Рейтинг: 4.0/5.0 (1897 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односемейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подвальным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет 1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района.
Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. Ниже приведено описание сопоставимых объектов.
Объект А — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.
Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подвалом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.
Объект С — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением кредита на рыночных условиях.
Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный на участке площадью 1200 м2, имеет отделанный подвал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был продан за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита на рыночных условиях.
Объект Е — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал; без гаража. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях.
Данные таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты отличаются от объекта оценки условиями кредитования, площадью дома и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для определения поправок на эти различия можно использовать анализ пар данных.
Для имущественных прав не требуется делать поправок, поскольку на все объекты распространяется безусловное право собственности. Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов, имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кредитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия кредитования основывалась на фактической цене, которую продавец получил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кредитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитование объектов А и В составляет 5000 долларов.
Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на рыночные условия (дата продажи) следующим образом:
($62 000 — $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%.
Данная поправка округляется до 10%, затем к объекту С применяется соответствующая поправка в денежном выражении. Поправка на рыночные условия в размере 10% также применяется к объектам D и Е.
Различия по площади между объектами А и В можно отнести на дополнительную площадь здания объекта В. (Участок объекта В также на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчитывается следующим образом:
$70 000 — $62 000 = $8000.
Объекты С и Е идентичны, за исключением гаража в объекте С, поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между ценами продажи до внесения каких-либо других поправок, т.е. $56 000 – $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие гаража применяется к объектам С, А, В и D.
Поправка на отделку подвального помещения у объекта D рассчитывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект D был скорректирован на $7000 в сторону увеличения на рыночные условия, поправка В была скорректирована на $7000 в сторону уменьшения на условия кредитования. Данная поправка рассчитывается как $77 000 — $70 000 = $7000.
Теперь показатели стоимости необходимо привести к единому значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон величин, на основании которого можно сделать вывод о едином показателе стоимости. В данном случае оценщик рассматривает диапазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает наибольший вес сопоставимому объекту, для которого требуется наименьшая величина поправки. К объекту Е применили наименьшее число поправок (только две) в сумме $12 320. Таким образом, объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная цена объекта Е показывает, что стоимость объекта оценки составляет $65 520, которая округляется до $65 500.
Согласование результатов корректировок может также выполняться статистическими методами. В следующем примере объектам присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому — 1.
В первом варианте число аналогов равно количеству ценообра-зующих факторов, увеличенному на единицу. Для решения задач такого рода используется математический аппарат линейной алгебры.
Решение задач во втором варианте осуществляется методом статистического анализа с использованием корреляционно-регрессионных моделей.
Пример на относительный сравнительный анализ
Оцениваемый объект представляет собой офисное здание, построенное пять лет назад, с общей площадью 3600 м2 и 3180 м2 арендуемой площади (88% от общей площади здания). Здание сдается в аренду нескольким арендаторам, уровень занятости составляет 90%, что рассматривается как стабильный показатель для рынка оцениваемого объекта. Размер помещений, занимаемых отдельными арендаторами, находится в пределах от 250 до 700 м2. Здание относится к среднему классу качества строительных работ (класс В), при этом его состояние оценивается как среднее. Отношение арендуемой площади к общей площади здания невысокое по сравнению со средним показателем для рынка оцениваемого объекта, который приблизительно составляет 93%. Участок здания благоустроен надлежащим образом. Открытая автостоянка достаточна для данного здания и соответствует нормам зонирования. Местоположение участка не угловое, что также рассматривается как обычное, при этом к нему имеется доступ с главной автомагистрали.
Текущие ставки арендной платы находятся в пределах от 120 дол./м2 до 130 дол./м2 арендуемой площади. Средняя арендная плата составляет 126 дол./м2. Арендаторы отличаются хорошей платежеспособностью. За исключением телефонной связи, арендодатель оплачивает все расходы, включая уборку и электрическую энергию. Эксплуатационные расходы являются типичными для данного рынка. Договоры аренды заключены на сроки от трех до четырех лет; они предусматривают возможность продления договоров еще на три года по текущим ставкам арендной платы. Все договоры заключены менее 18 месяцев назад, при этом условия аренды типичны для текущей конъюнктуры рынка. Вещное право арендатора у объекта оценки не обеспечивает какого-либо преимущества. Оценке подлежит безусловное право собственности в объекте.
