Если к вам пришел земельный инспектор

2016-08-01   Приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337 "Об утверждении Порядка осуществления органом регистрации прав курьерской доставки заявителям подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме документов на бумажном носителе, а также уведомления об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подлинников представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе и размеров платы за ее осуществление " (Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42939)

2016-07-25   Приказ Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291 "Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42937)

2016-07-02   Постановление Правительства РФ от 25.06.2016 N 576 "Об утверждении максимальных размеров платы за предоставление копий технических паспортов, оценочной и иной документации органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений"

2016-06-26  2017 - новая эпоха в системе государственной регистрации и кадастрового учета

2016-06-24   Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческое объединение граждан - правовые основы и их приведение в соответствие с товариществом собственников недвижимости.

Если к вам пришел земельный инспектор

Земельный инспектор приходит лишь в том случае, если есть основание для плановой или внеплановой проверки.

На сегодняшний день за соблюдением земельного законодательства на территории субъекта федерации следит Управление Росреестра.

Земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми на основании предписания (распоряжения) руководителя органа, осуществляющего государственный земельный надзор.

В рамках статьи 9 закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» плановые проверки в отношении участков юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проводятся не чаще чем 1 раз в 3 года. В отношении же земельных участков физических лиц в законе никаких временных рамок нет.
Кроме плановой проверки может быть проведена также и внеплановая, но для нее нужны веские основания. Внеплановые проверки проводятся в следующих случаях:

Для того чтобы провести проверку необходимо соответствующее распоряжение. В распоряжении указывается ФИО государственного инспектором по использованию и охране земель. «Заверенная печатью копия распоряжения о проведении проверки должна быть предъявлена госземинспектором до начала проведения проверки руководителю или иному должностному лицу юридического лица, либо индивидуальному предпринимателю, либо гражданину одновременно со служебным удостоверением.

В служебном удостоверении инспектора должна быть указана должность в качестве главного инспектора, заместителя главного инспектора или инспектора.

В силу своих полномочий земельный инспектор может проверить основания пользования участком, обследовать фактическое состояние земли, а также провести проверку по его целевому использованию. Для этого среди прочего он проводит опрос граждан, получает объяснения, проводит измерения и фотосъемку. Инспектор может провести проверку, как единолично, так и совместно с комиссией.
Пользователь участка в свою очередь должен будет предоставить документ, который подтверждает законность использования земли. Таким документом может быть, как договор аренды, купли-продажи, так и постановление об отводе участка, или же документы о наследстве.

Если же земля находится в собственности и получена после 1 января 1999 года, то инспектору в обязательном порядке необходимо предъявить свидетельство о регистрации права собственности.
Стоит отметить, что все действия инспектора должны быть отражены в соответствующих документах. А по результатам проверки составляется акт, где делается запись о наличии или отсутствии нарушений земельного законодательства на проверяемом участке.

В случае выявления нарушений законодательства инспектор одновременно с актом должен вручить предписание об устранении нарушений лицу, в отношении которого проводилась проверка.

Земельное законодательство

Автор – Анохин С.А. – главный специалист оперативного отдела Управления государственногоземельного контроля Роснедвижимости.

Проведение проверки соблюденияземельногозаконодательства(составление документов, поводы для возбуждения административного производства, доказательственная база, формирование административного дела).

Проведение проверки соблюдения земельногозаконодательства можно условно разделить на 3 этапа:

Подготовка к проведению проверки;

Проведение проверки и формирование первичных документов по результатам проверки;

Формирование дела об административном правонарушении и передача его главному государственному инспектору по использованию и охране земель или его заместителю для рассмотрения.

1. Подготовка к проведению проверки.

При подготовке к проведению проверки госземинспектор на основании сведений государственного земельного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства устанавливает: местоположение и кадастровый номер проверяемого земельного участка, категорию земель на которой расположен земельный участок и вид разрешенного использования, площадь, план земельного участка, части и обременения земельного участка, полное наименование правообладателя и вид его права, номер правоустанавливающего документа и наименование органа его выдавшего. Необходимо иметь в виду, что статьей 4 федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» определено, что одной из целей ведения государственного земельного кадастра является обеспечение государственного контроля за использованием и охраной земель.

Полученные при подготовке к проведению проверки сведения госземинспектором анализируются и на их основании подготавливаются документы (заготовки) для проведения визуального осмотра и инструментального обследования земельного участка.

2. Проведение проверки и формирование первичных документов по результатам проверки.

