Продажа комнаты в коммунальной квартире, документы, извещение соседей

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи. В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами. К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

• в коммунальном жилье живут разные семьи, по отдельности осуществляющие коммунальные платежи и, соответственно, имеющие различные лицевые счета в управляющей компании и других организациях обслуживания;
• каждый собственник (наниматель) получает право на комнату отдельно, по не зависящим от иных собственников (нанимателей) комнат юридическим основаниям (у каждого отдельное регистрационное свидетельство или соглашение социального найма);
• каждый собственник (наниматель) либо каждая семья пользуется, распоряжается отдельной комнатой, остальные помещения используются жильцами совместно.

Продать комнату, входящую в состав коммунальной квартиры, можно лишь при соблюдении 2-х основных условий:

1. продавец должен обладать правом собственности на отчуждаемую недвижимость (комнату);
2. потребуется соблюсти в установленном законодателем порядке интересы иных жильцов коммунальной квартиры, имеющих преимущественное право приобретения реализуемой комнаты.

Сегодня на рынке жилья можно встретить и полностью приватизированное коммунальное жилье, и квартиры, где все или некоторые жильцы используют жилые помещения на основе соглашения соцнайма с муниципалитетом.

Продажа комнаты, как и иных объектов недвижимости, разрешена законодателем лишь при наличии у продавца правомочий собственника.

Соответственно, комната в коммунальном жилье может быть реализована только после ее приватизации либо в ином случае регистрации права собственности (при переходе к гражданину права собственности в порядке дарения, купли-продажи или наследования).

Для продажи комнаты собственнику потребуется:

• определить цену и иные предполагаемые условия отчуждения комнаты;
• соблюсти преимущественное право покупки иных собственников комнат в общей квартире:

1. оформить (в обычной письменной либо нотариальной форме) извещение, содержащее условия продажи, включая стоимость;
2. направить данное извещение всем собственникам комнат коммунальной квартиры;

• подготовить пакет документации, требуемой для отчуждения жилья;
• оформить нотариальное разрешение иных собственников отчуждаемой комнаты на ее продажу (если у данной комнаты есть другие сособственники);
• выписать всех членов семьи из продаваемой комнаты и получить у паспортиста соответствующую справку о снятии с регистрации;
• подготовить и заключить соглашение по продаже жилья.

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется. С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья. Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.

Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.

Важное законодательное условие — заявленные условия отчуждения комнаты для соседей и третьего лица должны быть аналогичными.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Вы можете скачать бланк извещения соседей о продаже комнаты в коммуналке и заполнить его, удалив ненужные пункты. (Город, цена и наименование документа в бланке указаны как образец заполнения извещения).
И ещё один образец бланка извещения о продаже комнаты. доли которой принадлежат взрослому и несовершеннолетнему ребенку.
Третий документ, который вам понадобится — образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире .

Собственники других комнат, входящих в коммунальную квартиру, после получения извещения могут поступить следующим образом:

• согласиться выкупить комнату на предложенных условиях;
• отказаться от приобретения;
• воздержаться от ответа.

В последнем случае потенциальный продавец, подождав месяц и не получив ответа, может осуществить сделку продажи, вступив в правоотношения с третьими лицами.

Стоит учесть, что законодатель наделил правом преимущественного приобретения только собственников приватизированных комнат.

Наниматели жилья по соглашениям аренды, соцнайма, не обладающие регистрационным свидетельством собственника, не имеют вышеназванных правомочий. Соответственно, их извещать о возмездном отчуждении комнаты нецелесообразно.

Чтобы собственнику жилья определить перечень соседей, которым надлежит высылать предложение, можно обратиться в подразделение Росреестра и запросить выписку о правообладателях коммунального жилья.

Если среди собственников комнат коммунального жилья есть несовершеннолетние граждане, потребуется получать их отказ от приобретения (либо согласие на покупку).

За детей, не достигших четырнадцатилетия и, соответственно, не наделенных еще гражданской правоспособностью, отказ пишут родители (усыновители, опекуны). Граждане с 14 до 18 лет самостоятельно выражают свою волю, получив согласие родителей. В рассматриваемой ситуации в письменном отказе проставляются 2 подписи (родителя и несовершеннолетнего).

Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.

Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.

Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.

Если установить местонахождение собственника комнаты невозможно, последний вариант — обращаться в суд, потребовав признать гражданина безвестно отсутствующим. Правовым основанием для названного иска выступает отсутствие информации о собственнике комнаты в течение года.

В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.

Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер. а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.

К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.

Если собственник соседней комнаты отказывается получать письма, это не препятствует дальнейшей продаже. На почтовом конверте «Почта России» проставит специальный штамп, подтверждающий отказ адресата получать уведомление.

Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.

Как уже говорилось, допустима лишь письменная форма уведомления сособственников коммунального жилья, поскольку правильно оформленная документация становится доказательством соблюдения потенциальным продавцом преимущественного права соседей.

• условия продажи комнаты;
• цену объекта продажи;
• дату извещения;
• подпись уведомителя.

Если извещение оформляется в нотариальной конторе, нотариус сам направляет документ правообладателям соседних комнат.

Нередки случаи, когда владельцу приходится задумываться, как продать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире.

Существует два возможных способа обойти императивное требование законодательства о преимущественном праве:

• подарить третьему лицу часть комнаты, чтобы он стал собственником и получил преимущественное право приобретения, а затем продать ему оставшуюся часть;
• формально подарить покупателю всю комнату, получив ее стоимость без юридического оформления.

С точки зрения организационных вопросов и временных затрат, второй способ гораздо проще, но здесь у потенциального продавца возникают существенные риски неполучения денег от покупателя и отсутствия дальнейшей возможности доказать возмездный характер сделки.

Продавцу комнаты также перед продажей потребуется получить согласие всех ее собственников (супруга, иных членов семьи). Чтобы согласие приобрело юридическую силу, необходимо нотариальное удостоверение. Если один из собственников — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.

Документация для продажи комнаты в коммуналке:

• паспорта сторон сделки;
• извещения, направленные каждому соседу, и отказы приобретения комнаты (либо уведомления о получении извещения с почтовым штампом);
• кадастровый паспорт комнаты и техническая документация;
• выписка с лицевого счета;
• правоустанавливающая документация на отчуждаемый объект недвижимости;
• справка из БТИ;
• нотариальное согласие иных собственников комнаты на ее отчуждение;
• согласие органа опеки (когда собственник — несовершеннолетний).

1. Собираюсь продать комнату в коммуналке, но мои соседи там не живут, и я не знаю, кого вообще надо уведомлять о продаже.

Ответ: Вам нужно обратиться в Росреестр и получить сведения обо всех правообладателях комнат. Если окажется, что соседние комнаты приватизированы, потребуется направить письменные уведомления по адресу местонахождения соседей.

2. Мы с мужем продаем комнату в коммунальной квартире, но не хотим говорить соседям цену продажи. Ее обязательно указывать в уведомлении?

Ответ: Да, цена комнаты считается существенным условием купли-продажи, поэтому, во избежание споров, указывать ее в уведомлении обязательно.

Уведомление о продаже комнаты или доли в квартире

При продаже доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире обязательным условием сделки является соблюдение преимущественного права покупки.

Что это означает?

При продаже доли или комнаты постороннему лицу (т. е. не сособственнику или соседу по коммуналке) остальные участники долевой собственности или соседи имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли или комнаты по цене, за которую она предлагается постороннему покупателю. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности или соседей по коммунальной квартире о своем намерении продать долю или комнату. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи. Уведомление или извещение о продаже может быть оформлено в простой письменной форме, в форме нотариально заверенного заявления, в виде телеграммы.

Важно чтобы были указаны условия продажи доли в квартире и цена, за которую продается доля или комната.

Какие действия могут совершить другие сособственники квартиры, когда получат уведомление о продаже доли:

• Купить долю в квартире у продавца по той цене и на тех условиях, которые указаны в уведомлении.
• Отказаться от покупки доли. Для этого необходимо, чтобы сособственники сделали заявление об отказе покупки доли у любого нотариуса. Также сособственники могут сделать свой отказ в Регистрационной палате, подав заявление.
• Не покупать долю и не писать отказ.

При составлении уведомления о продаже доли или комнаты в простой письменной форме Вы можете воспользоваться следующим образцом:

ИЗВЕЩЕНИЕ О НАМЕРЕНИИ ПРОДАТЬ ДОЛЮ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Иванову Ивану Ивановичу
г. Москва, ул. Ивановского, дом 2, кв.22.