В анализе используются пять сопоставимых сделок. Все сопоставимые объекты представляют собой среднеэтажные офисные здания, сдаваемые в аренду нескольким арендаторам. Здания находятся в районе оцениваемого объекта. Все здания финансировались на рыночных условиях по обычным нормам соотношения кредита и стоимости. Все сопоставимые объекты были проданы с передачей безусловного права собственности. В качестве единицы сравнения в данном анализе используется цена за 1 м2 арендуемой площади. Данные представлены в табл. 8.5.
Сначала оценщик анализирует рыночные данные и определяет, что все сделки по продаже офисных зданий предусматривают передачу права арендодателя, поэтому поправок на различие в имущественных правах не требовалось.
Все сделки были заключены на рыночных условиях кредитования, поэтому для этого элемента сравнения также не требовались поправки. Поскольку все сделки были заключены на обычных услови-
ях, то внесения поправок на условия продажи не потребовалось. Сопоставимые сделки были заключены недавно, в пределах 9 месяцев от даты оценки. Существенных изменений в уровне арендной платы и занятости не произошло, поэтому поправок на рыночные условия не требуется. Относительный сравнительный анализ различающихся элементов приводится ниже.
Объект А имеет цену 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение на пересечении автомагистралей лучше по сравнению с оцениваемым объектом. Здание имеет средний коэффициент арендуемой площади, но оно более эффективно по сравнению с объектом оценки. Уровень занятости здания для объекта А несколько ниже оцениваемого объекта и ниже нормы, которая считается типичной для стабильной занятости. Таким образом, объект А имеет больше достоинств, чем недостатков, и эти параметры считаются более значимыми. Это значит, что цена объекта оценки меньше 779,26 дол./м2 арендуемой площади.
Объект В имеет цену 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Фактическая арендная плата ниже рыночной. Местоположение данного объекта хуже, чем у оцениваемого объекта, который расположен около крупной автомагистрали. Объект В имеет преимущество по коэффициенту арендуемой площади, что указывает на более высокий чистый доход. Норма занятости для него ниже рыночной нормы. В общем у объекта В больше недостатков, чем преимуществ, при этом недостатки считаются значимыми. В данном конкретном случае различие в коэффициентах арендуемой площади может рассматриваться как незначительное с точки зрения влияния на стоимость. Поэтому анализ объекта В указывает, что объект оценки должен иметь цену выше 713,80 дол./м2 арендуемой площади.
Объект С имеет цену 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение такое же, что и у оцениваемого объекта, но он имеет преимущество по коэффициенту арендуемой площади. Коэффициент расходов для данного объекта несколько выше обычного, что ведет к некоторому снижению чистого дохода. Поскольку коэффициент арендуемой площади оказывает большее воздействие на стоимость по сравнению с коэффициентом расходов, то объект С имеет преимущество по сравнению с оцениваемым объектом. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта будет ниже 760,87 дол./м2 арендуемой площади.
Объект D имеет цену 808,90 дол./м2 арендуемой площади. Поскольку он расположен на пересечении двух крупных автомагистралей, то его местоположение значительно лучше по сравнению с оцениваемым объектом. Наличие парковочных мест несколько ограничено. Объект D имеет более высокую норму занятости по сравнению с обычной рыночной нормой. Преимущество по местоположению перевешивает ограничение по парковке. Преимуществ у объекта D больше по сравнению с оцениваемым объектом, поэтому стоимость оцениваемого объекта будет ниже 808,90 дол./м2 арендуемой площади.
Объект Е имеет цену 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Местоположение объекта хуже по сравнению с оцениваемым объектом. По всем другим элементам сравнения они равны. Поскольку у объекта Е местоположение хуже, то цена оцениваемого объекта будет выше 730,77 дол./м2 арендуемой площади.
Показатели стоимости, полученные из сравнения продаж, приводятся к одному значению с помощью следующей таблицы.