При проведении мероприятий по контролю за соблюдением земельногозаконодательства госземинспектор обследует земельный участок и проводит необходимые инструментальные измерения.

По результатам проверки госземинспектором составляется акт проверки соблюдения земельногозаконодательства на бланке, утвержденном приказом Роснедвижимости от 31.12.2004 № П/123 «Об утверждении форм (бланков) документов необходимых для осуществления государственного земельного контроля». Физическое лицо или законный представитель юридического лица ознакамливается с актом и подписывает его.

Акт проверки соблюдения земельногозаконодательства составляется в любом случае при проведении проверки, независимо от того, выявлены нарушения земельногозаконодательства или нет.

В случае выявления признаков состава административного правонарушения госземинспектор, осуществляющий проверку, в присутствии двух понятых, составляет протокол осмотра территории, к которому прикладываются необходимые приложения: акт обмера площади земельного участка, оборотной стороной которого является схема земельного участка, и фототаблица. Протокол осмотра территории и приложения к нему составляются на бланках установленной формы.

В случае проведения проверки в отсутствии землепользователя или его представителя, при выявлении достаточных данных, свидетельствующих о наличии состава административного правонарушения, госземинспектор заказным письмом уведомляет землепользователя о необходимости участия в мероприятиях по контролю за исполнением земельногозаконодательства .

При неявке представителя землепользователя для участия в проведении осмотра земельного участка без уважительной причины, госземинспектор выносит ходатайство о препровождении физического лица в целях составления протокола об административном правонарушении.

Согласно постановления Пленума Верховного суд Российской Федерации от 24.03.2005 № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» в случае наличия достаточных данных свидетельствующих о надлежащем уведомлении лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, протокол об административном правонарушении может быть составлен в его отсутствии.

В соответствии с требованиями статьи 28.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), протокол об административном правонарушении должен быть составлен немедленно после выявления состава административного правонарушения, а в случае необходимости установления дополнительных данных не позднее двух суток с момента составления протокола осмотра территории.

В случаях, если после выявления административного правонарушения в области охраны окружающей среды осуществляются экспертиза или иные процессуальные действия, требующие значительных временных затрат, проводится административное расследование. При необходимости проведения административного расследования государственный инспектор по использованию и охране земель выносит определение о возбуждении дела об административном правонарушении.

Следует обратить внимание, что определение о возбуждении дела об административном правонарушении государственными инспекторами по использованию и охране земель может быть вынесено только за административные правонарушения, ответственность за которые предусмотрена статьями 8.5 (в части информации о состоянии земель), 8.6 – 8.8 КоАП РФ.

По результатам административного расследования государственным инспектором по использованию и охране земель может быть составлен протокол об административном правонарушении (в случае выявления фактов подтверждающих наличие состава административного правонарушения) или вынесено постановление о прекращении дела об административном правонарушении.

Протокол об административном правонарушении составляется на бланке утвержденной формы в соответствии с требованиями статьи 28.2 КоАП РФ.

Протокол подписывается правонарушителем, понятыми (в случае отказа от подписи протокола правонарушителем) и лицом его составившим. Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых вручается правонарушителю, о чем в протоколе делается отметка.

3. Формирование дела об административном правонарушении и передача его главному государственному инспектору по использованию и охране земель или его заместителю для рассмотрения.

Составленный протокол об административном правонарушении и документы, полученные при подготовке и в ходе проверки (распоряжение о проведении проверки, сведения полученные из государственного земельного кадастра и государственного фонда данных, полученных при проведении землеустройства, акт проверки соблюдения земельногозаконодательства. протокол осмотра территории, протокол об административном правонарушении и иные материалы полученные в ходе проведения проверки) формируются в административное дело.

Передаваемые для рассмотрения дела об административных правонарушениях относятся к единицам архивного фонда и на них распространяются требования приказа Федеральной архивной службы России от 27.11.2000 № 68 «Об утверждении типовой инструкции по делопроизводству в федеральных органах исполнительной власти». Документы дела об административном правонарушении складываются в хронологическом порядке, составляется опись вложенных документов, делается титульный лист. Листы сшиваются, нумеруются и прошнуровываются. Концы шнуровки подклеиваются, указывается количество прошнурованных листов, ставиться число и подпись госземинспектора, сформировавшего административное дело. Сформированное дело об административном правонарушении передается для рассмотрения главному государственному инспектору по использованию и охране земель или его заместителю в течение суток с момента составления протокола об административном правонарушении.

Проведение проверки устранения нарушений земельногозаконодательства(проведение проверки, применение статей 19.5 и 20.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях)

Частью 2 статьи 74 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушитель земельногозаконодательства обязан устранить нарушение земельногозаконодательства .

