Как продать квартиру

Группа: Пользователи
Сообщений: 19
Регистрация: 27.12.2010
Из: Москва
Пользователь №: 5.782
Спасибо сказали: 0 раз
Репутация: 0

Допустим, что вы решили продать свою квартиру и на вырученные деньги с доплатой приобрести другое жилье.
Допустим так же, что после продажи вам есть где жить, в противном случае пришлось бы совершать альтернативную сделку. А альтернативная сделка подразумевает продажу с одновременным подбором жилья и осуществление сделки купли-продажи в один день.
Рассмотрим вариант чистой продажи. В этом случае без риэлтора может обойтись любой человек, если он конечно не законченный лентяй. Таким образом вы сэкономите от 4 до 8% от стоимости продаваемой квартиры (комиссия риэлтору).

Этап первый – выставление на продажу
Первое, что вы должны сделать – определить стоимость вашего жилья. Для этого необходимо провести целенаправленное маркетинговое исследование, то есть исследовать рынок недвижимости. Думаете, это сложно? Попробуйте.
Можно посоветовать два основных ресурса, которыми необходимо пользоваться. Первый – это риэлторская база недвижимости, которой пользуются ВСЕ риэлторы и агентства недвижимости – http://baza-winner.ru Второй – сайт «Из рук в руки»- http://irr.ru/real-estate или бумажная версия (газета). Дополнительным ресурсом может быть база http://www.cian.ru. но она не слишком популярна, т.к. заточена в большей степени под аренду помещений.
Итак. Заходите на winner, задаете условия поиска (ваш район, кол-во комнат, площади, тип и этажность дома) и просматриваете объявления. База содержит объявления за последнюю неделю, поэтому вся информация актуальна. Найдите объявления, в которых содержится информация о квартирах, максимально похожих на вашу. Проследите закономерности (цена часто зависит от удаленности дома от метро, этажа, состояния (под отделку, ремонт и пр.) и определите разумную цену. Цена должна быть конкурентоспособной, нет смысла завышать ее, если вы не уверены в каких-либо характеристиках вашего жилья (например, эксклюзивная отделка или рядом находится городской парк). Учитывайте так же наличие консьержа и состояние подъезда, кол-во лифтов и тамбура.
Покупатели делятся на две группы: тех, кто покупает «стены» с целью сделать ремонт под себя и тех, кто хочет заехать в готовое жилье. Вопреки бытующему мнению о том, что состояние квартиры при продаже не имеет особого значения, качественный ремонт (особенно капитальный) значительно влияет на сроки продажи и цену. Можно с большой долей уверенности сказать, что стоимость ремонта при продаже квартиры реально «отбить».
В особой степени все вышесказанное относится к продаже однокомнатных квартир. Люди, покупающие однушки, как правило, не располагают огромными денежными средствами и хотели бы заселиться как можно скорее. Именно они и обращают внимание на состояние труб, проводки, стен и сантехники.
Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме, если у нее нет никаких других преимуществ по цене выше средней рыночной – практически невозможно. Поэтому адекватно оценивайте ее стоимость. Капитальный ремонт с отделкой «эконом» нынче обходится примерно в полмиллиона рублей. Учитывайте эту сумму – если вы сделаете ремонт, то можете поднять цену даже больше чем на полмиллиона, если ремонта нет, скостите хотя бы тысяч на триста.
Определите самую высокую (разумную) из возможных цену и самую низкую (ниже которой вы не готовы опускаться. И выставляйте квартиру по самой высокой, тогда вы сможете оценить реакцию покупателей. И если звонков не будет, через определенное время снижайте. Так делают все. Или почти все. Потому что есть люди, которым нужно продать квартиру срочно (и они сразу ставят реальную цену без торга), а есть люди, которым «не горит», эти последние могут годами вывешивать свое объявление.
После того, как вы определите стоимость своего жилья, не поленитесь и сделайте фотографии. Сфотографируйте комнату, кухню и санузел при хорошем освещении. Фотографии должны быть качественными, в квартире на момент съемки должен быть идеальный порядок. Объявления с фотографиями в первую очередь привлекают внимание покупателей, у них создается в голове определенный образ и преждевременное положительное представление о вашей квартире.
Затем вы можете разместить свое объявление, где подробно укажете все необходимые характеристики. Заполняйте все необходимые поля, дабы отсечь звонки «из любопытства», ибо звонков с уточнениями характеристик (если таковых нет в объявлении) будет много.
Вам обязательно будут звонить посредники, и узнав о том, что вы являетесь хозяином продаваемой квартиры, начнут склонять вас к сотрудничеству. Смело отказывайтесь, говорите, что у вас есть риэлтор. На вопросы – почему продаете сами, не отвечайте, или отвечайте, что вам так удобнее, потому что звонки под контролем. Никакой другой риэлтор при продаже не сделает ничего иного – все они так же размещают объявления в базах недвижимости.