Настоящим извещаю Вас в том, что я, Петров Петр Петрович, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Петровского, дом 3, корп. 3, кв. 333, паспорт серии 00 00 000000, выдан Паспортным столом ОВД Нагатинский затон 00 января 2000 г. продаю принадлежащую мне долю в размере 1/2, в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ивановского, дом 2, кв. 2, за 1 000 000 (один миллион рублей).

Отчуждаемая доля принадлежит мне на основании договора дарения доли в квартире. заключенного в простой письменной форме 00 февраля 2000 г. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк АР-77 999999, выданным 00.00 2000г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, о чем в ЕГРП 00.00.2000 г. сделана запись регистрации № 77-77-00/000/0000-000, кадастровый номер: 77:00:0000000:0000.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Заранее сообщаю Вам о том, что я не соглашусь снизить цену, предоставить отсрочку или рассрочку платежа.

Комната в коммунальной квартире: особенности продажи

Создано 01.11.2009 17:28 Дата публикации

Продать комнату было всегда непросто, а тем более, если она расположена в коммунальной квартире. Однако в последнее время российское законодательство внесло еще несколько корректив в законы Жилищного кодекса. И сейчас, чтобы совершить законную сделку, нужно обладать рядом сведений.

Первым делом, если вы продаете комнату, необходимо решить вопросы с согласованием перепланировки квартиры. Ведь при продаже комнаты в коммуналке, вы продаете также и свою долю санузла и кухни, если она у вас была. В том числе продается и ваша часть на право пользования совместным имуществом жильцов квартиры.

В случае если в многокомнатных коммуналках у вас есть несколько комнат, например две или три, будет намного целесообразнее продавать их по отдельности. Для этого следует обратиться к юристу, чтобы он помог зарегистрировать каждую из них, как самостоятельный объект.
Не следует забывать, что продажа или покупка, завещание или дарственная на комнаты в коммунальной квартире невозможны, когда они находятся под арестом или в заложенном состоянии. И для того, чтобы не затягивать процесс купли-продажи, особенно на последних этапах, необходимо предварительно позаботится об этом вопросе и заказать выписку из Единого Государственного реестра. В ней отразится ваше право на собственность и факт отсутствия обременяющих обстоятельств.

Одним из обязательных документов, которые также необходимы при продаже комнат, выступает заверенное нотариусом заявление соседей об отказе на свои права преимущественных покупок. Ведь согласно Жилищному кодексу, именно они в первую очередь имеют право на покупку отчуждаемой недвижимости в коммунальной квартире.

Если оставшиеся комнаты не принадлежат частными лицам, то чтобы получить отказ, нужно узнать, в чьей собственности они находятся. Если жилье принадлежит муниципальному образованию, то «отказ» вправе выписать администрация города, а именно – жилищный комитет. В случае, когда недвижимость принадлежит какой-либо организации, необходимый «отказ» нужно просить у ее руководства.

Но бывают случаи, когда отказ получить не так просто. В частности это касается соседей, которые сами приобрести жилье не хотят, но и «отказ» писать не торопятся. Чтобы ускорить процесс, соседям нужно отправить письменное уведомление с предложением о покупке продающейся комнаты. Но указать завышенную цену, чтобы жильцы точно отказались от покупки, не получится. Так как по закону продать комнату дешевле той стоимости, что указанна в письме для соседей, вы не имеете права.

После отправки письма, совладельцам коммунальной квартиры дается месяц для принятия решения. Но время отсчитывается не с момента отправки уведомления, а с того дня, когда письмо получено. И если по истечении месяца жильцы не воспользовались своим правом на преимущественное приобретение продающейся комнаты, то вы вправе продать собственность любым остальным претендентам.

В случае, когда владелец желает продать недвижимость и не хочет ждать целый месяц, при подготовке пакета необходимых документов нужно также предоставить образец или копию письма, которое было отправлено собственниками оставшихся долей в коммуналке. При этом документы на продажу принимаются, но регистрация самой сделки приостанавливается на месяц. Когда пройдет необходимое время и совладельцы не заявят о своем желании приобретения собственности, регистрация купли-продажи возобновится, и покупатели жилья наконец-то получат свидетельство, которое подтверждает их владение недвижимостью.