В случае если при проведении проверки выявляются нарушения земельногозаконодательства. за которые КоАП РФ не предусмотрено административной ответственности предписание об устранении нарушений земельногозаконодательства выдается государственным инспектором по использованию и охране земель нарушителю под роспись сразу при выявлении нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1.5 КоАП РФ лицо, в отношении которого ведется дело об административном правонарушении, считается невиновным, пока его вина не будет доказана и вынесено постановление о привлечении к административной ответственности, поэтому при выявлении административных нарушений земельногозаконодательства предписание об устранении нарушения земельногозаконодательства выдается нарушителю одновременно с вынесением постановления о привлечении к административной ответственности.

По истечении срока устранения нарушения земельногозаконодательства. указанного в предписании, государственный инспектор по использованию и охране земель в течении 15 дней проводит внеплановую проверку соблюдения земельногозаконодательства с целью проверки устранения нарушения земельногозаконодательства .

Начало устранения нарушения земельногозаконодательства не может считаться фактом его устранения. В случае если в установленные сроки нарушитель не может устранить нарушение земельногозаконодательства. он имеет право обратиться с мотивированным ходатайством о продлении срока устранения нарушения земельногозаконодательства. Поступившее ходатайство рассматривается главным государственным инспектором по использоанию и охране земель или его заместителем и выноситься решение о продлении срока устранения нарушения земельногозаконодательства или об отклонении ходатайства и оставлении срока устранения в силе.

В случае, если при проверке выявляется случай неисполнения предписания об устранении нарушения земельногозаконодательства. государственный инспектор по использованию и охране земель составляет протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 19.5 КоАП РФ, который в составе административного дела направляется в суд (мировой суд) для рассмотрения и привлечения виновного лица к административной ответственности.

Статьей 31.5 КоАП РФ регламентированы сроки уплаты административных штрафов нарушителями. В случае неуплаты административного штрафа в установленный срок постановление о привлечении к административной ответственности госземинспектором направляется в службу судебных приставов исполнителей для принудительного взыскания и одновременно с этим в соответствии с частью 3 статьи 28.3 КоАП РФ составляет протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 20.25 КоАП РФ, который с материалами административного дела направляется в суд (мировой суд) для рассмотрения и привлечения виновного лица к административной ответственности.

Внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства

25.04.2014 09:53 Курганинский отдел Территориальные отделы Управления

Предметом внеплановой проверки является соблюдение физическим лицом, юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, выполнение предписаний органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, проведение мероприятий по предотвращению причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, по обеспечению безопасности государства, по предупреждению возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, по ликвидации последствий причинения такого вреда.

В отношении физических лиц внеплановая проверка осуществляется в следующих случаях:
- истечение срока выданного предписания об устранении нарушения земельного законодательства;
- поступление жалобы о нарушении земельного законодательства;
- проверка также может проводиться по конкретному обращению заявителя.
Основания для проведения внеплановой проверки в отношении юридических лиц, индивидуальных предпринимателей установлены статьей 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного земельного контроля (надзора) и муниципального контроля»:
1) истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований, установленных муниципальными правовыми актами;
2) поступление в органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля обращений и заявлений граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах:
а) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
б) причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
в) нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены).
Государственный земельный контроль путем проведения внеплановой проверки в отношении лиц, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, с 1 июля 2009 года осуществляется после предварительного согласования с органами прокуратуры, за исключением случая обнаружения нарушения обязательных требований в момент совершения таких нарушений. В этом случае органы государственного земельного контроля вправе приступить к проведению внеплановой проверки незамедлительно с извещением органов прокуратуры в течение 24 часов.
Сведения о направлении заявления в органы прокуратуры и результатах его рассмотрения сообщаются заявителю не позднее следующего дня после дня направления (получения) соответствующих писем. В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» в адрес заявителя направляется также копия документа об отказе органа прокуратуры в согласовании проведения внеплановой проверки.

ИСК в СУД

Образец решения о предварительном согласовании земельного участка

На основании указанного решения ответчика истцом были осуществлены следующие улучшения земельного участка: __________________________________, что подтверждается __________________________________.

"___"___________ ____ г. истек срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, и, поскольку ответчиком не принято решение о предоставлении земельного участка для строительства, истец понес убытки в виде __________________________ в размере ______ (______________) рублей, которые складываются из следующего: __________________________, что подтверждается: ________________________________.