Этап второй – показы
В ответ на ваше объявление откликнутся как риэлторы, так и частные лица, которые хотят приобрести квартиру самостоятельно. Для продавца в данном случае не играет особой роли с кем работать. Риэлтор потенциальных покупателей может облегчить процесс на этапе проверки документов (он сам проверит пакет документов на квартиру, осуществит проверку вашей квартиры на юридическую чистоту, вам не нужно будет особенно напрягаться для того, чтобы убедить покупателей в том, что ваша квартира чистая) и на этапе сделки (он объяснит покупателям что и когда нужно сделать, какие документы подписать, в какой момент передать деньги и т.д.).
Сбор необходимых документов для продажи можно осуществить и заранее, а можно на этапе продажи. Дело в том, что у некоторых документов существует «срок годности», и оформляя их заранее вы рискуете тем, что если продажа затянется, придется оформлять их заново. О том, какие документы нужны для продажи вы прочтете в отдельной статье.
Имейте в виду, что юридически свободная квартира (квартира, в которой никто не прописан) имеет преимущество, так как люди не хотят приобретать жилье вместе с прописанными людьми (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому если вам есть куда выписаться временно – выписывайтесь, это сыграет вам на руку. Юридически свободная, не обремененная, более трех лет в собственности квартира – идеальный вариант для покупателей.
Итак, начали поступать звонки. Будьте предельно любезны, внимательны и терпеливы, так как вам придется отвечать на одни и те же вопросы по нескольку раз в день. Старайтесь организовывать просмотры так, чтобы было удобно вам. Для этого заведите ежедневник, распределяйте время (на каждого уходит примерно минут 15). Обычно люди смотрят квартиры по будням в вечернее время, после работы. Записывайте телефоны тех, с кем договариваетесь о встрече, за час до назначенного времени перезвоните и уточните – ничего ли не изменилось в планах. Ибо бывают случаи, когда покупатели (особенно если они без риэлтора) просто забывают о встрече, или находят другой вариант и не считают нужным сообщить об этом тому, с кем договорились раньше. Если вы живете в продаваемой квартире, то просто прождете зря, а если приедете на показ через всю Москву и не встретитесь с покупателем – стопроцентно потеряете не только время, но и нервы испортите. Если у покупателей есть риэлтор, то он о встрече, конечно, не забудет, в крайнем случае риэлтор перезвонит и сообщит о переносе встречи или об отказе от осмотра.
Во время показа имейте под рукой копии или оригиналы правоустанавливающих документов (оригиналы лучше все-таки показывать на встрече, когда покупатель уже определился и готов внести аванс), а так же экспликацию и кадастровый паспорт. Покупатели, если заинтересуются квартирой, обязательно захотят их изучить.
Во время просмотра нужно не только отвечать на вопросы, но и задавать свои вопросы. Как продавцу, вам важно знать какая ситуация возникла у потенциальных покупателей. Ведь эти люди также могут продавать свою квартиру, быть при этом «альтернативщиками» или иметь свободные деньги на руках, что конечно более предпочтительно. Сейчас на рынке недвижимости появилось значительное количество покупателей-ипотечников, им будет посвящен отдельный материал, но в целом их пугаться не стоит. В случае с ипотечниками вы должны понимать, что квартиру продаете конкретному лицу, но в дальнейшем она будет под обременением у банка, а значит именно банк будет проверять продавца, документы и квартиру на чистоту.
В идеале вам нужен покупатель с деньгами на руках, но таких людей на рынке очень мало. И такие покупатели имеют огромное преимущество перед другими, в некоторых случаях они даже могут диктовать свои условия. Но продавая свою квартиру как свободную (без альтернативы) вы имеете все шансы найти такого покупателя, потому как он в свою очередь будет искать свободную квартиру. Кстати, в кругу риэлторов таких покупателей принято «носить на руках», т.к. только они могут замкнуть цепочку из альтернативных квартир (иногда выстраиваются цепочки из 10-15 квартир).
Поэтому если к вам пришел покупатель с деньгами, советуем быть с ним поласковее, и быть может даже имеет смысл пойти на торг.
Если на первом этапе вы все сделаете правильно, то через какое-то время (от одной до трех недель) появится заинтересованное в покупке лицо. И вот тогда вам понадобятся оригиналы документов и ксерокопия вашего паспорта, а так же форма авансового договора или договора о задатке (смотри на сайте в разделе «Документы»).
Одно важное отступление: необходимо знать разницу между понятиями «аванс» и «задаток». В подавляющем большинстве продавцы принимают авансы и избегают задатков, потому как последние возлагают на них более серьезные обязательства.
Итак:
«Аванс (франц. avance) – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату…». Здесь можно уточнить, что аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт желательно предусмотреть в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя. Если покупатель по каким-то причинам передумает, аванс не возвращается, что также должно быть прописано в договоре.
Если после внесения аванса передумал продавец, то он может просто вернуть деньги несостоявшимся покупателям без объяснения причин, если в договоре не предусмотрены иные условия.
«Зада́ток – некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору». В случае принятия задатка, продавец не имеет права отказаться от продажи квартиры и если все же передумает, то должен будет вернуть задаток в двойном размере, как бы выплачивая штраф со своей стороны.
Если вы являетесь продавцом, то лучше принимать аванс, если же являетесь покупателем, то лучше вносить задаток. Вот такая забавная особенность, которую обязательно нужно знать.

