипотеки и получить жилье по льготным условиям.
  • Подготовка документов. У каждого банка индивидуальный список документов на ипотеку. Однако в любом случае у потенциального заемщика потребуют справку о доходах, копию трудовой книжки и документы о семейном положении, за исключением кредитных программ по двум документам.
  • Подача кредитной заявки. После того, как заемщик выберет. он подает кредитную заявку, заполняя специальный бланк-анкету. Кредитная заявка каждым банком рассматривается в разные сроки, в зависимости от сложности представленного пакета документов. Так, жилищные займы в 2015 году одобряются в срок от 2-х дней до нескольких недель. Все данные тщательно проверяются специалистами банка.
  • Одобрение объекта недвижимости банком. Если вы предварительно узнали, с какими застройщиками работает банк, то с одобрением новой жилплощади проблем не возникнет. Сложнее будет с жильем на вторичном рынке. Здесь крайне важна юридическая чистота жилья.
  • Оценка ипотечной недвижимости. Когда заемщик подберет понравившееся ему жилое помещение, а банк одобрит его, необходимо сделать оценку объекта залога у лицензированного независимого оценщика. Как правило, банк сам называет заемщику оценщика. От результатов отчета об оценке недвижимости зависит то, на какую сумму выдадут ипотечный кредит.
  • Заключение кредитного договора. После независимой оценки жилья можно будет заключить с финансовым учреждением кредитный договор, по которому заемщик сможет получить ссуду и купить выбранную квартиру. Сделка купли-продажи с продавцом оформляется через Росреестр.
  • Страхование купленной жилплощади. По окончании регистрации права собственности, заемщик получает соответствующее свидетельство. Теперь нужно передать купленную квартиру в залог. Однако перед заключением договора ипотеки, необходимо осуществить обязательное страхование недвижимости, передающейся в залог.
  • Передача квартиры в ипотеку. После предъявления кредитора документа, подтверждающего факт страховки, можно приступить к оформлению договора ипотеки и закладной. Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре. Там заемщик получит свидетельство об обременении жилья залогом, а у банка останется закладная.

Вот такая простая инструкция покупки жилья за личные или заемные денежные средства. Надеемся, что она поможет вам и оградит от множества ошибок.

Продажа квартиры по ипотеке - пошаговая инструкция и оформление документов

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Выплата кредита по ипотеке длится не один год. За это время у заемщика может произойти все что угодно, включая непредвиденные обстоятельства, ставящие под вопрос продажу квартиры. При оформлении банковской ссуды ипотечное жилье выступает как залог, поэтому схема обыкновенной продажи тут не подходит.

Причины продажи ипотечного жилья

Существуют самые разные причины продажи ипотечной квартиры, вот самые распространенные из них:

  1. Неплатежеспособность заемщика и невозможность реализовать далее ипотечный кредит. Эта одна из самых распространенных причин продажи ипотечного жилья. К неплатежеспособности можно отнести:
    • сокращение или увольнение на рабочем месте;
    • снижение уровня доходов в семье;
    • получение инвалидности;
    • срочная необходимость в денежных средствах;
  2. Желание улучшить или расширить квартиру. Молодые семьи, приобретая ипотечное жилье, часто меняют его через пару лет, поскольку увеличивается объем семьи. К этому же пункту относится желание заемщиков поменять квартиру на частный дом.
  3. Смена места жительства или переезд в другой город;
  4. Задолженность по кредиту, в том числе неуплата ипотечного долга. Кредитор может ввести штрафные санкции по отношению к заемщику, постановление о продаже в таком случае будет проходить через суд.
Можно ли продать квартиру в ипотеке: возможные варианты реализации

Есть мнение, что заемщик не может продать ипотечную квартиру, так как по документам не является ее окончательным владельцем. Это суждение справедливо только в том случае, когда заемщик пытается продать квартиру без ведома банка. В остальных случаях, когда продажа ипотечной квартиры происходит законным путем, банк никаких запретов не вводит.