Но все-таки на такой риск идти стоит только в крайнем случае. И если будет совершено любое малейшее нарушение, совладельцы коммунальной квартиры имеют право оспорить продажу в течение трех месяцев после совершения сделки в суде.

Таким образом, продажа жилья в коммунальной квартире дело не простое. И чтобы заключить успешную сделку, нужно учесть массу разных моментов. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа не обходится без помощи юристов или работников агентства недвижимости. Имея большой опыт в подобных сделках, они точно определят порядок последующих действий и помогут ускорить продажу.

Проблема: Уведомление соседей по коммунальной квартире при продаже комнаты

Здравствуйте! Продаю сейчас комнату в коммунальной квартире. В коммунальной квартире этой 6 комнат. Я слышал, что соседи имеют право приоритета перед остальными покупателями, если они готовы купить эту комнату. Друг вообще рассказал, что после продажи комнаты в коммуналке его матерью, соседка в суд подала и требовала расторжения договора купли-продажи из-за того, что её в известность не поставили.

Так вот нужно ли письменно уведомлять соседей о моём намерении продать комнату? И нужно уведомлять только соседей по коммунальной квартире или весь многоквартирный дом?

Ещё вопросик. Одну соседку я никогда не видел, она сдаёт комнату. Где она проживает, я без понятия. Куда нужно отправлять уведомление: в эту комнату или пытаться найти её место проживания (регистрации)?

P.S. Если есть образец уведомления, выложите пожалуйста, буду очень благодарен.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В соответствии со ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Что касается соседки, то попробуйте узнать у квартирантов ее номер телефона или адрес проживания, возможно он указан в договоре аренды.

ознакомьтесь с похожими проблемами:

Каков срок действия документа об отказе от первоочередного права покупки доли в квартире сособственниками жилья? http://taktaktak.org/problem/10772

Могут ли собственники жилья продать свои доли квартиры? http://taktaktak.org/problem/10688

Ирина, здравствуйте! Спасибо за ответ.

Вот читаю сейчас сижу в интернете информацию по этому поводу и везде пишут, что уведомление, либо отказ соседа нужно заверять у нотариуса. А обязательно ч/з нотариуса это делать? Нельзя просто напечатать уведомление и отправить письмом с описью вложения и уведомлением о вручении?

Да и количество собственников тоже ещё неизвестно. Может там у детей каких-нибудь ещё доли имеются, тогда придётся в опеку обращаться, на сколько я понял или какая-нибудь из комнат вообще не приватизирована и уже муниципалитет придётся уведомлять. Дурдом блин с этими коммуналками, причём чем дальше тем хуже.

Если Вам неизвестно количество собственников, то Вам необходимообратиться в государственную регистрационную палату, и написать заявление о предоставлении сведений обо всех собственниках данного жилого помещения. После принятия заявления и оплаты государственной пошлины, Вам дадут справку (выписку из формы №9), в которой будут перечислены все владельцы данного жилого помещения.

Еще один способ как узнать кто является собственником квартиры – обратиться в управляющую компанию. В эту организацию также следует обращаться, предоставив свои документы и заявление, в котором Вы просите выдать вам информацию обо всех собственниках квартиры и указываете причину, по которой Вам понадобились такие сведения.

Здравствуйте! Вот составляю извещение для соседей по коммунальной квартире о том, что я продаю своё жилое помещение. Покопался в интернете нашёл несколько образцов и везде указано такое условие: "Заранее сообщаю Вам о том, что мы не снизим цену, не предоставим отсрочку или рассрочку платежа".

Если по цене всё понятно, то про отсрочку и рассрочку нет. Объясните пожалуйста, чем может грозить продавцу отсутствие этого условия в извещении, если к примеру один из соседей захочет приобрести это помещение?