Этап третий-сделка
Итак, наступил день проведения сделки. Заранее вы вместе с покупателем должны определить отделение банка, в котором намереваетесь совершить сделку.
В назначенное время вы должны явиться в банк, чтобы подписать договор купли-продажи. До того, как он будет подписан, необходимо заключить договор о предоставлении в аренду индивидуального банковского сейфа (у каждого банка свои расценки, об этом следует осведомиться заблаговременно), его подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по покупке квартиры по сложившейся практике берет на себя покупатель.
После тщательной проверки документов и текста договора купли-продажи, можно подписать договор купли-продажи. После этого покупатель и продавец отправляются в хранилище банка, где в присутствии продавца, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Перед этим, разумеется, продавцу необходимо удостоверится в том, что деньги не фальшивые и заказать вместе с пересчетом их проверку. Ее стоимость обычно составляет от 1500 до 2500 тыс. рублей.
В договоре с банком указывается документ, который должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель (об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение).
После закладки денег три экземпляра договора купли-продажи должны быть направлены на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации с лета 2010 г. сокращены до двух недель и не должны их превышать. Но нередко требуются дополнительные расходы на регистрацию, помимо основных пошлин, это тоже стоит учитывать (регистрацию так же оплачивает покупатель).
Когда документы будут готовы, покупатель вашей квартиры получит на руки свидетельство о регистрации и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а вы – договор и копию свидетельства.

Сделки с недвижимостью БЕЗ комиссии риэлтора!
www.antimakler.ru
8985-447-1008

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д. а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике. Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены. Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи. Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру », который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

© Старецкая Елена, TimesNet.ru

Как купить или продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

December 26, 2015

Есть такие сделки, которые приходится осуществлять нечасто. Среди них – продажа или покупка квартиры. Эта процедура характеризуется множеством нюансов, которые кажутся очень сложными.

В стремлении обезопасить себя люди обращаются в агентства, но работа риэлторов обходится во внушительную сумму. К примеру, жители столицы и Московской области могут отдать до 150-200 тысяч рублей за такие услуги. Естественно, возникает желание сэкономить. Оказывается, купить или продать квартиру и сохранить немалые средства вполне реально.

Продажа или покупка квартиры самостоятельно представляется многим процедурой весьма сложной. Конечно, куда проще обратиться за помощью к риэлторам, но действительно ли их услуги вам так необходимы? В каких случаях можно обойтись без агентства:

• Вы уверены, что без риэлторов не сумеете провести сделку от начала до конца самостоятельно? Внимательно читайте дальше, и поймете, что все не так сложно, как кажется.
• Вы думаете, что обращение к риэлторам гарантирует отсутствие рисков? Учитывайте, что в сделках купли-продажи агентства недвижимости не фигурируют, поскольку являются лишь посредниками. Риэлторы не могут дать реальных гарантий, более того, сами они не несут ни финансовых, ни материальных рисков.

Кто же обеспечит безопасность сделки? Вы сами. Защитить свои интересы поможет самостоятельное владение информацией, страхование сделки и консультации юристов. Самостоятельная покупка или продажа квартиры обеспечивает возможность личного контроля над ситуацией. Осуществив одну сделку от начала до конца, вы поймете, что все не так уж сложно, и функции риэлтора для самого себя и своих близких может выполнить любой человек. Ресурс "Квартира-без-агента.ру" будет полезен даже в том случае, если вы по-прежнему твердо намерены воспользоваться услугами агентства недвижимости. Отличное понимание процесса и осознанный контроль действий риэлтора еще никому не помешали.