Объект Результат сравнения Цена, дол./м2
Цены у объектов А, С и D выше, чем у оцениваемого объекта. У объектов В и Е цены ниже, чем у объекта оценки. Наименьший показатель стоимости в первой группе составляет 760,87 дол./м2 арендуемой площади для объекта С. Наибольшая цена во второй группе составляет 730,77 дол./м2 арендуемой площади для объекта Е. Поэтому стоимость оцениваемого объекта находится между 730,77 и 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Объект Е наиболее схож с оцениваемым объектом, поэтому ему может быть присвоен наибольший вес. Таким образом, можно сделать вывод, что значение цены за 1 м2 арендуемой площади составляет 740 дол.
Общий показатель стоимости объекта оценки рассчитывается как произведение цены за 740 дол./м2 на 3180 м2 арендуемой площади и равняется 2 353 200 дол. США. Это показатель можно округлить до 2 350 000 дол. Точность оценки равна половине цены первого значащего разряда. Здесь цена этого разряда равна 10 000. Следовательно, оценка выполнена с точностью на уровне ±5000 долларов США.
Если сопоставимые объекты лучше или хуже объекта оценки, то определяется только нижний или верхний предел, при этом диапазон показателей стоимости для оцениваемого объекта не обозначается. В данном случае единственный вывод, который может сделать оценщик в отношении оцениваемого объекта, заключается в том, что его стоимость выше наибольшего показателя (если все качественные факторы сопоставимых объектов хуже) или ниже наименьшего показателя стоимости сопоставимых объектов (если все качественные факторы сопоставимых объектов лучше). Если имеющихся данных недостаточно для получения показателя стоимости оцениваемого объекта, то следует использовать другие аналитические инструменты. Часто с этой задачей помогают справиться количественные поправки. Пример совместного использования количественных поправок и качественного анализа приводится далее в этой главе.
Пример на совместное использование методов количественного и качественного анализа
На практике не всегда удается в полной мере воспользоваться количественными методами анализа. Структура собранной информации может быть такой, что сделать количественные поправки можно будет не для всех элементов сравнения. В этом случае анализ можно завершить, используя качественный метод анализа.
Когда оба метода используются совместно, их следует применять последовательно для каждого элемента сравнения. Другими словами, не следует делать количественную поправку на изменения рыночных условий для одних сопоставимых объектов и выполнять качественный анализ рыночных условий для других. Количественные поправки необходимо определять в первую очередь. Далее в отношении скорректированной цены выполняют качественный анализ. Для совместного использования количественного и качественного анализа применяют методы анализа пар данных и относительного сравнительного анализа.
Оцениваемый объект представляет собой здание склада, построенное 15 лет назад, общей площадью 2500 м2 и 250 м2 офисных помещений. Высота потолка составляет 5,5 м. Качество строительных работ хорошее, а состояние здания среднее.
В анализе использовали пять сопоставимых продаж. Все объекты являются складскими зданиями, расположенными в районе оцениваемого объекта.
Объект А был продан год назад по цене $622 000. Продавец предоставил льготное кредитование, в результате чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Объект имеет площадь 2800 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных помещений составляет 225 м2. Объекту 14 лет. Качество строительных работ хорошее, но на момент продажи зданию склада требовался ремонт. Покупатель потратил $35 000 на улучшение состояния склада.
Объект В был продан шесть месяцев назад по цене $530 000 наличными. Объект имеет площадь 2700 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных помещений составляет 220 м2. Объекту 13 лет. Качество строительных работ и состояние здания среднее.
Объект С представляет собой текущую сделку на сумму $495 000. Покупатель принял действующий кредит на льготных условиях, в результате чего заплатил на $9000 больше, чем если бы он получил кредит на рыночных условиях. Склад имеет площадь 2200 м2 и высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 300 м2. Объекту 13 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по ставкам ниже рыночных, поэтому его цена покупки была установлена на $25 000 ниже рыночных цен.
Объект D был продан три месяца назад по цене $554 000. Объект имеет площадь 2500 м2, высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 250 м2. Объекту 16 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания очень хорошее.