Согласно абз. 3 п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего предоставление земельных участков, понесенных убытков.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

На основании изложенного и руководствуясь абз. 3 п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 125 - 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прошу:

взыскать с ответчика убытки в виде _______________________, причиненные непринятием решения о предоставлении земельного участка по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в размере ______ (______________) рублей.

1. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта от "____"__________ ____ г. N _______.

2. Документы, подтверждающие убытки, понесенные истцом.

3. Расчет суммы исковых требований.

4. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют.

5. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

6. Доверенность представителя от "____"__________ ____ г. N ______ (если исковое заявление подписывается представителем истца).

7. Копия Свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя от "____"__________ ____ г. N ______.

8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых <3>.

9. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Информация для сведения:

<1> Цена иска по искам о взыскании денежных средств, согласно п. 1 ч. 1 ст. 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяется исходя из взыскиваемой суммы.

<2> Госпошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется исходя из цены иска на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

<3> Разъяснения, касающиеся документов, которые могут быть представлены в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, см. в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Согласно п. 9 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы должны быть получены не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд.

Автор: Хапилин Петр, ведущий специалист правового департамента

Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие строительной индустрии привело к резкому увеличению потребности в земельных участках под строительство объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.

Предоставление земельных участков в соответствии с ст. 29 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность). Необходимо отметить, что разграничение государственной собственности в настоящее время еще не завершено, поэтому применяется порядок, предусмотренный п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления, а в столицах субъектов федерации и административных центрах на основании соответствующего закона может осуществляться органами исполнительной власти субъекта РФ.

Способы предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 30 ЗК РФ: без предварительного согласования и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится.

В перечень включено: предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, действующей с 1 октября 2005 г. для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду, только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе.

Согласно процедуре предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта основанием, для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий, является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления), - в постоянное бессрочное пользование.

В соответствии со ст. 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в орган власти, обладающий соответствующим правом, с заявлением, в котором указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, а также прилагается технико-экономическое обоснование проекта строительства.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.

Если размещение объекта на испрашиваемой территории представляется возможным, результаты выбора земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Так, в соответствии с СанПиН от 10.04.2003 г. № 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" для объектов, их отдельных зданий и сооружений с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в соответствии с санитарной классификацией предприятий, производств и объектов устанавливаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ) размером от 1000 м до 50 м. Земельные участки, расположенные в СЗЗ, при этом не изымаются у собственников, владельцев и пользователей, но в то же время на этих землях устанавливается особый правовой режим: в СЗЗ запрещено размещение коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, предприятий пищевых отраслей промышленности, спортивных сооружений, парков, образовательных и детских учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования.

Приложением к акту выбора является проект границ земельного участка, порядок изготовления которого аналогичен применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения.

В соответствии с п. 6 ст. 31 ЗК РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления на основании представленного комплекта документов должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Срок принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта в ст. 31 ЗК РФ не установлен, что позволяет соответствующим органам в ряде случаев затягивать процедуру принятия решения и иным образом злоупотреблять предоставленными правами.

При этом п. 9 ст. 31 ЗК РФ содержит указание на возможность обжалования либо решения о предварительном согласовании либо отказа в размещении объекта, но не предусматривает возможность обжалования бездействия органа государственной власти или местного самоуправления.

В данном случае применима ст. 52 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", согласно которой решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

Однако, считаем необходимым внести изменения в указанную статью, закрепив в ней правило, аналогичное правилу п. 2 ст. 32 ЗК РФ: решение о предварительном согласовании должно быть принято в двухнедельный срок с момента представления комплекта необходимых документов, целесообразно также законодательно установить возможность обжалования бездействия органа государственной власти или местного самоуправления.

Практически не урегулированным на законодательном уровне вопросом является участие населения в процедуре предоставления земельных участков. Пункт 3 ст. 31 ЗК РФ определяет только обязательность информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также устанавливает право населения участвовать в решении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков. Тем не менее, порядок участия граждан в решении вопросов предполагаемого строительства не установлен, что приводит к отсутствию единого понимания данного вопроса в регионах и в ряде случаев ущемляет интересы граждан.

В целях соблюдения прав и законных интересов населения в области обеспечения доступа к информации о предстоящем (возможном) строительстве, установления единых требований к процедуре информирования общественности о намечаемой градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения необходимо разработать и утвердить на федеральном уровне порядок проведения общественных слушаний и формы составляемых при этом документов.

Решение о предварительном согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка в порядке, аналогичном применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования.