Квартира-без-агента.ру – уникальный проект, ничего подобного в Рунете нет. Цель ресурса – повысить осведомленность населения обо всех особенностях сделок с жильем и научить обывателя грамотно и ответственно решать собственный квартирный вопрос. С помощью этой онлайн-методички купить квартиру без агентства сможет даже тот человек, который не знаком с рынком недвижимости и тонкостями юриспруденции.

Сайт "Квартира-без-агента.ру" – единственный в своем роде профессиональный проект, который позволяет не только сэкономить, но и изучить, как купить или продать квартиру самостоятельно, контролируя все риски.

В разделе «Пошаговая инструкция» предложено большое количество комментариев, конкретных примеров, подсказок, ссылок на варианты интерпретации терминов. Все термины, применяемые здесь, разъясняются в разделе «Глоссарий риэлтора», что очень удобно при пользовании.

В «Пошаговой инструкции» подробно рассматривается, как купить или продать квартиру без риэлтора. Представленная информация доступна для понимания даже тем людям, которые впервые сталкиваются с процессом приобретения жилья. Для детального изучения всей процедуры подготовки сделки достаточно двух-трех дней.

Ресурс "Квартира-без-агента.ру" будет полезен и в том случае, если вы уже знакомы с процессом купли-продажи в общих чертах. Для уточнения отдельных вопросов найдите интересующий раздел в «Карте сайта», «Карте инструкции» или «Карте глоссария».

По отдельным пунктам лучше проконсультироваться с профильными юристами. Такие важные моменты выделяются в инструкции красным цветом. Это могут быть достаточно узкие и конкретные вопросы, например, касающиеся необходимости определенных документов в отдельных случаях. По соответствующим ссылкам доступны контакты профессионалов, сведущих в вопросах договорного права, специализирующихся на сделках с жильем. Риэлторы занимаются тем же самым, но за денежное вознаграждение.

Рассмотрим, как провести сделку на примере. В этом нам поможет пошаговая инструкция для покупки и продажи квартиры. В этом разделе вы найдете путеводитель, который приведет вас к нужному результату, разъясняя каждый шаг и демонстрируя все подводные камни, которые могут встретиться при принятии того или иного решения. Итак, как начать:

1. Определяетесь, продавец вы или покупатель. Допустим, ваша цель – приобрести квартиру.
2. Если собственных средств на покупку жилья не хватает, ознакомьтесь с условиями ипотеки. Внимательно изучите информацию о получении права собственности на квартиру.
3. Существует два рынка недвижимости – первичный и вторичный. К примеру, вы планируете приобрести жилье на вторичном. Учитывайте, что в этом случае на продажу выставляются квартиры с уже оформленным правом собственности. Соответственно, даже жилье в новостройке может относиться ко вторичному рынку.
4. Следуя шагам инструкции, выбираем подходящий вариант. Предложений на вторичном рынке, как правило, намного больше, чем на первичном. Если вы приобретаете квартиру с целью собственного проживания, ориентируйтесь в первую очередь на личные предпочтения. Инструкция также дает доступ к наиболее полным и актуальным базам данных предложений квартир.
5. Подходящий вариант найден. Квартира осмотрена, решение о покупке принято. Что же дальше? Не спешите вносить предоплату. Есть еще немало моментов, которые стоит уточнить у продавца. В частности, речь идет о том, производилась ли регистрация права собственности, кто прописан в квартире, есть ли среди собственников лица, не достигшие совершеннолетия и т. п. Благодаря информации, представленной на сайте "Квартира-без-агента.ру", вы не упустите ни одного важного момента.
6. Внесение предоплаты. Определенная сумма передается продавцу для того, чтобы он уже не искал другого покупателя, пока идет процесс сбора и проверки документов.
7. Продавец готовит пакет документов, которые необходимы для приобретения квартиры. Затем вы как покупатель проверяете их. Самостоятельное установление «юридической чистоты квартиры» включает анализ не только документов, но и личности продавца. Как это делать – подробно описано в инструкции.
8. Все документы тщательно проверены, настало время передавать деньги. На вторичном рынке оплата, как правило, производится наличными. Расчет через банковскую ячейку признается наиболее безопасным. В инструкции описаны различные нюансы таких расчетов.
9. Ключевой этап сделки – оформление договора купли-продажи квартиры. С его текстом желательно ознакомиться заранее. Условия и формулировки договора также детально рассмотрены на соответствующем шаге инструкции.
10. Регистрация права собственности на приобретенную квартиру. Она заключается во внесении данных о новых правах собственности в базу ЕГРП.
11. Последний шаг заключается в подписании передаточного акта. Допускается его составление в произвольной форме. Документ подписывается обеими сторонами. Его нет необходимости регистрировать.