• коррупция
• финансы
• авторское право
• алименты
• армия
• выборы
• гражданство
• дети
• договоры
• документы
• доступ к информации
• жилье
• ЖКХ
• здоровье
• избирательные права
• имущество
• лишение прав
• налоги и кредит
• наследство
• недвижимость
• образование
• пенсии
• полиция
• права потребителей
• правосудие
• предпринимательство
• прокуратура
• свобода слова
• свобода совести
• семья
• собрания, митинги
• собственность
• субсидии и льготы
• транспорт
• трудовые отношения
• уголовное право
• частная жизнь
• штрафы
• экология

• Адыгея респ.
• Алтай, респ.
• Алтайский край
• Амурская обл.
• Архангельская обл.
• Астраханская обл.
• Башкортостан респ.
• Белгородская обл.
• Брянская обл.
• Бурятия респ.
• Владимирская обл.
• Волгоградская обл.
• Вологодская обл.
• Воронежская обл.
• Дагестан респ.
• Еврейская авт. обл.
• Забайкальский край
• Ивановская обл.
• Ингушетия респ.
• Иркутская обл.
• Кабардино-Балкарская респ.
• Калининградская обл.
• Калмыкия респ.
• Калужская обл.
• Камчатский край
• Карачаево-Черкесская респ.
• Карелия респ.
• Кемеровская обл.
• Кировская обл.
• Коми респ.
• Костромская обл.
• Краснодарский край
• Красноярский край
• Крым
• Курганская обл.
• Курская обл.
• Ленинградская обл.
• Липецкая обл.
• Магаданская обл.
• Марий Эл респ.
• Мордовия респ.
• Москва
• Московская обл.
• Мурманская обл.
• Ненецкий авт. окр.
• Нижегородская обл.
• Новгородская обл.
• Новосибирская обл.
• Омская обл.
• Оренбургская обл.
• Орловская обл.
• Пензенская обл.
• Пермский край
• Приморский край
• Псковская обл.
• Ростовская обл.
• Рязанская обл.
• Самарская обл.
• Санкт-Петербург
• Саратовская обл.
• Саха (Якутия) респ.
• Сахалинская обл.
• Свердловская обл.
• Северная Осетия - Алания респ.
• Смоленская обл.
• Ставропольский край
• Тамбовская обл.
• Татарстан, респ.
• Тверская обл.
• Томская обл.
• Тульская обл.
• Тыва респ.
• Тюменская обл.
• Удмуртская респ.
• Ульяновская обл.
• Хабаровский край
• Хакасия респ.
• Ханты-Мансийский авт. окр. - Югра
• Челябинская обл.
• Чеченская респ.
• Чувашская респ.
• Чукотский авт. окр.
• Ямало-Ненецкий авт. окр.
• Ямало-Ненецкий авт. окр.

Уведомление соседей о продаже комнаты

Уведомление соседей о продаже комнаты

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

По сложившейся в Санкт-Петербурге практике право собственности на комнаты в коммунальных квартирах оформляется не как право на отдельное жилое помещение, а как право на долю в общей собственности на всю квартиру. То есть все собственники комнат одной коммунальной квартиры, с юридической точки зрения, являются участниками общей долевой собственности на эту квартиру (сособственниками). В связи с этим, при продаже (мене) одним из сособственников своей комнаты он должен сначала предложить приобрести эту комнату другим сособственникам (в том числе несовершеннолетним) по определенной им цене. Если кто-либо из соседей изъявит желание приобрести комнату по указанной цене, то продать эту комнату постороннему лицу по этой же цене будет нельзя. Если желание купить комнату выразят сразу несколько сособственников, то право выбора покупателя будет принадлежать продавцу. В этом случае покупатель-сособственник должен купить комнату в течение месяца с того дня, когда его известили о предстоящей продаже.

При этом следует иметь в виду, что преимущественное право покупки имеют только собственники комнат. Если человек занимает комнату на каком-либо ином основании (например, по договору социального найма или как член семьи собственника), он не имеет преимущественного права покупки других комнат в этой квартире.

После того, как продавец известил остальных сособственников по предстоящей продаже (мене) своей комнаты, он должен ждать целый месяц. И только по истечении месяца он может продать свою комнату постороннему лицу. Для того чтобы сократить этот срок, необходимо убедить сособственников оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки .

Если продавцу не удается убедить соседей оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Для того чтобы направить извещения соседям через нотариуса, необходимо предоставить нотариусу стандартный набор документов . необходимых для совершения нотариального действия, на имя каждого из продавцов (включая несовершеннолетних детей), а также полную информацию о продаваемой комнате (адрес квартиры; размер доли в праве общей собственности; количество продаваемых комнат и их метраж; продажную цену) и о соседях (фамилия, имя, отчество, место жительства).