Объект Е представляет собой текущую сделку на сумму $626 000 с оплатой наличными в пользу продавца. Склад имеет площадь 2600 м2 и высоту потолка 6,1 м. Объекту 16 лет. Площадь офисных помещений составляет 210 м2. Качество строительных работ хорошее, состояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по ставкам выше рыночных. Цена покупки была установлена на $80 000 выше рыночных цен.
Порядок определения количественных поправок представлен в табл. 8.6.
Объекты С и Е были проданы с долгосрочной арендой, поэтому оба требуют внесения поправки на переданные имущественные права. Для объекта С необходима поправка в сторону увеличения в размере $25 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам ниже рыночной арендной платы. Для объекта Е требуется поправка в сторону уменьшения в размере $80 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам выше рыночной арендной платы.
Для объектов А и С требуется поправка на условия кредитования. Продавец объекта А предоставил льготное кредитование, в результате чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Поэтому в отношении объекта А делается поправка в размере $63 000. Покупатель объекта С принял действующий кредит на условиях ниже рыночных. Покупатель заплатил премию в рамере $9000 по сравнению с ценой, которую он заплатил бы при рыночных условиях кредитования, поэтому в отношении объекта С делается поправка в размере $9000.
Поскольку все сопоставимые сделки были заключены на формальных условиях, поправок на условия продажи не требуется.
Сделки были заключены в течение 12 месяцев. Стоимость объектов данного рынка повышается на 4% в год. Объекты А, В и D требуют поправки в сторону увеличения на изменение рыночных условий.
Объекту А был необходим ремонт, поэтому покупатель издержал $35 000 для улучшения состояния здания. Состояние оцениваемого объекта среднее, поэтому в отношении объекта А делается поправка в размере $35 000, чтобы привести его в соответствие со средним состоянием оцениваемого объекта.
Объект D не требовал проведения ремонта, поэтому в его отношении делается поправка в размере $10 000, чтобы привести его в соответствие со средним состоянием оцениваемого объекта.
После внесения всех количественных поправок диапазон показателей стоимости объектов составляет от 200,22 до 232,27 дол./м2.
Поправка на высоту потолка не может быть определена из анализа различий по арендной плате, незанятости или расходам. Однако при прочих равных условиях дополнительная высота потолка увеличивает стоимость объекта. Объекты С и D с высотой потолка 4,9 м уступают оцениваемому объекту, у которого высота потолка составляет 5,5 м. Объект Е с высотой потолка 6,1 м имеет преимущество по сравнению с оцениваемым объектом.
Обычно более новые складские здания продаются по более высоким ценам. Объекты А, В и С, которые являются более новыми по сравнению с оцениваемым объектом, вероятно, имеют преимущество. Объекты D и Е уступают оцениваемому объекту, поскольку они более старые здания.
Площадь сопоставимых объектов находится в пределах от 2200 до 2800 м2, при этом площадь оцениваемого объекта рассматривается как схожая для данного рынка. Рынок отдает предпочтение промышленным зданиям с более высокой долей офисной площади, поэтому объекты А, В и Е, имеющие около 8% офисной площади от всей площади здания, несколько уступают оцениваемому объекту, у которого доля офисной площади составляет 10%. У объекта С доля офисной площади составляет 14%, поэтому он имеет некоторое преимущество.
Практическое занятие № 2
«Оценка недвижимости сравнительным подходом»
Пример 1. Оценка «Методом регрессионного анализа».
- площадь общая – 256,0 м 2 ;
- физический износ – 26,0 %;
- дата ввода в эксплуатацию – 1972 г.;
- расстояние объекта от основных градообразующих центров города:
- от административного центра – 1,5 км;
- от автовокзала – 4,0 км;
- от железнодорожного вокзала – 2,0 км.
- объект обустроен всеми инженерными коммуникациями и санитарно-техническим оборудованием: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радиотрансляция, телефон.
Рыночная цена объекта оценки определяется по формуле:
ЦV(S)– удельная стоимость единицы площади (S) или строительного объема (V) недвижимости определенной функциональной группы, рассчитанная по регрессионным зависимостям, дол./м 2 (м 3 );
V (S) – строительный объем (общая площадь) объекта, м 3 (м 2 );
К$- официальный курс доллара на дату оценки;
Коб– коэффициент, учитывающий уровень обустроенности помещений.