Существует несколько вариантов продажи ипотечного жилья:

  1. Продажа ипотечного жилья за наличные средства. Такой вид продажи возможен, когда заемщик находит покупателя, имеющего достаточную сумму денег. Как правило, имеющуюся сумму покупатель должен будет разделить на две части: первая часть пойдет на оплату долга банку, а вторая часть составляет разницу между задатком, и стоимостью квартиры выплачивается продавцу-заемщику. Вторая часть суммы выплачивает только после смены собственника квартиры. В этом случае покупатель ипотечного жилья имеет некоторые риски, поскольку необходимо выплатить часть денег еще до оформления документов на квартиру. Чтобы избежать мошенничества требуется составить договор задатка, заверенный у нотариуса. В договоре необходимо прописать следующие пункты:
    • порядок расчета между продавцом и покупателем;
    • полную стоимость квартиры;
    • срок снятия обременения квартиры от выплат банку;
    • срок полной продажи квартиры покупателю;
  2. Далее, необходимо погасить долг по ипотеке. Покупатель и продавец вместе отправляются в банк, где осуществлялся заем на жилье, выплачивают задаток, получают справку о том, что задолженность перед банком погашена и закладную на квартиру. Следующая процедура – это снятие обременения квартиры.Для этого в Регистрационную палату (Росреестр), необходимо принести следующие документы:
    • заявление и справка из банка о снятие обременения;
    • закладную на квартиру;
    • паспорт продавца квартиры
    • свидетельство о регистрации права собственности;
Предоставленные документы проверяются. После успешной проверки на обратной стороне свидетельства о регистрации ставится печать – обременение снято. Затем можно оформлять процедуру купли-продажи квартиры.
  • Продажа ипотечного жилья с участием третьей стороны – банка. При продаже квартиры заемщик может попросить банк найти покупателя. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности самостоятельно заниматься поиском покупателей. После того как банк находит покупателя, осуществляется составление предварительного соглашения, которое должны быть подписано каждой стороной и нотариально заверено. Для проведения сделок банк реализует специальные ячейки, покупатель вносит туда деньги, часть из этой суммы забирает банк на погашение долга, а оставшуюся часть, после покупки квартиры – забирает продавец.
  • Продажа жилья с помощью ипотеки покупателя. Когда покупатель сам собирается прибегнуть к кредиту, стоит отталкиваться от имеющихся средств. В первом случае у покупателя достаточно средств чтобы погасить кредит продавца-заемщика, тогда смена собственности может произойти без затруднений. Сначала покупатель гасит задолженность перед банком, затем выполняется аналогичная процедура что и при продаже квартиры на наличные средства. Затем происходит подготовка документов покупателя на получения кредита на квартиру. Для это понадобится:
    • паспорта всех собственников квартиры;
    • согласие всех собственников на продажу в письменном виде;
    • подтверждение отсутствия обременения;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • номер лицевого счета покупателя квартиры;
    • свидетельство о регистрации права на жилую площадь;
  • Стоит отметить, что в случае, если у покупателя недостаточно средств чтобы погасить кредит продавца, то сделка не будет осуществима.

    Нюансы продажи ипотечного жилья:

    • Первый нюанс. с которым сталкиваются заемщики заключается в том, что банку невыгодно терять заемщика, поскольку тогда он перестанет платить проценты. Погашение раньше срока несет банку финансовые потери, поскольку происходит перерасчет в пользу заемщика. Некоторые банки идут на продажу ипотечного жилья очень неохотно.
    • Второй нюанс заключается в том, что заемщик должен будет установить цену для квартиры ниже рыночной стоимости. Это связано с тем, что покупатель ипотечной квартиры должен будет потратить время и силы на сбор и предоставление необходимых документов. При равных условиях, покупатель всегда предпочтет необремененную квартиру.
    • Третий нюанс возникает в том случае, когда у заемщика имеется задолженность перед банком. В этом случае, он не сможет самостоятельно выставить квартиру на продажу, на месте него это сделаем сам банк при помощи аукциона.
    • Четвертый нюанс. При продаже жилья через банку, заемщику стоит быть готовому к тому, что цена квартиры будет значительно занижена, банк ставит своей целью вернуть стоимость по кредиту, а остальная сумма не имеет значения.
    Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

    Заемщик продает квартиру в ипотеке самостоятельно, для этого ему потребуется:

    • Получить разрешение от банка на продажу ипотечного жилья.
    • Выписаться из ипотечной квартиры самостоятельно и выписать всех челнов, прописанных в квартире.
    • Найти покупателя, согласного на все условия продажи.