Текст извещения составят сотрудники нотариальной конторы. После того, как Вы подпишете извещения, нотариус отправит их по почте заказным письмом с уведомлением о вручении Вашим соседям по указанным Вами адресам.

Если соседи получат эти письма и не купят Вашу комнату в течение месяца со дня получения, то по истечении этого месяца Вы сможете продать свою комнату любому лицу. Часто бывает так, что соседи не являются за получением письма на почту. В этом случае письмо в течение месяца хранится в отделе доставки, а затем возвращается в нотариальную контору. После возвращения письма Вы также можете продать свою комнату любому лицу.

Для заключения договора купли-продажи (мены) комнаты Вам необходимо будет получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления, подтверждающее тот факт, что Вы известили своих соседей о предстоящей продаже (мене). За выдачу этого свидетельства взыскивается отдельный тариф .

Если Вы решили прибегнуть к процедуре извещения соседей через нотариуса, Вам следует учитывать, что, к сожалению, качество работы почтовой службы оставляет желать лучшего. Не всегда почтальоны заполняют уведомления о вручении писем надлежащим образом, что приводит к необходимости направлять на почту дополнительные запросы, а иногда и оформлять повторные извещения. Соответственно, направлять уведомления соседям следует как можно раньше, желательно не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемой сделки.

Аналогичные правила действуют и при продаже (мене) доли в праве общей собственности на иное недвижимое, а также движимое имущество.

Если Вы не нашли ответ на интересующий Вас вопрос на нашем сайте, то Вы можете обратиться в нашу нотариальную контору .

Мы будем рады предоставить Вам подробную информацию.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Добрый день! Решили продать комнату в трехкомнатной коммунальной квартире. С первыми соседями были проблемы (они отказались подписывать отказ), но нотариус отправила им письмо по месту регистрации (в эту же квартиру) и выдала документ по истечению месячного срока. Вторые соседи предварительно давали согласие, но сейчас не выходят на связь. Месяц звоним, пишем смс и письма на электронную почту - не отвечают. Их квартирант использует те же контакты успешно, даже встречались. И тут возникла проблема. Мы не знаем адрес регистрации хозяев, а нотариус говорит, что писать на адрес нашей квартиры она не может. Сделать запрос тоже - нет полномочий. В Регистрационной палате информации о соседях нет, в Росреестре сказали, что могут дать только ФИО (мы это и так знаем). Что делать?

25 Сентября 2013, 14:58 Елена, г. Москва

Вадим, согласие у меня только от одних соседей, а у меня их двое. Квартира трехкомнатная. В каждой по одному хозяину.

25 Сентября 2013, 15:07

А зачем Вам соседи еще раз? У Вас есть согласие, вот им и пользуйтесь и продавайте квартиру смело.

25 Сентября 2013, 15:02

Елена, давайте я еще раз уточню все для себя:

1)У Вас комната в трех комнатной квартире;

2)В каждой из оставшихся комнат по хозяину;
3)сосед №1 не дал согласие но промолчал на уведомление;

4)сосед №2 дал согласие но сейчас потерялся;

Получается что все соседи выразили волю, так в чем вопрос? Имеющегося уведомления и согласия вполне хватит. Или я что то не так понимаю?

25 Сентября 2013, 15:10

Согласие было устное, а инстанциях требуют письменное. Основная проблема в этом.

25 Сентября 2013, 15:13

Да и действия нотариуса в данном случае необязательно. Отправьте заказное письмо в адрес вторых соседей с уведомлением на адрес Вашей же квартиры. Этого будет вполне достаточно.
Кроме того, раз уж они так «пропали», то и в течение последующих трёх месяцев они не будут перевода на них прав покупателя.

25 Сентября 2013, 15:10

Согласно ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицуостальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца. продавец вправепродать свою долю любому лицу .

Таким образом, главное чтобы была соблюдена процедура! Необходимо письменно известить остальных участников долевой собственности! Можете сами отправить заказное письмо с уведомлением на адрес вашей квартиры, главное чтобы было подтверждение того, что вы уведомляли остальных о продажи своей доли!