Удельная стоимость единицы строительного объема для предприятий розничной торговли (отдельно стоящие здания) рассчитывается по формуле:
147 1060 3.23 23.1 2.93
Где N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел. (в г. Сумы – 282 тыс. чел.);
F – физический износ объекта, %;
T – фактический срок службы объекта, лет;
R– приведенное расстояние от объекта до основных градообразующих центров города, км;
Приведенное расстояние от объекта до основных градообразующих центров города определяется по формуле:
Где Rц - фактическое расстояние от административного центра, км;
Rж- фактическое расстояние от железнодорожного вокзала, км.
Поправочный коэффициент, характеризующий влияние уровня обустроенности помещений определяется по формуле:
Где Аб– константа, численно равная средней обустроенности объектов базовой группы, в % от восстановительной стоимости (для предприятий розничной торговли – 90,32);
В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями и санитарно-техническим оборудованием, в % от восстановительной стоимости.
Где Вi удельный вес коммуникации i – го вида в восстановительной стоимости объекта, %.
Таблица 1 – Средние удельные веса элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости %.
- Поправка на наличие инженерных коммуникаций принимается исходя из удельного веса отсутствующих инженерных коммуникаций в общей стоимости объекта (Сборники УПВС и другая нормативная документация);
- Поправка на расстояние до центра города установлена экспертно с учетом транспортной и пешеходной доступности объекта.
- Поправка на физический износ принимается исходя из разницы в уровне износа оцениваемого объекта и объектов-аналогов с округлением значения до значений, кратных 5.
- Поправка на давность продажи принята исходя из динамики цен на недвижимое имущество за последние годы.
- Поправка на условия продажи принимается в размере 10 %, поскольку условия продажи на аукционе предусматривают ускоренную продажу (как правило, за 1-2 мес.), что существенно меньше, чем разумно продолжительный период экспозиции подобных объектов на рынке составляющий, как правило, 6-9 месяцев.
Стоимость 1 м 2 общей площади оцениваемого Объекта определяется как среднеарифметическое значение скорректированных цен 1 м 2 объектов-аналогов – 423,04 грн.
Расчет стоимости Объекта оценки.
^ Ц = 423,04 грн/м 2 * 2050 м 2 = 867 232 грн.
Стоимость объекта оценки с учетом округления – 867 000 грн.
Рыночная цена объекта оценки определяется по формуле:
ЦS– стоимость единицы площади объекта, долл/м 2 ;
S – общая площадь объекта, м 2 ;
К$- официальный курс доллара на дату оценки.
Удельная стоимость единицы общей площади административных зданий рассчитывается по формуле:
N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел. (N = 282,0);
F – физический износ объекта, %;
Rц– фактическое расстояние объекта от административного центра города. км;
В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями, % (В = 7,0 – принят согласно таблице средних удельных весов элементов инженерно-технического благоустройства в восстановительной стоимости административных зданий).
ЦР = 85,763 * 2050 * 5,05 = 886 485 грн.
Стоимость объекта оценки с учетом округления –888 000 грн.
Определить рыночную стоимость объекта, основываясь на данных об объектах-аналогах и регрессионной зависимости описанных в примере 1.
Определить стоимость 2-х комнатной квартиры основываясь на ценах предложения жилой недвижимости в г. Сумы.
Практическое занятие №3 по теме «Оценка недвижимости доходным подходом» Задание 1
Оцениваемый объект находится в срединной части населенного пункта, в так называемом «спальном» районе преимущественно девятиэтажной.
3. Оценка недвижимости
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).