    После того, как все условия выполнены, необходимо составить договор, с указанием полученных от покупателя средств, срок снятия обременения с квартиры и обязательство заемщика передать квартиру в собственность покупателю после снятия обременения. Всю процедуру необходимо проходить у нотариуса, это даст гарантии доверия обеим сторонам.

    Продавец и покупатель направляются в банк, где погашают долг по ипотеке при помощи задатка. В банке обе стороны направляют на снятие обременения, а затем происходит заключение договора о продаже квартиры, после которого покупатель может начать переоформлять бумаги на жилье на себя, а продавец забирает оставшуюся часть денег из банковской ячейки.

    Что необходимо знать при самостоятельной продаже квартиры?

    При продаже ипотечной квартиры заемщик должен:

    • Написать заявление на имя руководителя ипотечного сектора, указать причину продажи ипотечного жилья. Таким образом, заемщик уведомит банк о своем решении. Не стоит пытаться продать ипотечную квартиру без ведома банка.
    • В случае если цена на квартиру не очень завышено, то покупатель может найтись легко. Но стоит понимать, что не каждый согласиться на «бумажную волокиту». Для поиска покупателей можно подключить специальные агентства, которые запросят процент с продажи, но помогут разрешить многие вопросы с оформлением документов.
    Особенности продажи квартиры через оформление «новой ипотеки»

    Если покупатель выкупает квартиру в ипотеку, имея достаточное количество средств на погашения долга заемщика – это одно. Но случаются ситуации, когда покупатель не имеет средств для приобретения квартиры.

    В такой ситуации можно оформить новый ипотечный договор. Сразу же стоит упомянуть, что этот процесс занимает большое количество времени и очень редко дает положительный ответ в сторону покупателя.

    Для того чтобы новый ипотечный договор необходимо:

    • Обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита через продажу жилья и получить разрешение.
    • Предоставить банку платежеспособного покупателя ипотечной квартиры. Покупатель должен будет предоставить банку свой паспорт, а также другие документы для установления уровня доходов. Решение о переоформление остается за банком.

    В настоящее время не все банки готовы осуществлять такую процедуру. Оформление нового ипотечного договора – это трудоемкий и длительный процесс, который затягивает продажу квартиры.

    Продажа жилья с помощью банка

    Существуют банки, которые сами проявляют инициативу в продаже ипотечного жилья, но это крайне редкое явление. Заемщику стоит помнить о том, что при продаже ипотечного жилья банк нередко преследует свои собственные интересы, ведь ему выгодно погасить задолженность.

    Вариант продажи через банк хорош в том случае, когда у заемщика нет времени занимать поиском покупателя и оформлением всех документов.

    Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

    Как быстро сдать квартиру в аренду. Пошаговая инструкция

  • Проверка квартиры перед покупкой — что нужно знать?

  • Порядок продажи квартиры купленной в ипотеку

  • Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора - пошаговая инструкция

    Как продать квартиру самостоятельно?

    Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-74. Это быстро и бесплатно !

    Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

    Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

    Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

    Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

    Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

    Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

    Сколько стоит Ваша квартира?

    Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

    Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

    Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

    Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

    Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

    Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

    Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

    Часто на цену влияют юридические моменты. например долги по коммунальным платежам. Безопасность. например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

    Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

    Готовим квартиру к продаже

    Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

    Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

    Подготовка документов для продажи

    Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

    • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
    • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
    • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
    • Выписка из Единого государственного реестра прав.
    • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
    • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
    • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
    • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

    Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

    Правильная реклама

    Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ .

    Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.

    Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях. Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя. Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:

    • данные о количестве комнат
    • указание общей и жилой площади квартиры
    • площадь комнат и кухни
    • сведения о разделенном или совмещенном санузле
    • наличие балкона
    • адрес и этаж
    • ближайшие станции метро
    • подробные комментарии
    • контактные данные

    Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.

    Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.

    Как правильно демонстрировать квартиру

    Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать. При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

    Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.

    Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

    Заключение предварительного договора

    Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

    Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

    Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

    Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

    Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

    Банковская ячейка

    Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

    Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

    Оформление договора купли-продажи

    После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

    Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

    С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

    Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

    Передача квартиры

    Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

    Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

    Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

    При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

    Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

    Итак, рассмотрим цепочку по порядку
    1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
    2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
    3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
    4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
    5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
    6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
    7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
    8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.
    У вас есть вопрос юридического характера?