25 Сентября 2013, 15:14

Город не указан

Отправьте заказное письмо с уведомлением и описью вложения по адресу последнего места жительства, которое Вам известно. Через месяц после отправки писем идете на почту и, если письмо не получено, заберите его. На письме будет отметка, что оно не получалось. Письмо приложите к документам.

25 Сентября 2013, 15:17

Согласие было устное, а инстанциях требуют письменное. Основная проблема в этом.

Так самостоятельно по адресу регистрации соседей направьте письменное уведомление, подождите месяц и все, этого достаточно будет для продажи.

В силу ст.250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности о намерении продать
свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на
которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве
собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу

25 Сентября 2013, 15:18

Спасибо за ответ.

25 Сентября 2013, 15:29

Город не указан

Если у Вас нет возможности получить от второго соседа нотариально удостоверенное согласие на продажу Вами комнаты, Вы можете обратиться к нотариусу и удостоверить у него заявление о намерении продать комнату. Данное заявление отправляется нотариусом по почте сособственнику по названным Вами адресу заказным письмом с уведомлением о вручении. Примерно через две недели нотарису приходят уведомления о вручении (или невручении) Вашего заявления о чем нотариус выдает Вам свидетельства. Если Ваше заявление вручено адресату и он в течение месяца не направил Вам, нотариусу или в ФРС никаких возражений или заявления о своем намерении купить у Вас долю, то Вы можете смело продавать комнату третьим лицам на указанных в Вашем заявлении условиях.

Если же заявление соседям не вручено, то ФРС по своему усмотрению может либо отказать Вам в регистрации сделки по причине ненадлежащего уведомления соседа либо самостоятельно еще раз послать ему письмо. В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ сосед, чье право нарушено указанной сделкой, может предъявить иск о переводе на него прав и обязаностей покупателя, то ест стать новым покупателем, уплатив прежним сумму, указанную в договоре купли-продажи.

25 Сентября 2013, 15:24

Ирина, добрый день! Вы случайно не обладаете статистикой, как чаще поступает ФРС - отказывает или посылает письмо самостоятельно? Буду очень благодарна.

25 Сентября 2013, 15:28

отказывает или посылает письмо самостоятельно?

Росреестр обычно приостанавливает регистрацию если ему что то не нравиться. Но вообще это усложнение, отправьте заказным с описью самостоятельно и все.

25 Сентября 2013, 15:31

Елена, в Москве не знаю ни одного случая самостоятельной высылки специалистами Росреестра уведомлений в порядке 250 ГК РФ.

25 Сентября 2013, 15:32

Город не указан

Статистики нет. Вадим Андреевич прав, скорее всего ФРС не будет этим заморачиваться и приостановит регистрацию, сам высылать не будет. Поэтому, направьте сами с описью вложения, заветренную нотариусом либо такое уведомление направит нотариус.

25 Сентября 2013, 15:37

Здравствуйте!
Да, считаю, что уведомления собственником всех остальных участников общей собственности достаточно произвести в форме почтового письма с уведомлением о получении. Если адресат будет отсутствовать, то рабоник почты сделает соответствующую отметку и этого будет достаточно для того, чтобы считать Вашу обязанность по уведомлению исполненной. Но, поскольку речь идет о комнате как о самостоятельной объекте, т.е. жилом помещение, то ознакомтесь с прилагаемым постановлением Президиума ВС РФ.

25 Сентября 2013, 15:38

Город не указан

Ирина, главное соблюсти письменный порядок уведомления о предполагаемой продаже комнаты других участников долевой собственности согласно ст.250 ГК РФ, сделать это можно несколькими способами

1 через заказное письмо

2 через нотариуса (нотариально заверенное уведомление с отправлением заказным письмом)

3. или передать письменное уведомление лично

Отправлять можно по этому же адресу где проживают собственники, если иной вам не известен, суды учитывают и считают достаточным доказательством соблюдения процедуры уведомления через отправку заказным письмом по адресу регистрации участника долевой собственности, а получение его адресатом не обязательным.

25 Сентября 2013, 15:43

В соответствии со ст. 24 ФЗ от 21.07.1999 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если Продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно.

25 Сентября 2013, 15:50