Рис. 3.2. Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки. вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Известна следующая информация по рыночным продажам:
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатораВаловой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
С учетом принятой классификации расчетных методов оценки сравнительный подход включает методы, в основе которых лежит сопоставление ценовых рыночных данных. В зависимости от традиционно сложившихся обычаев оценочной практики и степени активности рынка недвижимости методы сравнительного подхода условно разделяются на две категории:
1) прямого сравнения, когда сопоставляются детальные характеристики объекта оценки и его местоположения с характеристиками объектов-аналогов. Неотъемлемым элементом таких методов является обязательная корректировка рыночных цен, отражающая ценовую реакцию рынка на конкретные атрибуты характеристик;
2) косвенного сравнения, в которых используются данные о средних удельных ценовых показателях для различных сегментов рынка недвижимости. Как правило, корректировка таких удельных показателей не выполняется, а если и выполняется, то с использованием обобщенных корректировочных коэффициентов, имеющих отношение не к какому-то определенному объекту-аналогу, а к сегменту рынка в целом. Также к методам косвенного сравнения можно отнести методы массовой оценки, базирующиеся на регрессионной обработке рыночных данных и получении обобщенной ценовой функции.
Использование методов косвенного сравнения построено на регулярном мониторинге рынка недвижимости, который, как правило, выполняют уполномоченные профессиональные организации оценщиков по всем сегментам рынка недвижимости. Результаты такого мониторинга признаются официальными и используются при оценке.
Методы прямого сравнения в зарубежной практике оценки имеют отличия в названиях – подход сравнимых продаж (comparative sales approach), рыночный подход (market approach), подход рыночных данных (market data approach), прямое сравнение стоимости (direct value comparison). Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в разных странах, сущность методов остается одной и той же – стоимость недвижимости определяется путем корректировок цен недавних продаж подобных объектов. Хотя подобный метод оценки на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.
В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости (основные различия имеются по местоположению, физическим характеристикам, обременениям и условиям финансирования, времени продажи). Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.
Еще одной трудностью применения данного метода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческой недвижимости методом сравнения продаж следует выполнять достаточно осторожно.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.
Алгоритм применения метода сравнения продаж следующий.
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.
При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения.
• Цена за единицу площади – наиболее распространенная единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания – цену за 1 сотку (0,01 га), городские участки могут сравниваться по цене за 1 м2 или даже меньше.
• Цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения (вдоль улиц, дорог). В этом случае подразумевается определенный норматив на глубину участка, причем отступление от этого норматива практически не влияет на цену.
• Цена за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.
При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения.
• Цена за 1 м2 общей площади хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопределенна, так как не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности.
• Цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. Таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество проекта.
• Цена за 1 м2 здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности па общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения.
• Цена за комнату как единица сравнения имеет смысл при условии четкого определения понятия "комната". Разночтение этого понятия может привести к неадекватным результатам анализа.
• Цена за 1 м3 здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.п.
• Цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и т.п.
Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.
1. Права собственности на недвижимость. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной рыночной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. При этом, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами – прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.
2. Условия финансирования. Предположим, что на какой-то гипотетический рынок поступили для продажи несколько объектов с совершенно одинаковыми характеристиками. После того как все они были проданы, выяснилось, что стоимости их существенно отличались друг от друга. Одной из наиболее вероятных причин этого является различие в условиях финансирования сделок. Например, покупатель может согласиться на бо́льшую цену продажи, получая при этом кредит от продавца со ставкой процента ниже рыночной. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену продажи объекта.
Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки па условия продажи и на условия финансирования объединяются.
К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т.е. проценты от кредита, которые кредитор требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении.
Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.
В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.
Показанные подходы в принципе могут привести к рыночно скорректированной цепе продажи при любых условиях финансирования. Необходимым условием для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.
3. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между проданном и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя будет существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Главные трудности при корректировке на условия продажи – выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно, если вообще нс исключать его из перечня объектов сравнения.
4. Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.
Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.
5. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах, поэтому можно сказать, что корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.
6. Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках – разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.
Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия. При этом следует заметить, что величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за, например, излишние архитектурные детали.
7. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения обычно применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. Следует проявлять особую осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.
8. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект опенки. Например, спортивный зал после продажи используется как крытая автостоянка. В этом случае цена продажи может быть выше, чем рыночная стоимость спортивного комплекса. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.
9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.д. характерно присутствие в стоимости компоненты, не связанной с недвижимостью. Стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики таких позиций не совпадают с характеристиками недвижимости. При оценке недвижимости на основе арендной платы компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены.
К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т.д.
Частным случаем общего метода сравнения продаж является метод, основанный на анализе доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. К его основным показателям относят следующие.
• Валовой рентный мультипликатор (gross rent multiplier, GRM) определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.
Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:
– на основе анализа определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;
– на основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения GRM для данного типа собственности;
– умножить величину арендной платы для объекта оценки на GRM для данного тина собственности, получив таким образом показатель рыночной стоимости объекта оценки.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
где 
– вероятная цена продажи оцениваемого объекта; 
– валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
– усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
– цена продажи i -го сопоставимого аналога;
– потенциальный валовой доход i -го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 у.е. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах.
• Аналог 1. Цена продажи = 80 000 у.е.; ПВД = 16 000 у.е. => ВРМ1 = 5.
• Аналог 2. Цена продажи = 95 000 у.е.; ПВД = 17 500 у.е. => ВРМ1 = 5,43.
• Аналог 3. Цена продажи = 65 000 у.е.; ПВД = 13 500 у.е. => ВРМ1 =4,8.
ВРМа = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5,07.
Цоб= 15 000-5,07 = 76 050 у.е.
Ответ: вероятная цена продажи оцениваемого объекта составит 76 050 у.е.
Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обусловливает его недостатки:
– неприменим на активных рынках доходной недвижимости;
– не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;
– не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов.
• Общий коэффициент капитализации (overall rate of return, ORR ) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи. Для его применения на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие GRM.
Затем для каждого объекта сравнения определяется ORR путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится его среднее, или средневзвешенное, значение. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения ORR на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Другими словами, здесь используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.
При применении количественных методов сравнительного подхода обоснование рыночных величин корректировок является главным вопросом, от качества решения которого в существенной степени зависит обоснованность и достоверность конечного результата оценки.
Теоретические положения анализа парного набора данных предполагают, что величины корректировок должны определяться из сопоставления двух объектов, различающихся наличием только одного элемента сравнения.
Даже на стабильно функционирующих рынках недвижимости вероятность реализации такой ситуации мала вследствие отсутствия достаточно точной информации. Поэтому с точки зрения отражения экономической сущности величин корректировок как вероятной реакции рынка будет весьма логичным их представление в виде диапазонов их вероятных значений с заданными функциями распределения плотности вероятности. Подобный подход широко применяется в различных отраслях науки и техники, давая возможность получения вполне обоснованных результатов в условиях недостатка исходной информации. В качестве методического инструмента для решения подобных задач применяются имитационные модели.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.
Методики практической реализации корректировок в зависимости от сущности используемого инструментария подразделяются на количественные и качественные.
К количественным методикам относят следующие.
• Анализ парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.
• Статистический анализ использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену, и выделении их весовых значений.
• Графический анализ заключается в графическом представлении результатов статистического анализа. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.
• Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи, и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.
• Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.
• Анализ вторичных данных определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.
К качественным методикам относят следующие.
Относительный сравнительный анализ. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.
Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.
Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.
Несмотря на достаточно большой ряд возможных к применению методик, наибольшее распространение в оценочной практике получил подход, называемый сравнительным анализом. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Следует заметить, что на практике эти два метода применяют как отдельно друг от друга, так и совместно.
Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:
– определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;
– измерение разницы в ценах для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;
– проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;
– анализ скорректированных продажных цеп с целью получения единого показателя стоимости.
В случае использования количественной методики на третьем этапе определяется диапазон возможного нахождения показателя стоимости исследуемого объекта. При окончательном согласовании стоимости больший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своим характеристикам.
При применении качественной методики все объекты ранжируют на две группы – имеющие большие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.
Последовательность, в которой производятся корректировки, определяется в основном анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимого объекта.
Представленная система корректировок, с одной стороны, достаточно хорошо зарекомендовала себя на практике, а с другой стороны, имеет убедительную внутреннюю логику.
Первые четыре корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей.
Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо сделать следующее.
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшие количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если: количество отобранных аналогов минимально;
– величины их скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