Как видите, ничего особенно сложного в этой процедуре нет. Купить или продать квартиру, пользуясь алгоритмом ресурса "Квартира-без-агента.ру", не составляет большого труда. И еще одно важное правило: для того чтобы иметь аргументированную защиту своих прав на купленную квартиру, храните все документы, которые фигурировали в процессе подготовки сделки.

Каков порядок и процедура покупки квартиры без риэлтора

Новости по тематике

Если Вы решили обзавестись собственными квадратными метрами, но не готовы оплачивать услуги риэлтора, подготовиться к покупке придется основательно. Первое, что Вам нужно узнать – каков порядок покупки квартиры. Итак, ниже вы найдете подробную информацию о порядке покупки квартиры без посредников.

Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?). Если верить данным статистики, то из числа неудачных сделок с недвижимостью всего 10% приходится на сделки, совершенные с участием специалиста по недвижимости. С чего начать?

Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна, определиться с районом и расположением дома. Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам. Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок.

Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Нужно узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест, квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена.

Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?).

Значение имеет и семейное положение продавца, так как если он состоит в браке, то для продажи потребуется согласие второго супруга. Узнайте, не являлась ли квартира предметом судебного разбирательства.

Спросите у продавца, как долго он является собственником жилплощади. И если срок небольшой, то постарайтесь выяснить, почему он решился на продажу. Частая смена хозяев квартиры может означать наличие скрытых недостатков в квартире.

Шаг 1. Сбор документов. От продавца Вам необходимы следующие документы:

• Справка из БТИ (в этом пакете содержится поэтажный план здания, справка о метраже);
• Выписка из домовой книги (она получается в паспортном столе ЖЭКа), с указанием всех прописанных лиц (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)? );
• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, а также документы, подтверждающие способ приобретения – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, подтверждение из ЖСК о выплаченном пае);
• Можно потребовать выписку из ЕГРП чтобы убедиться в отсутствии обременений;
• Если в квартире есть другие прописанные лица (либо другие наследники), необходимо их оформленное согласие, как и согласие супруга;
• Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства;
• Запросите также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что собственник квартиры не стоит в таковых на учете;
• Приложите квитанцию об уплате госпошлины.

Шаг 2. Заключение сделки. В день заключения сделки все лица, указанные в договоре купли-продажи, должны присутствовать лично (возможно участие через представителей по нотариальной доверенности, но лучше таких ситуаций избегать). При себе у каждого участника сделки должен быть паспорт. Заключать договор желательно в присутствии нотариуса, но это не обязательно. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность сторон. После подписания договора следует отправиться в Росреестр где составляется заявление в присутствии государственного регистратора. Вам будет выдана расписка о получении документов на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, а также дата их возврата. До момента получения свидетельства, лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. В назначенный в расписке день, стороны приходят в Росреестр с паспортами и получают свидетельство о праве собственности. С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Помните: сделка будет считаться полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие претензий. Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей - покупателю.

Шаг 3. Проведение расчетов. В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора. По общему правилу, расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов.

Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с использованием депозитарной ячейки. Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств. При безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет продавца. Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае, покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банковскую ячейку, а продавец, после заключения договора, предъявив его в банке, имеет право открыть ячейку и забрать свои деньги (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

При покупке квартиры без участия риэлтора, очень важно соблюдать все требования закона, чтобы недобросовестная сторона не могла оспорить сделку в судебном порядке. В соответствии с гл.9 ГК РФ сделка действительна при соблюдении ряда условий:

• следует удостовериться в праве продавца от своего имени совершать сделку (не состоит ли он на учете в ПДД, не находится ли на момент оформления сделки в алкогольном или наркотическом опьянении, не имеет ли иных ограничений);
• соблюдение установленной формы сделки (достаточно обычной письменной формы, с последующей регистрацией права собственности в Росреестре);
• свобода воли – стороны осознанно и без принуждения принимают решение о совершении сделки, заинтересованные лица добровольно дают разрешение на ее совершение;
• сделка не нарушает требований закона, не ущемляет прав третьих лиц;
• сделка не носит неправомерного (противозаконного) характера;
• все документы оформлены надлежащим образом, являются подлинными. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 454 ГК РФ должен содержать существенные условия: предмет договора (непосредственно обязанность продавца по передаче конкретной квартиры, расположенной по N-ому адресу с N-ми условиями, и принятие этой квартиры покупателем), цена договора (определяется или твердая сумма, или четкий порядок ее определения) (Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?) .

Помните, в случае отсутствия в договоре этих условий, договор будет признан незаключенным.