После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана необходимо осуществить государственный кадастровый учет этого участка.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения возникает проблема, связанная с тем, что следует понимать под правоустанавливающим документом. Очевидно, таким документом должно быть решение органа власти о предоставлении земельного участка, устанавливающее право конкретного лица. Однако, как следует из норм Земельного кодекса РФ, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта кадастровый учет осуществляется по заявлению лица в отношении еще не предоставленного ему земельного участка. Поэтому требование Закона о земельном кадастре в части представления правоустанавливающего документа в рассматриваемой ситуации выполнено быть не может. Поэтому необходимо внести в данный Закон изменения, направленные на устранение выявленных противоречий.

Следующая стадия предоставления земельного участка - принятие соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о его предоставлении для строительства. На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Тем не менее, Земельный кодекс РФ (далее ЗК РФ) предусматривает в рамках данной процедуры возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении земельного участка.

Предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), однако возможно предоставление на торгах земельных участков и в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит из следующих основных этапов.

Объектом торгов (конкурсов, аукционов) могут быть только сформированные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет.

Первый этап процедуры - проведение работ по формированию земельного участка, которое включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Проект границ земельного участка изготавливается на любом имеющемся или изготовленном для целей землеустройства планово-картографическом материале органами местного самоуправления самостоятельно или (по его поручению) любой землеустроительной организацией, частным предпринимателем, имеющими лицензии на право выполнения этих работ.

Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела. На этом формирование земельного участка считается завершенным.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен гл. 4 Градостроительного кодекса РФ «Градостроительное зонирование». В результате градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные и другие зоны, а также устанавливаются предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства.

В ходе формирования земельного участка обязательно определение технических условий подключения объектов к сетям инжен ерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним.

Решение о проведении торгов принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. Причем в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ земельные участки под жилищное строительство предоставляются только на аукционах открытых по составу участников и форме подачи заявок.

Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Земельный кодекс РФ не устанавливает ограничения для определения начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Однако в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808, начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер задатка установлен в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

На втором этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка осуществляется на основании материалов межевания (межевого дела) по заявлениям уполномоченных органом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимости муниципальных образований, являющихся правообладателями (распорядителями) земельных участков. Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству организуют изготовление кадастрового плана (карты) земельного участка. Ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченному органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока.

Третий этап включает в себя проведение торгов. Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ если имеется только одна заявка на участие в торгах при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, передача земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.

Проведение торгов регулируется Гражданским кодексом РФ и упомянутыми выше Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства - соответственно ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Заключительным этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. После подписания протокола с лицом, выигравшим торги заключается соответствующий договор, в соответствии с подп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК РФ.

В случае если аукцион признан не состоявшимся по причине, участия в аукционе менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Проблемы и рекомендации по совершенствованию процедур предоставления земельных участков

За период 2003-2005 гг. в подавляющем большинстве случаев предоставление земельных участков осуществлялось без проведения торгов. Сложившаяся негативная ситуация объясняется следующим. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков при отсутствии градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки (зонирования территорий) осуществляется без торгов (путем предварительного согласования места размещения объекта). В настоящее время правила землепользования и застройки приняты незначительным количеством муниципальных образований, и подобное положение дел позволяет органам государственной власти и органам местного самоуправления на законных основаниях избегать проведения торгов (конкурсов, аукционов) при предоставлении земельных участков для строительства, использовать властные полномочия в интересах аффилированных хозяйствующих субъектов и иным образом злоупотреблять предоставленными правами.

Принятым в декабре 2004 г. Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" предусмотрено, что муниципальные образования обязаны принять градостроительную документацию и правила землепользования и застройки (зонирования территорий) до 2010 г. На практике это означает, что еще пять лет у муниципалитетов будет возможность осуществлять предоставление земельных участков для строительства без торгов.

В тех же случаях, когда на земельные участки, предназначенные для строительства, проводятся торги (в особенности конкурсы), наблюдается большое количество нарушений, торги недостаточно открыты и их победитель во многих случаях заранее предопределен.

В декабре 2004 г. приняты ключевые поправки в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми земельные участки для жилищного строительства с 1 октября 2005 г. предоставляются исключительно на торгах в форме открытого аукциона. Также был законодательно определен единый порядок проведения аукциона по предоставлению в аренду крупных земельных участков с целью их комплексного освоения для жилищного строительства.

Таким образом, подводя итог анализа процедуры предоставления земельных участков для строительства, можно отметить следующие основные проблемы: