Переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю.

Регистрация перехода права собственности к покупателю еще не означает, что объект недвижимости передан покупателю. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако будет неправильным думать, что именно после этого к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости. Указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации перехода к нему права собственности. Это связано с тем, что согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Но стороны все же могут в самом договоре указать, что риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости переходит к покупателю в момент передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

Гарантии сторон и обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Хорошо подготовленный договор купли-продажи недвижимости подразумевает наличие в нем гарантий и заверений в отношении продаваемого объекта недвижимости и самого продавца.

Поскольку основные риски в сделке принимает на себя покупатель, то именно он в первую очередь должен озадачиться тем, чтобы указать в договоре те гарантии, которые он хотел бы получить от продавца и нарушение которых может привести к возникновению у покупателя убытков, утрате прав на приобретенную недвижимость либо втягиванию покупателя в судебные споры по различным основаниям. Перечень гарантий зависит от условий и схемы сделки, от того, как оформлен объект недвижимости, от его юридической судьбы, состояния объекта недвижимости, а также от того, являются стороны сделки физическими или юридическими лицами. Подготовка перечня тех гарантий, которые должны быть даны продавцом и включены в договор купли-продажи – задача, которую организатор сделки должен поставить перед юристом, осуществляющим оформление сделки.

Количество гарантий, выдаваемых покупателем, как правило, значительно меньше гарантий продавца и представляют по сути гарантии в отношении полномочий покупателя на заключение договора и ограничений по ведению переговоров о покупке недвижимости и заключению договоров купли-продажи недвижимости с другими лицами.

Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи. если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту её передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Ответственность сторон за нарушение договора, в том числе за нарушение гарантий

Договор купли-продажи должен предусматривать ответственность (условия, вид и размер) за нарушение сторонами принятых на себя обязательств и гарантий. Ответственность может выражаться в возможности взыскания со стороны, допустившей нарушение договора, пеней, штрафов, убытков, процентов и т.п. Кроме того нарушение одной стороной определенных законом или договором обязанностей может привести к возникновению у другой стороны прав, необходимых для своей защиты. Примером могут являться нормы указанной выше статьи 460 ГК РФ.

Условия, касающиеся выхода из сделки

Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, когда договор заключен, но в силу различных причин или обстоятельств не может быть исполнен, рекомендуем детально прописывать в договоре условия по выходу продавца и/или покупателя из сделки и условия, при наступлении которых договор будет считаться прекращенным. Описание и формулировка таких условий – задача вашего юриста.

Из договорных обязательств наиболее распространены обязательства по возмездной передаче имущества в собственность или временное пользование, прежде всего купля-продажа и имущественный наем. По договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и право собственности на нее покупателю за определенную плату, а покупатель обязан принять вещь и оплатить се (с правом принудительного истребования вещи в случае ее непередачи). Иначе говоря, договор купли-продажи - это соглашение двустороннее, возмездное и консенсуальное.

Купля-продажа является универсальной правовой формой товарно-денежных отношений. Однако в литературе его нередко именуют договором продажи или просто продажей либо куплей. Насколько это оправданно? Например, по мнению Г. Ласка, продажа состоит в переходе права собственности на товар от продавца к покупателю за определенную цену'. Продаже посвящен весь титул VI ФГК. В соответствии с его ст. 1582 продажа есть соглашение, в силу которого один обязуется предоставить вещь, а другой - оплатить ее. Основываясь па предписаниях ФГК, Ж. де ла Морандьер анализирует общие черты продажи, условия совершения и различные виды договора продажи. Понятием продажа оперируют и другие авторы.

Понятие продажа предопределяется экономической сущностью отношений, опосредствуемых соглашениями по возмездной передаче имущества в собственность. С экономической точки зрения, купля-продажа - это двойная продажа: вещи за деньги и денег за вещь. Поэтому купля предполагает продажу, и наоборот. К. Маркс, говоря о процессе обмена товарами, отмечает, что их продажа есть купля, Т - Д есть в то же время Д - Т. Поэтому договор купли-продажи вполне можно именовать договором продажи. В законодательстве и литературе так нередко и делается. Например, в ФРГ Kaufvertrag - это в буквальном переводе просто договор купли. Вместе с тем в испаноговорящих странах употребляется наряду с продажей (la venta) понятие купли-продажи (la compraventa).

В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий подразумеваемым гарантиям лицам, в чью пользу действуют гарантии средствам защиты в случае нарушения гарантий. В обширном титуле VI ФГК (ст. 1582-1694) значительное внимание уделяется природе и форме продажи (ст. 1582-1593), обязательствам продавца (ст. 1602-1649) и покупателя (ст. 1650-1657). Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности па вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям - о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов.

Предметом договора купли-продажи традиционно служат вещи или имущество в телесной форме. Продаже подлежат как готовые, так и будущие вещи. В соответствии со ст. 2-105 ЕТК США товар должен существовать и быть индивидуализирован прежде, чем право па него может перейти к другой стороне. Товары, не обладающие обоими этими признаками - наличием и индивидуализацией, - рассматриваются как будущие товары. Договор, который стороны считают состоявшейся продажей будущих товаров или какого-либо относящегося к ним права, юридически действует как договор о продаже (a contract to sell). Нередко таким путем продают будущий урожай, строящийся дом или квартиру. Комплекс вопросов купли-продажи будущих вещей в сравнительном аспекте (по праву Италии, Испании и Франции) проанализирован в капитальной работе профессора Виде К. Рохеля.

Категория будущих вещей была известна еще римскому праву. В настоящее время помимо ЕТК США эту категорию вещей предусматривают ст. ИЗО ФГК и акты о купле-продаже других стран. В силу ст. ИЗО ФГК будущие вещи могут быть предметом обязательства.

Характерно, что в Решении Европейского Суда Правосудия (1968 г.) по делу Комиссия против Италии (произведения искусства) Суд постановил, что под товарами по смыслу ст. 23 Римского договора следует понимать продукцию, которую можно оценить в деньгах и которая может быть предметом торговой сделки. При этом позднее Суд прямо предлагал использовать критерий материальности и относить к товарам только материальные объекты вещного мира.

Однако в настоящее время во многих странах, особенно в странах англо-американского права, наряду с телесными вещами предметом обязательств все чаще становятся нематериальные блага - права на объекты промышленной, литературной, художественной, научной и вообще интеллектуальной собственности, а также акции, облигации и другие ценные бумаги, содержащие различные права требования.

Являющиеся предметом обязательств вещи обычно характеризуются количественными и качественными показателями. Количество выражается мерами единиц товара, его веса, длины, ширины, объема или площади. Качество определяется путем ссылки на образец или стандарт товара, его описание. Нередко все эти критерии содержатся в специальных формулярах. Качество сложных машиностроительных изделий обычно характеризуется чертежами, проспектами, инструкциями. Если качество товара, характеризуемого родовыми признаками, в договоре не определено, продавец обязан поставить товар не ниже среднего качества (§ 243 ГГУ, ст. 1246 ФГК).

Важным атрибутом договора купли-продажи является цена товара. Свобода усмотрения сторон в установлении цены товара приводит нередко к значительному отрыву цены товара от его стоимости. Формально оставаясь превращенной формой стоимости (меновой стоимостью) товара, фактически его цена целиком зависит от соотношения спроса и предложения (Nachfrage und Angebot). Большое влияние на величину цены товара оказывают не только его внутренние свойства (качество, надежность, долговечность), но и эстетические, эргономические параметры (привлекательность, модность, простота и удобство пользования вещью), а также престижность торгового заведения, место его расположения, время года, современная упаковка и маркировка товарным знаком, наименованием места происхождения или указанием происхождения товара. Совокупное действие всех указанных факторов обусловливает большой разнобой цен на товары одинакового назначения и постоянное их изменение (особенно в розничной торговле).

Не случайно в США, например, говорят о просвещенном покупателе, т.е. таком, который постоянно следит за ценами и покупает не столько тогда, когда возникла потребность, а когда это выгодно. Любая покупка для подобного покупателя (а их в стране большинство) обычно начинается с чтения газет или просмотра рекламных телепередач. Так, Вашингтон пост помещает рекламу продовольственных магазинов ежедневно, а по средам, как и практически все другие газеты, выходит со специальной вкладкой - Продукты.

Условия любого договора купли-продажи заключаются в адекватную ему форму. Обычно стороны вправе сами избирать форму договора: устную, письменную или специальную. Однако для купли-продажи недвижимости, как правило, форма договора устанавливается законом. Например, в Великобритании продажа недвижимости оформляется договором за печатью, а в США - документом за печатью о формальном отказе от права. Обязательная письменная форма с нотариальным или судебным удостоверением либо занесением в поземельную книгу требуется для продажи недвижимости в ФРГ (§ 313 ГГУ). В письменной форме совершаются и сделки с движимым имуществом, если его цепа превышает определенную сумму (например, во Франции 5 тыс. франков, а в США - 500 долл.) Важное значение определению момента перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю придают право, доктрина и практика. Более того, по мнению Г. Ласка, правовые нормы о продаже представляют собой сочетание норм договорного права и норм о праве собственности. Согласно § 433 ГГУ продавец вещи обязан передать покупателю не только вещь, но и право собственности на вещь. Поэтому весьма важно четкое определение момента перехода к покупателю права собственности на вещь.

С моментом перехода права собственности па приобретаемую вещь связано, в частности, возникновение у покупателя права распоряжения вещью по своему усмотрению. Одновременно покупатель несет риск случайной гибели или порчи вещи. Если право собственности перешло к покупателю ранее передачи ему вещи и вещь случайно погибнет, покупатель обязан уплатить покупную цену. В случае объявления несостоятельности продавца покупатель-собственник и его кредиторы вправе требовать выделения вещи из конкурсной массы. Собственнику-покупателю принадлежат и плоды вещи, и причитающееся за нее возмещение, например страховое возмещение в случае гибели вещи. В то же время покупатель-собственник отвечает за вред, причиненный вещью.

Существуют две системы определения момента перехода права собственности к приобретателю вещи по договору: в силу одного лишь соглашения о продаже вещи (США, Великобритания, Франция) или при условии передачи самой вещи (ФРГ, Швейцария). Однако из общих правил имеются исключения. Так, во Франции право собственности на продаваемую вещь возникает у покупателя с момента соглашения, если только вещь обладает индивидуально-определенными признаками (ст. 1138, 1583 ФГК).

Для перехода права собственности на вещь, определяемую родовыми признаками, требуется ее индивидуализация, как правило, осуществляемая одновременно с передачей. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю с момента регистрации сделки в реестре хранителя ипотек.

Аналогичным образом в США по договору продажи индивидуально определенного товара при отсутствии соглашения, обыкновений, общепринятой практики делового оборота либо поведения, свидетельствующего о намерении сторон, право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. Если же товар не индивидуализирован в момент заключения договора, или если его нет в наличии, или если он не является собственностью продавца, право собственности на товар переходит к покупателю после того, как товар в соответствии с договором безоговорочно выделен для исполнения договора продавцом с согласия покупателя или покупателем с согласия продавца.

В ФРГ и других странах, где возникновение у покупателя права собственности связывается с передачей вещи, под передачей вещи чаще всего понимается физическое ее вручение (переход из рук в руки), или символическое вручение (например, передача ключа от строения), или передача товарораспорядительных документов. По мнению К. Ларенца, под передачей понимается (в смысле § 433 ГГУ) создание непосредственного обладания путем фактического господства над вещью, иначе говоря, физическая передача вещи в смысле абз. 1 § 854 ГГУ.

Поскольку и в системе возникновения права собственности на приобретаемые вещи при наличии одного лишь соглашения передача вещей имеет важное практическое значение, этой операции уделяется немалое внимание в законодательстве Франции, США и других стран. В частности, в соответствии со ст. 1604 ФГК предоставлением вещи является перенесение проданной вещи во власть и владение покупателя. В силу ст. 1606 ФГК предоставление движимых вещей производится посредством действительной передачи или передачи ключей от строений, где предметы находятся. -Обязанность предоставить недвижимость является выполненной со стороны продавца, если он передал ключи, поскольку дело идет о строении, или передал документы, устанавливающие собственность (ст. 1605 ФГК). Порядок сдачи товара продавцом, в том числе его отгрузки, в США подробно регламентируют ст. 2-503-2-505 ЕТК США.

Как в законодательстве, так и в литературе особо выделяются обязанности сторон по договору купли-продажи. Например, во Франции обязанностям продавца посвящены ст. 1602-1649, а обязанностям покупателя - ст. 1650-1657 ФГК. Помимо общей обязанности передать вещь и право собственности на нес продавец обязан гарантировать покупателю спокойное и полезное владение переданной вещью. Это означает, что продавец прежде всего должен гарантировать покупателя от эвикции, т.е. отобрания вещи по решению суда. Кроме того, он обязан дать гарантию отсутствия в вещи скрытых недостатков, делающих невозможным нормальное пользование вещью. Продавец несет обязанность гарантии также и в случае, когда проданная недвижимость обременена сервитутами, о которых продавец не заявил в момент продажи (ст. 1626, 1638 ФГК).

Основные обязанности покупателя - принять вещь и оплатить ее. Законодательство по общему правилу предусматривает, что цена вещи должна быть уплачена в тот день и в том месте, как это определено договором (ст. 1650 ФГК). Если же договором порядок оплаты не регламентирован, то покупатель должен произвести платеж в том месте и в то время, где и когда должно произойти предоставление вещи (ст. 1651 ФГК). Законодательство Франции, как, впрочем, и других стран, подробно регламентирует многие вспомогательные обязанное] и, сопутствующие указанным основным обязанностям покупателя, касающиеся, в частности оплаты расходов по совершению самого договора купли-продажи, задержки уплаты покупной цены, процентов по ней и защиты интересов продавца, не получившего платежа. В силу двусторонности обязанностей покупателя и продавца этим обязанностям корреспондируют их взаимные права.

За нарушение обязанностей предусматривается имущественная ответственность. Продавец в первую очередь отвечает за непередачу и скрытые недостатки вещи. При непередаче вещи покупатель вправе потребовать реального исполнения обязательства и возмещения убытков либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 1610, 1611 ФГК). В соответствии со ст. 1641 ФГК продавец даст гарантию за скрытые недостатки проданной вещи, делающие ее непригодной к употреблению по предусматриваемому договором назначению. Продавец не отвечает лишь за явные пороки, в наличии которых покупатель мог бы убедиться сам (ст. 1642 ФГК). В случае обнаружения скрытых недостатков покупатель, по общему правилу, вправе по своему выбору: или отдать вещь обратно, или требовать возвращения цены, или сохранить вещь за собой и потребовать возвращения части цены по определению экспертов (ст. 1644 ФГК). Продавец, знавший о недостатках вещи, обязан кроме возвращения покупной цены возместить покупателю все убытки (ст. 1645 ФГК).

Сходные последствия предусматривает также право ФРГ. В соответствии с § 378 ГГУ покупатель обязан осмотреть переданную ему вещь и сообщить продавцу о наличии недостатков. Если имеются основания для привлечения продавца к ответственности за эти недостатки, покупатель вправе вернуть вещь и потребовать возврата покупной цены или уменьшения ее размера. Он имеет право также потребовать замены вещи, определяемой родовыми признаками (§ 480 ГГУ). Возмещение убытков возможно лишь при условии, что вещь имела недостатки уже в момент заключения договора, и продавец знал об этом, но не сообщил покупателю. В Великобритании и США ответственность продавца за недостатки проданных вещей выражается в расторжении договора с возмещением убытков либо в возмещении причиненных покупателю убытков, если вещи (товары) по качеству не соответствуют требованиям ст. 2-314 ЕТК США.

Покупатель прежде всего отвечает за неоплату вещи. Оплата может осуществляться наличными, чеками, переводами, путем акцепта счета кредитора в банке и другими способами. В случае неоплаты купленной вещи продавец вправе: не передавать вещь, если, конечно, она еще не была передана (ст. 1612 ФГК) истребовать обратно переданную вещь удовлетворить свои требования из суммы, вырученной от продажи вещи. Продавец вправе также взыскать покупную цену и причиненные ему убытки.

В Великобритании и США при неоплате товара продавец, даже если право собственности уже перешло к покупателю, вправе удержать непереданный товар, остановить его в пути либо повторно перепродать (ст. 2-705-2-706 ЕТК США). В некоторых случаях за покупателем признается право отказа от уплаты покупной цены. Например, в Японии такое право принадлежит покупателю в случаях, когда право в отношении вещи оспаривается третьим лицом и существуют опасения, что покупатель в полном объеме или частично утратит право на товар (ст. 576 ЯГК).

Здравствуйте, хотел бы получить консультацию вот по какому вопросу. Мы с девушкой живем в неприватизированной квартире. В квартире прописаны ее совершеннолетний брат и мать. Брат хочет приватизировать квартиру и после этого продать свою долю мне. Мать свою долю подарит моей девушке. Я боюсь, что брат обманет после приватизации и не захочет продавать свою половину, или заломит большую цену (о ней мы уже договорились). Скажите можно ли составить какой либо договор, в котором будут прописаны обязанности и ответственность сторон до начала приватизации? Договор должен иметь юридическую силу и если что быть гарантом в суде, чтобы можно было обязать брата продать свою часть по уговоренной стоимости.

Договорное соглашение - это важный документ, договорённый на выгодных условиях для 2 и более юридических, физических персон, подтверждающий правовые отношения между сторонами, заключенный в бумажной форме с соблюдением норм гражданско-правового законодательства.

Условиями реальности договорного соглашения является комплекс элементов, обязательных для его совершения и отсутствие хотя бы одного из них, означает мелочность договорного соглашения.

- воля участников, т.е. желание сторон заключить данное соглашение.

- основа договора - цель, для достижения которой стороны вступили в соглашение. Цель обязана быть законной, не противоречащей хорошим целям, быть определенной.

- объект договорного соглашения - содержание и характер законных условий сторон.

- тема договорного соглашения - координирование немаловажных условий договорного соглашения, переходящие в права и ответственности.

При составлении контракта профессионал опирается на букву закона, также многочисленный опыт предшественников в компьютерном архиве договоров, развернутый в законных базах, порталах посвященных юридической тематике. В мировой сети можно отыскать эталоны договоров, без труда скачать их. Но лучше довериться профессионалам, с многочисленным опытом по части договорного права, которые могут уберечь от заключения неправомерных сделок.