Руководства, Инструкции, Бланки

Образец Соглашение О Замене Стороны По Договору Аренды img-1

Образец Соглашение О Замене Стороны По Договору Аренды

Рейтинг: 4.3/5.0 (1824 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Образец документа

Договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа (договор с юридическим лицом был заключен по итогам торгов)

переуступки права аренды земельного участка,

находящегося в государственной (муниципальной) собственности,

с правом выкупа

(договор с юридическим лицом был заключен по итогам торгов) <*>

г. ________________ "___"__________ ___ г.

______________, именуем__ в дальнейшем Арендатор, в лице _______________, действующего на основании _________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем Новый арендатор, в лице _____________, действующего на основании __________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендатор с согласия Арендодателя обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды с правом выкупа земельного участка (свойства участка указаны в п. 1.2 - 1.15 (далее - участок)) между Арендатором и Арендодателем от "__"________ ____ г. N _____, заключенным по итогам торгов (протокол N ______ от "___"________ ____ г.), а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

1.2. Кадастровый план участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок находится в муниципальной (государственной) собственности.

1.4. Местонахождение участка: ____________________________.

1.5. Кадастровый номер участка: __________________________.

1.6. Общая площадь участка: ______________________________.

1.7. Обременения участка: ________________________________.

1.8. Ограничения использования: __________________________.

1.9. Разрешенное использование: __________________________.

1.10. Разрешение на застройку участка: ___________________.

1.11. Сведения о согласовании мест размещения объектов: ______________.

1.12. Использование соседних земельных участков: _____________________.

1.13. Качественные свойства земли: _______________________.

1.14. Иная информация: ___________________________________.

1.15. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

1.16. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение _______ дней с момента подписания настоящего Договора.

Передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом.

На основании настоящего договора между Новым арендатором и Арендодателем оформляется новый договор аренды (или дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора). Новый договор аренды (или дополнительное соглашение) подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 609, ст. 624 и ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1.17. Арендатор гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, его права или права Арендодателя на участок не оспариваются, он под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о возможности изменения назначения использования участка, о возможности изъятия участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

1.18. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:

- Договор аренды участка с правом выкупа от "___"________ ____ г. N ____ со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

- свидетельство о государственной регистрации права Арендатора;

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав.

Арендатор также обязан сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанным договорам требования.

1.19. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав и обязанностей.

2. ПЛАТА ЗА ПЕРЕУСТУПКУ. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер платы за переуступку права аренды участка составляет ________ рублей, в том числе НДС _______ руб.

2.2. Плата Новым арендатором вносится не позднее ___ дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора.

2.3. Арендная плата по договору аренды N ____ составляет ________ рублей.

Выкупная стоимость участка по договору аренды N ____ составляет ________ рублей.

2.4. После переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора).

3. ПЕРЕУСТУПАЕМЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Новый арендатор имеет право:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

- иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

- по истечении срока Договора аренды участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;

- осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Новый арендатор обязуется:

- использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно производить арендные платежи за землю, установленные п. 2.3 настоящего Договора;

- не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;

- не нарушать права других землепользователей и природопользователей;

- выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ИМЕЮЩИЕСЯ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором и Новым арендатором;

- требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

- передать Арендатору или Новому арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям Договора;

- по требованию Нового арендатора продать участок на условиях договора аренды N ____.

5. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

5.1. В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора.

5.2. При изъятии участка у Нового арендатора указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на участок третьими лицами.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6.2. В случае просрочки оплаты виновная сторона уплачивает потерпевшей стороне пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате.

6.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав аренды и/или от государственной регистрации нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой передачи и/или к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора государственной регистрации.

6.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

6.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

10.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.4. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Арендатора, второй - у Нового арендатора, а третий - у Арендодателя.

10.5. Адреса и платежные реквизиты сторон:

1. Кадастровый план участка.

2. Акт приема-передачи участка N __ от "__"____ ___ г.

3. Договор аренды между Арендодателем и Арендатором от "__"_______ ___ г. N _______.

<*> Выкуп юридическим лицом арендованного земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, регламентируется ст. 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22, ст. 38 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. от 24.07.2008) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Другие статьи

Уступка прав арендатора по договору аренды нежилого помещения

Уступка прав арендатора по договору аренды нежилого помещения

Необходимость в передаче своих прав аренды другому лицу может возникнуть у арендатора в силу разных причин. Это может быть финансовый кризис компании, создание дочерней структуры, создание новой компании.

Ранее, такая уступка прав достаточно часто применялась на практике. В настоящий момент процедура уступки значительно осложнилась, но это не значит, что арендатор лишен такого права. В настоящей статье описана новая процедура оформления уступки прав арендатора по договору аренды, заключенному с КУГИ СПб, и уверяем Вас, что усложнение процедуры — это вовсе не повод отказываться от возможности передать свои права аренды помещения, принадлежащего государству другому лицу.

Согласно действующему законодательству, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения указанных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ст.17.1. ФЗ «О защите конкуренции»).

Таким образом, уступка прав арендатора по договорам аренды, заключенным на аренду государственного имущества может быть проведена с согласия собственника, путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Порядок проведения торгов арендатором при передаче прав на государственное имущество законодательством не урегулирован, и на сегодняшний день к оформлению соглашения об уступке прав арендатора применяются по аналогии нормы закона, регулирующие распоряжение государственным имуществом собственником такого имущества (КУГИ СПб), и в соответствии со сложившейся практикой.

Напомним, что ранее, для оформления уступки прав аренды, достаточно было заявления сторон, на основании которого, КУГИ, на комиссии по распоряжению объектами недвижимости, принимал решение о замене арендатора по договору аренды, на основании которого оформлялось трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды.

На сегодняшний день все значительно осложнилось. КУГИ только дает согласие на такую уступку, обязав арендатора провести ее в соответствии с требованиями законодательства. Арендатору выдается решение КУГИ о согласии на уступку прав по договору аренды, с указанием на множество непонятных и объемных законов. Что делать дальше — арендатору не понятно.

А арендатору, как лицу, намеренному распорядиться государственным имуществом, находящимся в его правомерном пользовании и уполномоченным собственником на такое распоряжение, необходимо провести торги, предметом которых будет являться право арены помещения.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Для уступки прав арендатора по договору аренды, арендаторы, как правило, организуют проведение конкурса.

Проведение конкурса сложная процедура, занимающая длительный период времени. Арендатор должен сформировать конкурсную комиссию, которая будет заниматься организацией проведения конкурса. После принятия решения о проведении конкурса, Организатор обязан подготовить конкурсную документацию, где определить дату и время проведения конкурса, критерии конкурса, порядок приема заявок на участие и порядок определения лица, победившего в конкурсе. После этого, не менее чем за 30 дней до проведения конкурса, Организатор конкурса должен опубликовать сообщение о проведении конкурса в печати.

В указанный в сообщении о проведении конкурса день, арендатор должен провести конкурс и надлежащим образом оформить его проведение.

С победителем конкурса арендатор заключает Соглашение об уступке прав арендатора по договору аренды. Указанное соглашение является двусторонним (не требует подписания КУГИ) и подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр).

Таким образом, ключевым моментом при оформлении уступки прав по договору аренды нежилого помещения, принадлежащего государству, является государственная регистрация Соглашения между арендатором и новым арендатором.

Регистраторы Росреестра проверяют соблюдение арендатором требований законодательства по проведению и оформлению итогов конкурса. Для государственной регистрации стороны обязаны подать в органы Росрегистрации Протокол Конкурса, публикацию сообщения о проведении конкурса, подтверждающую соблюдение требований публичного уведомления всех заинтересованных лиц о проведении конкурса на распоряжение государственным имуществом, Соглашение об уступке прав арендатора и другие документы, обязательные для государственной регистрации сделки по переходу прав на недвижимое имущество.

И в случае, если арендатор выполнил все требования законодательства о проведении конкурса надлежащим образом, предоставил полный пакет документов, необходимых для регистрации, через тридцать дней он получает заветное и долгожданное Соглашение об уступке прав арендатора по договору аренды, прошедшее государственную регистрацию, которое необходимо предоставить в КУГИ. На основании этого Соглашения, КУГИ составляет Дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора по договору.

В случае, если на какой либо стадии проведения конкурса организатором конкурса будут допущены нарушения, арендатор, в лучшем случае, заявив о приостановке регистрации в Росреестр, имеет право донести недостающие документы, а в худшем — конкурс будет признан несостоявшимся и всю процедуру (начиная с публичного уведомления о проведении конкурса) придется начинать заново. А это потеря еще нескольких месяцев.

Чтобы этого не случилось, рекомендуем обратиться к помощи специалистов. Повторюсь еще раз, порядок проведения конкурса арендатором по уступке прав аренды законодательно не урегулирован и требования закона должны применяться по аналогии. Кроме того, в органах Росреестра уже сложилась практика по государственной регистрации таких соглашений об уступке, и, порой, документы, необходимые для регистрации, не найти в общедоступных источниках, а их непредставление приведет к приостановке и/или отказу в гос. регистрации.

Специалисты окажут помощь не только в подготовке документов для регистрации, но правильно подготовят и опубликуют сообщение о проведении конкурса, организуют и проведут конкурс в полном соответствии с требованиями закона, оформят итоги конкурса, дадут консультацию по оплате арендной платы за помещение, и, кроме того, дадут гарантию положительного результата.

Климова О. С
Юрисконсульт отдела права
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»

Данная статья опубликована в журнале Бухгалтерский учет № 1, январь 2011

Мы Рекомендованы в качестве экспертной организации при Арбитражном суде
  • Замена стороны в договоре

    Замена стороны в договоре Вопрос

    Компанией по результатам торгов (проведены до 01.06.2015 г.) заключен договор аренды земельного участка сроком на 6 лет. Возможно, ли в настоящее время переуступить права и обязанности по такому договору третьему лицу?

    Ответ

    Да, указанные действия возможны без проведения торгов, если такие ограничения не установлены на уровне местного законодательства. Тем не менее, регистрация в ФРС дополнительного соглашения о замене стороны остается обязательной (см. Постановление 6 ААС от 15.12.2014 № А04-4295/2014 ).

    Так же обращаем внимание на то, что в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

    «У арендатора имеется задолженность по арендной плате за государственное или муниципальное имущество – земельный участок. Кто обязан погасить долг по арендной плате при перенайме такого земельного участка – новый или прежний арендатор

    Гражданское и земельное законодательство не разрешает вопрос о судьбе долга по арендной плате при переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому арендатору.

    Ответ на этот вопрос дала судебная практика. Из постановления Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13 следует, что при перенайме земельного участка, который находится в публичной собственности, долг по арендной плате нужно погасить первоначальному арендатору (если арендодатель не давал согласия на перевод долга).

    Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения этой сделки. Вместе с тем, земельное законодательство не обязывает арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Несмотря на это переход обязанностей именно по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ ).

    Иными словами, в случае перевода долга на нового арендатора арендодатель, как собственник арендуемого имущества, имеет право как согласиться с таким переводом, так и воспротивиться этому. И если арендодатель не согласен на перевод долга на другое лицо, то долг будет возвращать первоначальный арендатор.

    Президиум ВАС РФ, кроме того, отметил, что действия сторон договора перенайма могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели:

    • избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором;
    • предоставить необоснованные преимущества новому арендатору.

    В таких случаях первоначальный и новый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя на основании пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ.

    Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя земельного участка выразить согласие на такой переход. В связи с этим судебные акты нижестоящих судов он отменил и передал дело на новое рассмотрение

    ООО «П.» (первоначальный арендатор) арендовало земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ. Арендную плату ООО «П.» своевременно не вносило.

    Территориальное управление Росимущества (далее – Росимущество) обратилось в суд с заявлением о взыскании долга с арендатора. Суд исковые требования удовлетворил и выдал исполнительный лист.

    В ходе исполнительного производства ООО «П.» заключило с ООО ПКФ «С.» (новый арендатор) договор перенайма земельного участка. В соответствии с договором новый арендатор обязался принять права и обязанности по договору аренды земельного участка.

    При этом согласно условиям договора перенайма арендатор передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

    Таким образом, первоначальный арендатор полагал, что для перенайма участка согласие его собственника не требуется. Для этого достаточно направить письменное уведомление.

    ООО «П.» уведомило собственника о заключении договора перенайма. После получения уведомления о перенайме Росимущество посчитало, что состоялось правопреемство. В связи с этим оно обратилось в суд с заявлением о замене должника (первоначального арендатора) на нового арендатора в исполнительном производстве.

    Однако суд отказал в удовлетворении требования. Он счел, что правопреемство не состоялось. Суд апелляционной инстанции вывод нижестоящего суда поддержал. Суд указал, что должник может перевести долг на другое лицо только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ ). При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ ). Из этого следует, что в договоре о перенайме также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. Исходя из буквального толкования условий договора перенайма, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга и обстоятельства его возникновения.

    В кассации судебные акты не обжаловались. Коллегия судей ВАС РФ передала дело в Президиум. При этом судьи ВАС РФ обратили внимание на то, что по общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ ). Такое условие защищает имущественные требования кредитора. Однако арендатор земельного участка может переуступить свои права без согласия арендодателя. Это следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ.

    Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что нижестоящие суды неправильно разрешили спор, поскольку не учли следующее.

    1. По общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ ). Эта норма защищает имущественное положение кредитора в обязательстве. Она также позволяет кредитору выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника. Кроме того, кредитор может оценить цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
    2. В то же время при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ ).
    3. Исходя из смысла данной нормы земельного законодательства арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
    4. Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Эти гарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Ведь гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в том числе публичных образований (п. 1 ст. 1. ст. 124 ГК РФ).

    Из изложенного Президиум ВАС РФ сделал вывод, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

    Поэтому, несмотря на то что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ ).

    Причем если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ ).

    В связи с этим новый и старый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя (ст. 322 ГК РФ ).

    В результате Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не дали оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности и возложению ее на нового арендатора. При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы нового арендатора о погашении долга перед арендодателем в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13 ).

    Благодаря выводам ВАС РФ о порядке погашения задолженности предыдущего арендатора при перенайме земельного участка существенно усилилась позиция арендодателя.

    Однако, несмотря на то что по общему правилу (ст. 22 Земельного кодекса РФ ) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, для сведения к минимуму подобного рода рисков уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стоит оформлять отдельным дополнительным соглашением к договору.

    Причем в этом соглашении сторонам важно четко прописать следующие условия:

    • кто является должником арендодателя по имеющейся сумме недоплаты и штрафным санкциям;
    • каким образом эта задолженность будет погашаться».

    Договор аренды нежилого помещения

    Договор аренды нежилого помещения

    Сменился собственник нежилого помещения, как правильно составить доп.соглашение к договору аренды о смене арендодателя.Скиньте образец пожалуйста.

    Престидижитатор Высший разум (102626) 5 лет назад

    Отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством РФ и закрепляются в договоре аренды.
    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
    В случае смены собственника-арендодателя интересы арендатора охраняются ст. 617 ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.
    При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.
    Новый собственник - арендодатель не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже действующий, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя. Поэтому договор аренды менять не нужно. Замените в нем только наименование арендодателя и его реквизиты.

    Owl Искусственный Интеллект (217600) 5 лет назад

    обыкновенная цессия - замена стороны по договору (см. гражданский кодекс)

    Дополнительное соглашение к договору лизинга о замене лизингополучателя: образец, бланк, шаблон

    Дополнительное соглашение к договору лизинга о замене лизингополучателя ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N _____ к Договору лизинга N ____ от "___"_________ ____ г. о замене лизингополучателя

    1. Лизингополучатель-1 передает свои права и обязанности Лизингополучателю-2 по Договору лизинга N ____ от "___"_________ ____ г. (в дальнейшем - "Договор") с момента подписания Сторонами настоящего Дополнительного соглашения.

    2. Права и обязанности по Договору переходят от Лизингополучателя-1 к Лизингополучателю-2 с согласия _____________________________, являющегося Лизингодателем по Договору.

    3. На момент подписания настоящего Соглашения Лизингополучатель-1 оплатил Лизингодателю лизинговые платежи на сумму _________ (_________________) рублей.

    4. Сумму, указанную в п. 3 настоящего Дополнительного соглашения Лизингополучатель-2, перечисляет на расчетный счет Лизингополучателя-1 в течение _______ банковских дней с даты подписания настоящего Дополнительного соглашения.

    5. Лизингополучатель-2 обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по Договору.

    6. Лизингополучатель-2 обязуется в течение _____ банковских дней с даты подписания настоящего Дополнительного соглашения заключить и представить Лизингодателю договор поручительства с _______________.

    7. Лизингополучатель-2 обязуется в течение ______ банковских дней с момента подписания настоящего Дополнительного соглашения представить Лизингодателю право (разрешение) на безакцептное списание сумм задолженности по Договору со своего расчетного счета, указанного в реквизитах настоящего Дополнительного соглашения.

    8. Стороны не вправе отказаться в одностороннем порядке от выполнения своих обязательств по настоящему Дополнительному соглашению.

    9. В случае невыполнения Лизингополучателем-2 п. п. 3, 6, 7 настоящего Дополнительного соглашения в течение ___ банковских дней с даты подписания, настоящее Дополнительное соглашение считается расторгнутым, а уступка прав и перевод долга несостоявшимися.

    10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

    11. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является неотъемлемой частью Договора лизинга N ____ от "___" _________ ____.

    12. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

    Реквизиты и подписи Сторон

    Договор о залоге имущества (квартиры) - образец 2016 года

    Договор о залоге имущества (квартиры)

    Залог – это обеспечение того, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены в полной мере. Предоставляя имущество в залог, человек получает больше шансов на удовлетворение в выдаче кредита. Залоговое обязательство наступает в момент подписания договора. Предметом в данном случае является квартира. При необходимости она может быть отчуждена залогодателем, впоследствии на нее обращено взыскание.

    Заполнение договора

    В первом разделе указывается название, номер и дата составления документа, на основании которого существует кредитное обязательство. При этом залогодатель описывает его суть, действие и основные обязанности, а также размер взятых обязательств в денежном эквиваленте. Необходимо указать срок их выполнения.

    В договоре четко установлены обязанности и права залогодателя, например:

    • он должен соблюдать меры по сохранности квартиры;
    • осуществлять текущие платежи;
    • при необходимости предоставлять копии документов на право собственности;
    • гарантировать то, что недвижимость не является предметом залога по другим договорам;
    • уведомлять залогодержателя о намерениях сдать квартиру в аренду.

    Залогодатель имеет право свободно пользоваться заложенным имуществом.

    Особые условия

    По соглашению сторон, составленному в письменной форме, предмет залога может быть заменен. Взаимоотношения, не регулируемые данным договором, регулируются в соответствии с законодательством. Даже если право собственности на недвижимость переходит к третьему лицу, залог не теряет своей силы.

    Настоящий договор перестает действовать, если:

    • обязательства закончились;
    • права собственности на залог перешло к залогодержателю;
    • произошли изменения в законе РФ.

    Вам нужна бесплатная консультация юриста по телефону?

    Закажите обратный звонок! Только имя и телефон, ответ через 2 минуты

    Бланк договора о залоге имущества (квартиры)

    Замена стороны в договоре аренды земельного участка

    Смена арендатора?

    человек арендует землю(с 2000г) у администрации, имеет разрешение на строительство(до 2020г), в связи с материальным положением не может строить и содержать эту землю.администрация не дает разрешение на замену арендатара т.к срок на который продляется аренда 3года. продлить на больший срок тоже не хочет.

    как можно по другому поменять арендатора? и законны ли действия администрации?

    03 Августа 2014, 13:30 василий, Город не указан

    Ответы юристов (1)

    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.


    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)
    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>При этом суды отмечают, что отсутствие уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьему лицу не влечет недействительность (ничтожность) договора уступки.
    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>
    <P metrikaId_0.3356810903971018=«13»>Обычно для замены арендатора по договору аренды, прежний арендатор и новый арендатор заключают между собой договор замены стороны в обязательстве или соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которое регистрируется в рег. палате. После этого с зарегистрированным договором замены стороны новый арендатор обращается в уполномоченный орган админитсрации (арендодатель). где заключается дополнительное соглашение к договору аренды.

    05 Августа 2014, 14:01

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Замена стороны в договоре

    К ранее заключенному договору строительного подряда составлено трехстороннее соглашение о перемене стороны договора. Меняется исполнитель - подрядчик. К новому подрядчику переходят в полном объеме все права, обязательства и ответственность по договору. Следует ли заказчику заключить новый договор строительного подряда с новым подрядчиком на оставшийся объем работ или взаимоотношения заказчика с новым подрядчиком будут происходить в рамках прежнего договора (старого)? Скачайте формы по теме

    Заключать новый самостоятельный договор с подрядчиком не требуется, т.к. при замене стороны в договоре, правоотношения сторон будут урегулированы первоначальным договором.

    Следует отметить, что с 1 июля 2014 года в Гражданском кодексе РФ появилась статья, которая устанавливает правила по передаче договора (ст. 392.3 ГК РФ). Под передачей договора понимается передача стороной сделки всех ее прав и обязанностей по этой сделке другому лицу. В этом случае одновременно применяются правила о переводе долга и уступке требования в соответствующей части.

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

    1.Как перевести свой долг на третье лицо

    «Один из способов, при помощи которых можно избежать исполнения обязательства, – перевести свой долг на третье лицо. При этом не имеет значения, почему третье лицо согласилось на такой перевод: в силу аффилированности, наличия задолженности перед должником или любой другой причины. Главное, что такой перевод одобрен кредитором.

    Перевод долга – это один из видов перемены лиц в обязательстве. В результате прежний должник (цедент) заменяет нового должника (цессионария), но обязательство остается прежним и не прекращается.

    Чем отличается перевод долга от исполнения обязательства за третье лицо

    При переводе долга цедент заменяется цессионарием. То есть происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому претензии к исполнению кредитор будет предъявлять новому, а не прежнему должнику.

    В отличие от перевода долга закон разделяет исполнение за третье лицо:

    • денежного и
    • неденежного обязательства.

    Так, если должник возложил исполнение денежного обязательства на третье лицо, то оно не несет перед кредитором ответственность по этому обязательству. Значит, при наличии претензий к исполнению по денежному обязательству кредитору нужно предъявлять их должнику, а не третьему лицу (исполнителю).

    Если же третье лицо исполнило обязанность должника, которая не является денежной. то оно несет ответственность за недостатки исполнения вместо должника. То есть в случае неденежного обязательства ответственность перед кредитором переходит с должника на исполнителя. Это следует из пункта 6 статьи 313 Гражданского кодекса РФ. И, соответственно, претензии, связанные с исполнением кредитор будет предъявлять к исполнителю.

    Такие правила действуют с 1 июня 2015 года в связи с внесением изменений в Гражданский кодекс РФ .

    Подробнее см. Исполнение обязательства третьим лицом: как защитить интересы исполнителя, должника и кредитора.

    При переводе долга важно соблюсти все правила, чтобы избежать неблагоприятных последствий. Такими для цедента может стать признание соглашения о переводе долга недействительным или незаключенным и, как следствие, требование исполнить непереведенный долг. Для цессионария риск заключается в неверной оценке размера переведенного долга. Новый должник может ошибочно полагать, что в результате перевода он обязан уплатить лишь сумму основного долга. Однако если в договоре перевода прямо не предусмотрено иное, то долг переходит к цессионарию в полном объеме, то есть включая неустойку, санкции и т. п.

    Как заключить соглашение о переводе долга

    С 1 июля 2014 года Гражданский кодекс РФ уточнил, как нужно заключить соглашение о переводе долга.

    Во-первых, соглашение о переводе долга заключают первоначальный должник и новый должник (п. 1 ст. 391 ГК РФ ). При этом обязательно нужно получить согласие кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга будет являться ничтожным. Согласие кредитора может быть предварительным.

    Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, такой перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ ).

    Во-вторых, закон вводит следующее положение: в обязательствах, которые связаны с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, соглашение о переводе долга могут заключить между собой кредитор и новый должник. По такому соглашению новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

    В-третьих, в предпринимательских отношениях первоначальный и новый должники по общему правилу несут солидарную ответственность перед кредитором. Однако в соглашении о переводе долга стороны могут предусмотреть субсидиарную ответственность первоначального должника.

    Вместе с тем, первоначальный должник может быть освобожден от исполнения обязательства. Причем первоначальный должник вправе отказаться от такого освобождения от исполнения обязательства (п. 3 ст. 391 ГК РФ ).

    Таким образом, при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, первоначальный должник может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность, если только кредитор его не освободит от исполнения обязательства.

    В-четвертых, если при переводе долга первоначальный должник был освобожден от обязательства, то обеспечение исполнения обязательства, предоставленное третьим лицом, прекращается. Исключением являются случаи, когда такое лицо согласилось отвечать за нового должника. Освобождение первоначального должника от обязательства распространяется на всякое предоставленное им обеспечение, если только имущество, являющееся предметом обеспечения, он не передал новому должнику (п. 2. 3 ст. 392.1 ГК РФ).

    Внимание! С 1 июля 2014 года не допускается зачет по требованиям предыдущего должника

    Гражданский кодекс РФ устанавливает, что новый должник не имеет права на зачет в отношении кредитора встречных требований, которые принадлежат первоначальному должнику (ст. 392 ГК РФ ).

    К форме соглашения о переводе долга применяются те же правила, что и к форме договора об уступке права (п. 4 ст. 391 ГК РФ ).

    Это значит, что соглашение о переводе долга должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и перевод должен быть совершен в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ ).

    Если основной договор требует государственной регистрации, то перевод долга необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ ).

    По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой запрет ссылаться на свидетельские показания в подтверждение ее заключения (п. 1 ст. 162 ГК РФ ). Если в законе установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности сделки, то несоблюдение письменной формы договора повлечет его недействительность (п. 2 ст. 162 ГК ). Несоблюдение нотариальной формы также повлечет недействительность (ничтожность) договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ ), а несоблюдение требования о государственной регистрации – его незаключенность.

    При переводе долга необходимо точно определить предмет соглашения. В данном случае это будет обязательство, которое цедент передает цессионарию. При этом перевести можно не только денежное обязательство, но и любое другое. Например, обязанность поставить товары, оказать услуги, выполнить работы и т. д.

    Нельзя перевести долг на третье лицо в тех случаях, когда это противоречит закону, соглашению сторон или существу данного способа прекращения обязательств. Так, не допускается перевод долга по договорам проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ ). Не допускается перевод долга на малолетних (ст. 28 ГК РФ ). Противоречит сущности перевода долга перевод части долга, возникшего из обязательств с неделимым предметом, а также перевод долга по обязательству воздержаться от определенных действий. Не может быть переведен долг на лицо, которое в силу специфики обязательства не обладает необходимой для исполнения долга правосубъектностью (например, перевод долга на лицо, не обладающее соответствующей лицензией на выполнение работ по договору). Кроме того, стороны могут своим соглашением запретить перевод долга по конкретному обязательству, включив в договор соответствующую оговорку.

    В соглашении о переводе долга нужно максимально подробно указать все характеристики переводимого обязательства (предмет, реквизиты, размер долга и т. п.). Если из текста соглашения невозможно установить, из какого конкретно обязательства возник переводимый долг, то такое соглашение будет признано незаключенным.

    Если стороны указали только размер переводимого долга, но не описали все характеристики обязательства, то в большинстве случаев предмет соглашения о переводе считается несогласованным.

    Пример из практики: соглашение о переводе признано незаключенным, поскольку стороны не согласовали предмет

    ООО «М.» (кредитор), ООО «А.» (должник) и индивидуальный предприниматель г. (новый должник) подписали соглашение о переводе долга. Размер переведенного долга составил 3,9 млн руб. что подтверждается выставленными счетами-фактурами, отраженными в приложении 1 к соглашению. Поскольку предприниматель свои обязательства не выполнил, ООО «М.» обратилось в суд.

    В удовлетворении иска было отказано. Аргументация: из условий соглашения невозможно установить конкретные обязательства между ООО «М.» и ООО «А.». В тексте соглашения нет указания на основания возникновения задолженности (договоры, накладные и т. д.) и на период ее возникновения. Приложение 1, содержащее перечень счетов-фактур, на которое имеется указание в соглашении, в материалах дела не представлено. Доказательств передачи ответчику во исполнение соглашения о переводе долга счетов-фактур на сумму 3,9 млн руб. ООО «М.» не представило. Иные доказательства, которые бы подтвердили волеизъявление ответчика и третьего лица на замену должника в конкретном обязательстве, в материалах дела отсутствуют (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 г. № 17АП-9508/2010-ГК по делу № А71-3427/2010 ).

    Если же стороны поступили наоборот (т. е. описали обязательство, но не привели размер долга), это не может служить основанием для признания соглашения незаключенным. Аргументация: перевод долга предполагает полную замену должника в обязательстве. Размер задолженности не является существенным условием соглашения. Следовательно, сумма долга может быть определена при его погашении (определение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 13459/07, постановленияФАС Северо-Западного округа от 13 августа 2009 г. по делу № А21-8719/2008. Второго арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2010 г. по делу № А31-4185/2010 ).

    Пример из практики: несоответствие суммы переданного долга цене основного договора не может повлечь признание соглашения о переводе долга незаключенным

    Признавая соглашение заключенным, суд так мотивировал свою позицию. Соглашение о переводе долга должно содержать указание на сделку, порождающую обязательство. Оспариваемый договор перевода долга содержит указание на сделку, то есть безусловно позволяет установить источник возникновения обязательства, из которого возник долг – задолженность по договору от 8 июля 2008 г. № 08/07/2008 на субподрядные работы. Из изложенного следует, что стороны договора в полном соответствии с требованием закона (п. 1 ст. 432. ст. 391. 392 ГК РФ) согласовали существенные условия.

    Размер задолженности не является существенным условием договора о переводе долга, что подтверждено позицией ВАС РФ (определение от 17 октября 2007 г. № 13459/07). Согласно мнению высшей судебной инстанции, размер задолженности не является существенным условием такого договора. Поскольку спорный договор позволяет определить источник возникновения обязательства (договор), несоответствие суммы переданного долга цене договора не может повлечь признание соглашения о переводе долга незаключенным (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. по делу № А41-41680/10 ).

    Однако в некоторых случаях предмет перевода может считаться согласованным, даже если в соглашении нет указания на обязательство, долг из которого переводится (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – информационное письмо № 120). Хотя данное разъяснение касается уступки права, ВАС РФ применяет его по аналогии к переводу долга. При этом из представленных суду доказательств должно очевидно следовать, что стороны точно знают и могут подтвердить, долг из какого обязательства они перевели. Об этом может свидетельствовать не только текст соглашения, но и иные документы, если между сторонами нет других отношений. Например, суд счел предмет перевода согласованным, исходя из совокупности следующих документов: договора переуступки долга, основного договора, актов сдачи-приемки работ, товарных накладных, акта сверки взаимных расчетов (постановление ФАС Центрального округа от 15 августа 2011 г. по делу № А08-6397/2010-15. определением ВАС РФ от 3 октября 2011 г. № ВАС-12263/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

    Если по соглашению переводится часть долга, который возник из длящегося обязательства (например, аренды), то помимо основания его возникновения необходимо указать конкретный период, за который он переводится. В противном случае соглашение может быть признано незаключенным (п. 13 информационного письма № 120 ).

    Пример из практики: суд отказался взыскать долг с нового арендатора, так как в соглашении между старым и новым арендаторами не был указан размер передаваемого долга и период, за который он возник

    ООО «Ш.» и Главное управление имущественных отношений Алтайского края заключили договор аренды. Согласно договору ООО «Ш.» являлось арендатором земельного участка для эксплуатации здания гаража. Позднее ООО «Ш.» продало гараж ООО «М.».

    Между ООО «Ш.», ООО «М.» и Главным управлением было заключено соглашение о замене стороны по договору аренды, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора приняло на себя ООО «М.».

    Рассматривая иск арендодателя к ООО «М.» о взыскании арендной платы и начисленных пеней, суд пришел к следующим выводам. Заключенное между сторонами соглашение есть соглашение о переводе долга. Оно не содержит сведений о размере передаваемого долга по арендной плате и периоде, за который возник долг. Следовательно, существенные условия соглашения в части перевода долга сторонами не согласованы. Иных доказательств объема переданного долга суду не представлено (определение ВАС РФ от 29 декабря 2010 г. № ВАС-17655/10).

    К аналогичным выводам в отношении договора поставки, носящего длительный характер, суд пришел впостановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2011 г. по делу № А79-5106/2010 (определением ВАС РФ от 30 июня 2011 г. № ВАС-7858/11 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора).

    Объем переводимого долга

    Если договором не предусмотрено иное, считается, что цедент передал цессионарию свой долг в полном объеме. Это значит, что цессионарий обязан исполнить обязательство в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода обязанности. Дополнительно цессионарий должен уплатить кредитору все санкции, предусмотренные основным договором, если возникнут соответствующие основания.

    Пример из практики: суд взыскал с нового должника не только сумму основного долга, но и пени

    Взыскав с ответчика сумму основного долга и пени за просрочку исполнения обязательства, суд так обосновал свое решение. Из смысла статей 391. 392 Гражданского кодекс РФ видно, что перевод долга предполагает переход обязанностей от должника к другому лицу с согласия кредитора. В результате происходит перемена лиц в обязательстве при сохранении содержания самого обязательства. При этом новый должник принимает на себя долг первоначального должника в том объеме, в котором этот долг лежал на первоначальном должнике, включая уплату процентов, неустойки и других санкций (постановление ФАС Уральского округа от 12 мая 2010 г. № Ф09-3253/10-С3 по делу № А60-41720/2009-С5 ).

    Закон не запрещает сторонам самим указать, в каком именно объеме переводится долг. Это означает, что в соглашении может быть предусмотрен перевод:

    • только основного долга. Такая договоренность должна очевидно и ясно следовать из текста соглашения. Во всех остальных случаях суд будет считать, что на цессионария переведены все обязательства цедента (постановление ФАС Уральского округа от 12 мая 2010 г. № Ф09-3253/10-С3 по делу № А60-41720/2009-С5 ;
    • части основного долга;
    • процентов, неустойки или штрафов без перевода основного долга (п. 21 информационного письма № 120 ).

    Закон также предусматривает, что кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 392.1 ГК РФ ).

    Согласие кредитора – обязательное условие соглашения о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ ), поскольку в данном случае личность должника имеет существенное значение для кредитора. Закон не устанавливает требований к форме согласия кредитора. Обычно на практике такое согласие оформляется следующим образом:

    В некоторых случаях суд может признать договор о переводе долга согласованным на основании совокупности доказательств, косвенно подтверждающих отсутствие возражений у кредитора против уплаты долга иным лицом (постановление ФАС Московского округа от 2 февраля 2006 г. № КГ-А40/14142-05 ).

    Нужно ли получать согласие кредитора, если долг передан юридическому лицу, которое возникло в результате реорганизации первоначального должника

    Нет, не нужно. Это можно обосновать следующим образом.

    При универсальном правопреемстве в результате реорганизации путем выделения права и обязанности должника переходят к вновь созданному юридическому лицу на основании закона. Следовательно, согласие кредитора на такой переход не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2011 г. № 16555/10 ). Логично предположить, что данное разъяснение будет действовать не только в отношении выделения, но и при реорганизации путем разделения.

    Что представляет собой передача договора

    В Гражданском кодексе РФ с 1 июля 2014 года появилась статья, которая устанавливает правила по передаче договора (ст. 392.3 ГК РФ ).

    Под передачей договора понимается передача стороной сделки всех ее прав и обязанностей по этой сделке другому лицу. В этом случае одновременно применяются правила о переводе долга и уступке требования в соответствующей части».

    2.Как уступить право (требование)

    «В любой момент по своему усмотрению кредитор вправе уступить другому лицу право (требование), которое принадлежит кредитору на основании какого-либо обязательства (п. 1 ст. 382 ГК РФ ). Кроме того, право (требование) может перейти другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК РФ ).

    Для уступки права кредитору (цеденту) необходимо заключить договор цессии с тем лицом, которому он уступает свои права по первоначальному договору (цессионарию). Чтобы избежать негативных последствий (в частности, признания уступки ничтожной или спора о том, какие права перешли к цессионарию, а какие остались у цедента), при переуступке необходимо соблюсти ряд условий.

    Условия совершения уступки права требования

    Уступка не должна противоречить закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ ). Это значит, что при наличии таких противоречий договор цессии может быть признан недействительным.

    Вправе ли стороны запретить или ограничить уступку прав (требований)

    Да, стороны вправе предусмотреть в договоре запрет или ограничение уступки прав (требований).

    Причем с 1 июля 2014 года последствия нарушения договорного запрета (ограничения) на уступку требования урегулированы более сложным образом.

    Такие последствия различаются в зависимости от ряда обстоятельств.

    По общему правилу по иску должника суд может признать уступку недействительной только при условии, если будет доказано, что вторая сторона сделки по уступке (цессионарий) знала или должна была знать о наличии запрета уступки (абз. 2 п. 2 ст. 382 ГК РФ ).

    Однако нарушение соглашения между кредитором и должником об ограничении или запрете уступки (п. 3 ст. 388 ГК РФ ):

    • не лишает силы такую уступку;
    • не может служить основанием для расторжения основного договора.

    При этом цедент (кредитор) не освобождается от ответственности перед должником за такое нарушение (ст. 388 ГК РФ ).

    Следовательно, это не означает, что соглашение, которое запрещает или ограничивает уступку права, вообще не действует. Оно действует в части ответственности цедента за нарушение запрета или ограничения на уступку.

    Вместе с тем, закон устанавливает, что запрет перехода прав кредитора к другому лицу, который стороны согласовали в договоре, не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством (п. 2 ст. 382 ГК РФ ):

    • об исполнительном производстве;
    • о несостоятельности (банкротстве).

    Также в договоре по соглашению сторон можно запретить или ограничить уступку права на получение неденежного исполнения (п. 4 ст. 388 ГК РФ ).

    Таким образом, стороны в основном договоре вправе запретить уступку вообще, ограничить ее (разрешить уступать только определенные права, вытекающие из договора) или увязать ее с обязательным предварительным письменным согласием другой стороны договора.

    Если стороны хотят ограничить любым способом уступку права (требования), необходимо использовать четкие и однозначные формулировки.

    В ином случае все слова и выражения договора будут толковаться судом буквально (ст. 431 ГК РФ ). В результате он может решить, что на самом деле никаких ограничений в договоре нет.

    Пример формулировки условия о запрете уступки без письменного согласия другой стороны договора

    «Уступка прав (требований), вытекающих из настоящего договора, третьим лицам запрещена без предварительного письменного согласия другой стороны».

    Пример из практики: суд решил, что запрет на передачу другим лицам «обязательств по договору» не означает запрета на передачу права требования долга

    В рамках сложного спора о взыскании задолженности по договору поставки суду пришлось оценивать действительность договора цессии. Заявители кассационных жалоб сослались на то, что пункт 11.3 основного договора предусматривал запрет на передачу обязательств по этому договору третьим лицам без письменного согласия другой стороны. Однако суд отверг этот довод и отказал в удовлетворении жалоб. Суд отметил: из буквального толкования содержания договора следует наличие в нем запрета на передачу обязательств. Однако в договоре нет запрета на передачу права требования долга. Поэтому договор цессии был заключен без каких-либо нарушений закона (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 июня 2011 г. по делу № А21-1692/2010 ).

    Внимание! С 1 июля 2014 года Гражданский кодекс РФ в новой редакции закрепил требования, которым должна соответствовать уступка прав (требований).

    Уступка возможна лишь при соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 390 ГК РФ ):

    • уступаемое требование существует в момент уступки (это требование не применяется к уступке будущих прав);
    • кредитор (цедент) правомочен совершать уступку;
    • уступаемое требование цедент ранее не уступал другому лицу;
    • цедент не совершал и не совершит действий, служащих основанием для возражений должника против уступленного требования;
    • иные требования, предъявляемые к уступке, законом или договором.

    При нарушении этих условий цессионарий вправе требовать от цедента (п. 3 ст. 390 ГК РФ ):

    • возврата всего, что цессионарий передал по соглашению об уступке;
    • возмещения убытков.

    Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу только с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 5 ст. 388 ГК РФ ).

    Форма договора уступки права требования (цессии)

    Соглашение об уступке должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ ).

    Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена:

    • письмами,
    • телеграммами,
    • телексами,
    • телефаксами и
    • иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

    Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту (п. 2 ст. 434 ГК РФ ).

    Если основной договор требует государственной регистрации, то цессию необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ ).

    Если уступка совершается по ордерной ценной бумаге, то она должна быть осуществлена путем индоссамента на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 389. п. 3 ст. 146 ГК РФ).

    По общему правилу несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность (ничтожность) договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ ), а несоблюдение требования о государственной регистрации – то, что договор не будет считаться заключенным для третьих лиц до момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ ).

    Описание предмета договора уступки права требования (цессии)

    При уступке требования прежде всего необходимо точно определить обязательство, из которого вытекает право или требование, передаваемое цедентом цессионарию. В договоре нужно максимально подробно указать все характеристики такого обязательства (реквизиты договора и т. п.). Если невозможно установить, по какому обязательству уступается требование, то такой договор уступки может быть признан незаключенным.

    Пример из практики: суд отказал цессионарию в иске, так как в договоре цессии не было сказано, по какому именно обязательству передается право требования

    Суд указал: в договоре цессии нет указаний на то, по какому обязательству (договору страхования, страховому полису) цедент передал цессионарию право требования возмещения вреда с должника. В соответствии со статьями 382. 384 Гражданского кодекса РФ в предмет договора цессии входит конкретное обязательство, в котором осуществляется замена кредитора. При отсутствии указания договора, послужившего основанием для возникновения обязательства, нельзя определить передаваемое кредитором право, а предмет договора цессии нельзя считать согласованным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2011 г. по делу № А56-27312/2010 ).

    При согласовании предмета договора уступки права требования по длящимся обязательствам (аренда, хранение, поставка электроэнергии, воды, тепла и т.п.) помимо указания на основание возникновения уступаемого права нужно также указать и конкретные периоды, за которые оно уступается (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 ). В противном случае предмет договора уступки права требования не будет согласован сторонами.

    В некоторых случаях предмет уступки может считаться согласованным, даже если в договоре нет указания на обязательство, в состав которого входило уступаемое право (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – информационное письмо № 120). В такой ситуации доказательствами согласованности предмета уступки могут служить следующие обстоятельства:

    • между цедентом и должником существуют отношения, вытекающие из одного договора;
    • должнику направлено уведомление о состоявшейся уступке;
    • текст уведомления цедентом должника о состоявшейся уступке, а также другие документы свидетельствуют о наличии определенности между цедентом и цессионарием относительно предмета соглашения.

    Виды прав (требований), которые можно уступить другому лицу

    Если в основном договоре не было ограничений на уступку требования, то цессионарий, должник или иное заинтересованное лицо могут попытаться оспорить цессию со ссылкой на то, что уступка совершена с нарушением закона. В этом случае цеденту нужно иметь в виду, что он может уступить цессионарию любое право (требование), если только это не противоречит закону, существу обязательства или соглашению сторон. В судебной практике данное правило конкретизируется следующим образом.

    1. По договору уступки можно передать право, которое на момент совершения сделки не существует (ст. 388.1 и п. 1 ст. 826 ГК РФ ; п. 4 информационного письма № 120 ). Это значит, что можно передать требование по обязательству, заключение которого планируется в будущем.

    Пример из практики: суд отказался признать ничтожным договор уступки права, которое должно было возникнуть из еще не заключенного договора подряда

    ООО «Г.» обратилось с иском к ОАО «П.» о признании недействительным в силу ничтожности договора уступки права требования. В удовлетворении иска было отказано. Суд указал, что соглашение об уступке, предметом которого является не возникшее на момент заключения соглашения право, законодательству не противоречит. Следовательно, нельзя признать ничтожным договор уступки от 15 октября 2010 года, хотя по нему передано право, которое должно было возникнуть из договора подряда, заключенного 19 октября 2010 года (постановление ФАС Уральского округа от 2 марта 2011 г. № Ф09-645/11-С5 по делу № А50-15008/2010 ).

    Причем закон прямо установил возможность уступки требования, которое возникнет в будущем, в том числе из договора, который будет заключен в будущем (ст. 388.1 ГК РФ ). С 1 июля 2014 года уступка будущего требования была возможна, только если она производилась на основании сделки, связанной с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности. А с 1 июня 2015 года – это возможно уже в любых отношения, независимо от того, связаны они осуществлением предпринимательства или нет.

    В договоре будущее требование нужно определить таким способом, который позволяет его идентифицировать на момент его возникновения или перехода к цессионарию (новому кредитору).

    Будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. В договоре стороны могут согласовать более поздний срок перехода будущего требования.

    2. По договору уступки можно передать право, в отношении которого существует спор (п. 8 информационного письма № 120 ).

    Пример из практики: суд отказался признать ничтожным договор уступки требования неосновательного обогащения, несмотря на то, что должник возражал против этого требования

    Между ОАО «В.» (банк) и ООО «О.» (клиент) был заключен договор банковского счета. В дальнейшем в банк был предъявлен исполнительный лист районного суда, согласно которому с клиента в пользу гражданина М. подлежали взысканию денежные средства. Банк подготовил инкассовое поручение и списал со счета клиента заявленную сумму. Одновременно банк удержал со счета клиента свое вознаграждение.

    Считая, что банк незаконно удержал комиссию за списанные денежные средства, клиент заключил с ЗАО «А.» договор уступки требования. В соответствии с договором клиент передал ЗАО «А.» право требования неосновательного обогащения, возникшего в результате неправомерного удержания банком суммы вознаграждения.

    Банк, считая свои действия правомерными, обратился в суд с требованием признать договор уступки незаключенным. Суд в иске отказал, сославшись на то, что предмет договора уступки сторонами определен, а закон не запрещает уступку требования, в отношении которого существует спор (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А56-11103/2009 ).

    3. По договору уступки можно передать право, которое цессионарий сможет реализовать только тогда, когда цедент выполнит свое обязательство перед должником (п. 8 информационного письма № 120 ).

    Пример из практики: суд отказался признать недействительной уступку требования оплаты по договору подряда, несмотря на то, что уступка была совершена до того, как цедент (подрядчик) выполнил работы

    ООО «Ю.» (заказчик) и корпорация «Э.» (генеральный подрядчик) заключили договор подряда на строительство «Термального комплекса № 17». Позднее подрядчик уступил свое право требования оплаты ООО «М.».

    Полагая, что договор уступки противоречит закону, заказчик обратился с иском в суд. Он посчитал, что предметом уступки является несуществующее право требования, поскольку сделка совершена до выполнения подрядчиком работ и приемки их результата заказчиком, то есть до возникновения обязательства по оплате. Кроме того, истец сослался на расторжение договора подряда и наличие существенных недостатков подрядчика по договору подряда.

    Суд в удовлетворении иска отказал, мотивировав свое решение в том числе следующим. Закон не запрещает передачу по договору уступки права требования оплаты, реализация которого обусловлена исполнением подрядчиком своих обязанностей. При этом у заказчика есть право предъявить возражения новому кредитору в порядке статьи 386 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июня 2011 г. по делу № А75-10132/2010 ).

    4. По договору уступки можно передать право требования неустойки или иной меры ответственности. При этом определенность ее размера на момент совершения уступки значения не имеет (п. 16 информационного письма № 120 ). Это означает, что конкретный размер неустойки определит либо цессионарий на момент предъявления требования должнику, либо суд при заявлении соответствующего иска. Более того, это разъяснение по аналогии можно применить не только к неустойке, но и к любому уступаемому праву.

    Пример из практики: по иску цессионария суд взыскал с должника проценты за пользование чужими денежными средствами, в том числе за время, прошедшее после уступки требования

    ООО «М.» по договору цессии получило право требования задолженности за поставленную мясную продукцию. ООО «М.» обратилось в суд с иском к должнику-покупателю о взыскании основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 8 февраля 2008 года по 4 мая 2010 года в размере 51 953 руб. 37 коп.

    В числе прочих возражений ответчик сослался на то, что договор цессии от 22 мая 2009 года предусматривал уступку процентов только за период по 22 мая 2009 года в размере 38 876 руб. 28 коп.

    Суд удовлетворил иск цессионария к должнику о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме, заявленной истцом. В обоснование своей позиции суд сослался на пункт 16 информационного письма № 120, объяснив это следующим образом.

    Согласно договору уступки цессионарию перешло право требования уплаты основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 38 876 руб. 28 коп. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что сумма подлежащих уплате процентов была определена окончательно на момент совершения уступки. Соответствующее право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ ). Это означает, что право требования взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами перешло к цессионарию в неограниченном размере и может быть им определено согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2011 г. № 18АП-5905/2011 по делу № А76-8561/2010. аналогичные выводы содержатся в определении ВАС РФ от 7 апреля 2010 г. № ВАС-3905/10).

    5. По договору уступки можно передать право (требование) на возмещение убытков (п. 17 информационного письма № 120 ).

    6. По договору уступки можно передать права, полученные поручителем в результате исполнения им обязательства должника (п. 18 информационного письма № 120 ).

    Пример из практики: суд признал обоснованным требование цессионария, которое тот получил не от кредитора по основному обязательству, а от поручителя, исполнившего обязательство должника перед контрагентом по основному обязательству

    Поручитель исполнил обязательство должника перед банком, уплатив ему сумму основного долга по кредитному договору. После этого поручитель уступил свое право, полученное в результате такого исполнения, заключив договор цессии. Суд признал требования цессионария к должнику обоснованными, в связи с чем удовлетворил иск и включил указанные требования в реестр кредиторов (постановление ФАС Центрального округа от 21 июня 2011 г. по делу № А08-10540/2009-11Б ).

    Внимание! С 1 июля 2014 года возможна уступка прав по регрессным требованиям

    Закон исключил положение о запрете перехода прав по регрессным требованиям. До 1 июля 2014 года правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применялись к регрессным требованиям (п. 1 ст. 382 ГК РФ ).

    Регресс представляет собой обратное требование лица, которое выплатило определенные суммы вместо другого лица, потребовать от этого лица возмещения этих сумм. В частности, право регресса возникает у одного из должников по солидарному обязательству, которое он исполнил, и поэтому вправе претендовать на возмещение за счет остальных солидарных должников (ст. 325 ГК РФ ). Регресс отличается от уступки права тем, что при нем возникает новое обязательство и не происходит перемены лиц в обязательстве. При уступке права, наоборот, новое обязательство не возникает, а происходит перемена лиц в обязательстве (то есть происходит замена кредитора).

    Таким образом, с 1 июля 2014 года правила о переходе прав кредитора к другому лицу (т. е. правила главы 24 Гражданского кодекса РФ) применяются и к регрессным требованиям. На практике это означает, что и при регрессных требованиях допускается уступка права (требования). Иными словами, кредитор, то есть лицо, которые исполнило обязательство (выплатило суммы) вместо другого лица, может передавать свои права (требования) по регрессному обязательству другому лицу.

    Уступка права не всегда влечет полную замену кредитора в основном обязательстве. Значит, стороны вправе договориться как об уступке всех прав, вытекающих из основного договора, так и только некоторых из них. Цедент может уступить часть права по обязательству, предмет которого является делимым (п. 5 информационного письма № 120 ). Самый распространенный пример – уступка части денежного требования.

    В законах установлены различные ограничения на совершение сделок по уступке прав требования. Так, не могут быть уступлены права, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. К таковым закон относит требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (ст. 383 ГК РФ ). Арендатор не может уступить свои права и обязанности по договору проката иному лицу (п. 2 ст. 631 ГК РФ ).

    Стороны вправе по своему усмотрению установить цену, которую уплачивает цессионарий цеденту: больше, равной или меньше действительной стоимости уступаемого права.

    Если стороны договорились о меньшей цене, то договор уступки не может быть признан ничтожным только по этой причине (п. 10 информационного письма № 120 ).

    Уступка права требования является возмездной сделкой. Из пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ следует, что наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения. Однако конкретные обстоятельства дела могут указывать на притворность договора уступки, который прикрывает сделку дарения.

    Для определения эквивалентности размеров переданного права и уплаченной цены суд может учитывать следующие обстоятельства (п. 10 информационного письма № 120 ):

    • степень платежеспособности должника;
    • степень спорности передаваемого права;
    • характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (ответственность лишь за действительность права или также и за его исполнимость должником);
    • иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права, являющегося предметом уступки.

    Даже отсутствие условия о цене не является само по себе основанием для признания договора ничтожным (п. 9 информационного письма № 120 ).

    Объем прав, которые переходят цессионарию

    Цессионарий получает права цедента в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (требования). Исключение составляют случаи, когда законом или договором предусмотрено иное (ст. 384 ГК РФ ).

    По общему правилу к цессионарию переходят все связанные с требованием права, в том числе обеспечивающие исполнение обязательства, например возникшие из договора о залоге (п. 19 информационного письма № 120). Если стороны подразумевают иное (например, что цессионарию не переходит право потребовать уплаты процентов по договору займа, или процентов за пользование чужими денежными средствами, или неустойки), они должны прямо указать на это в договоре (п. 15 информационного письма № 120 ).

    Пример из практики: суд отказал цеденту во взыскании процентов с должника, так как решил, что право требования процентов перешло к цессионарию, поскольку договор цессии не предусматривал иного

    ОАО «А.» (заимодавец) и ООО «Т.» (заемщик) заключили пять договоров займа. До истечения срока действия каждого из пяти договоров заимодавец уступил свои права требования ООО «Х.». В договоре цессии стороны определили объем переходящих обязательств в размере суммы основного долга по уступленным договорам займа.

    Заимодавец, посчитав, что договор цессии оставил за ним право требовать уплаты процентов за пользование займом, обратился с соответствующим иском к заемщику.

    Во второй раз, отменив акты нижестоящих судов и отправив дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал следующее. Право на проценты за пользование займом связано с требованием возврата суммы займа. Из договора уступки не усматривается, что стороны исключили действие общего правила, согласно которому к цессионарию переходят все связанные с уступленным требованием права.

    Если иное стороны не согласовали в договоре, цедент (первоначальный кредитор) обязан передать цессионарию (новому кредитору) все полученное от должника по уступленному требованию (п. 3 ст. 389.1 ГК РФ ).

    Обязанности и ответственность цедента

    Цедент обязан передать цессионарию документы, удостоверяющие право (требования), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ ). К таким документам могут относиться оригинал или заверенная копия договора, накладные, акты выполненных работ, акты об оказании услуг, акты сверки задолженности, решения судов о взыскании долга, исполнительные листы и т. д.

    При этом если заключается договор уступки права на получение исполнения по исполнительному документу в ходе исполнительного производства, то заключенный договор будет основанием для процессуальной замены взыскателя в исполнительном производстве в порядке процессуального правопреемства (ст. 52 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

    Однако уклонение цедента от передачи цессионарию документов само по себе не свидетельствует о том, что данное право не перешло к цессионарию. По общему правилу к цессионарию права переходят в момент заключения сделки. Передача документов, удостоверяющих право и подтверждающих его действительность, производится на основании уже совершенной сделки (п. 11 информационного письма № 120 ).

    Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования (ст. 390 ГК РФ ). Если основной договор будет признан недействительным, это не повлечет за собой недействительности договора уступки. При этом под недействительным требованием понимается как право, которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенное надлежащим исполнением) право (п. 1 информационного письма № 120 ).

    Внимание! При недействительности переданного требования цессионарий вправе привлечь цедента к ответственности.

    Недействительность переданного требования – нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, которые вытекают из договора уступки. Эти обязательства заключаются в передаче цессионарию права, которое существует, то есть вытекает из действительного (существующего) договора. Следовательно, если обязанность не исполнена, цессионарий вправе привлечь цедента к ответственности за нарушение договора.

    Пример из практики: суд взыскал в пользу цессионария убытки, так как цедент передал ему требование, основанное на договоре, который на момент уступки уже был признан недействительным

    Индивидуальный предприниматель Б. обратился с иском к ООО «М.» о расторжении договора уступки права, взыскании причиненных убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

    Иск в части расторжения договора и взыскания убытков удовлетворен. При рассмотрении дела суды установили, что вступившим в законную силу решением районного суда признан недействительным договор аренды земельного участка для строительства. Это послужило основанием для вывода о недействительности договора участия в долевом строительстве, право требования по которому явилось предметом договора уступки требования. Следовательно, ООО «М.» передало истцу несуществующее право, что послужило основанием для расторжения договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ ) и взыскания причиненных убытков (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2010 г. по делу № А21-198/2009 ).

    Цедент не отвечает перед цессионарием за неисполнение должником уступленного права (требования) за исключением случаев, когда цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием (ст. 390 ГК РФ ). Такое поручительство должно быть оформлено письменно (ст. 362 ГК РФ ).

    Пример из практики: суд указал, что закон не запрещает цеденту принять на себя поручительство за исполнение обязательства должником

    При уступке права стороны договорились, что цедент обязан выплатить цессионарию стоимость уступаемого требования, если должник не исполнит обязательство или будет возражать против него. В дополнение стороны установили солидарную ответственность цедента наряду с должником перед цессионарием в случае неисполнения должником уступаемого требования. Суды первой и апелляционной инстанции признали такое условие договора уступки противоречащим положениям статьи 390 Гражданского кодекса РФ.

    Кассационный суд с таким выводом не согласился. Аргументация: названное условие договора содержит в себе элемент поручительства, что допускается статьей 390 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2011 г. по делу № А65-15225/2010 ).

    Внимание! С 1 июля 2014 года установлено следующее правило: если цедент уступил одно и то же право требования нескольким лицам, то право требования признается перешедшим к тому из них, в пользу которого он совершил передачу ранее.

    Риск того, что должник исполнит обязательство не ему, а другому лицу, несет в таком случае сам цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке, состоявшейся ранее (п. 4 ст. 390 ГК РФ ).

    Случаи, когда необходимо получить согласие должника

    По общему правилу при уступке права (требования) согласия должника не требуется. Исключение составляют случаи, когда иное вытекает из закона или договора. Это значит, что стороны при заключении основного договора могут предусмотреть, что уступка права кредитором невозможна без предварительного согласия должника.

    Если необходимость согласия должника установлена законом, то отсутствие такого согласия делает договор уступки, по общему правилу, оспоримым. Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ ) сделки, нарушающие требования закона, по общему правилу, являются не ничтожными, а оспоримыми. Кроме того, является оспоримой сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусматривает закон (ст. 173.1 ГК РФ ). В настоящее время суды, применяя данные нормы, указывают, что отсутствие предусмотренного законом согласия влечет не ничтожность договора цессии, а его оспоримость. Так, суд, с учетом статей166. 168. 173.1 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что отсутствие согласия влечет только оспоримость сделки, а не ее ничтожность. Оснований для признания сделки об уступке права требования недействительной по собственной инициативе у судов не имелось. Следовательно, не оспоренная сторонами уступка права требования, не лишена силы (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 марта 2015 г. № Ф04-17195/2015 по делу № А27-12055/2014 ). К этому же выводу пришел суд в постановлении ФАС Московского округа от 26 февраля 2015 г. № Ф05-542/2015 по делу № А40-94447/14 ).

    Исключением из общего правила (согласно которому не нужно получать согласие должника) составляют случаи, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника. При этом согласие должника на уступку права обязательно (п. 2 ст. 388 ГК РФ ). К таким случаям относятся, например, требования о предоставлении имущества в пользование, об оказании личных услуг (в частности, об исполнении поручения, требования комитента к комиссионеру или принципала к агенту) и т. д.

    Внимание! В отношении уступки прав неденежного исполнения с 1 июля 2014 года закон установил правило: для уступки нужно получить согласие должника, если уступка права делает исполнение обязательств значительно более обременительным для него.

    Своим соглашением должник и цедент могут запретить или ограничить уступку права на получение неденежного исполнения (п. 4 ст. 388 ГК РФ ).

    Таким образом, даже если такого соглашения между должником и кредитором нет, то кредитор может уступить это право без согласия должника, только если уступка не делает исполнение обязательства слишком обременительным для должника.

    Кроме того, уступка требований к физическому лицу без его согласия влечет обязанность прежнего и нового кредиторов солидарно возместить ему связанные с уступкой расходы. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах (п. 4 ст. 382 ГК РФ ).

    Если кредитор заключит договор уступки без согласия должника, то последний вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 3 ст. 166 ГК РФ ).

    Должник имеет право на письменное уведомление о состоявшемся переходе права. Если такое уведомление не будет сделано, то цессионарий несет вызванный этим риск неблагоприятных последствий, а исполнение должника цеденту будет считаться надлежащим. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ ).

    Внимание! С 1 июля 2014 года изменился порядок уведомления должника о переходе права и об уступке требования

    Уведомить должника об уступке права может как первоначальный кредитор, так и новый кредитор. При этом должник может не исполнять обязательства цессионарию до того момента, как ему предоставят доказательства перехода к нему права. Исключением являются случаи, если уведомление о переходе права он получил от цедента. Иными словами, когда уведомление направляет первоначальный кредитор, то должник не вправе требовать предоставления ему иных доказательств уступки помимо самого уведомления (п. 1 ст. 385 ГК РФ ).

    Вместе с тем, закон не уточняет, какой объем информации должен направить должнику цессионарий. Поэтому для цессионария лучше, если уведомлять должника будет цедент.

    Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, то он считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (п. 2 ст. 385 ГК РФ ).

    Что представляет собой передача договора

    С 1 июля 2014 года возможна передача договора. В Гражданском кодексе РФ появилась статья, которая устанавливает правила по передаче договора (ст. 392.3 ГК РФ ).

    Под передачей договора понимается передача стороной сделки всех ее прав и обязанностей по этой сделке другому лицу.

    В этом случае одновременно применяются правила о переводе долга и уступке требования в соответствующей части».

    3.Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору

    «СОГЛАШЕНИЕ о передаче прав и обязанностей по договору

    ООО «Восток». именуемое в дальнейшем «Цедент», в лице генерального директора
    А.С. Глебовой. действующего на основании устава. с одной стороны и ООО «Альфа». именуемое
    в дальнейшем «Цессионарий», в лице генерального директора А.В. Львова. действующего на
    основании устава. с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    1.1. Руководствуясь статьей 392.3. а также статьями 382–390 Гражданского кодекса РФ, Цедент уступает Цессионарию право (требование) в отношении ООО «Запад», именуемого в дальнейшем «Должник-Кредитор», по погашению долга, возникшего на основании договора строительного подряда от 30 сентября 2014 г. № 1 (далее – договор подряда) .

    1.2. Право (требование) в отношении Должника-Кредитора переходит к Цессионарию на

    условиях, существующих на момент заключения настоящего договора, в сумме 200 000 (Двести тысяч) руб .

    1.3. Одновременно Цедент на основании статьей 392.3. а также статей 391 и 392 Гражданского кодекса РФ переводит, а Цессионарий с согласия Должника-Кредитора принимает на себя обязательства Цедента в отношении Должника-Кредитора по выполнению работ по договору подряда. Перечень работ указан в приложении № 1 к договору подряда.

    1.4. Согласие Должника-Кредитора на перевод долга получено 28 ноября 2014 года и является
    неотъемлемой частью настоящего договора.

    1.5. Указанные в пунктах 1.1 и 1.3 настоящего договора права и обязанности Цедента, которые он уступает по настоящему договору, предусмотренные договором подряда. переходят к
    Цессионарию с момента подписания настоящего договора .

    2. УСТУПКА ПРАВА (ТРЕБОВАНИЯ)

    2.1. Уведомлением Должника-Кредитора о состоявшемся переходе права (требования),
    необходимым в соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, является
    сообщение в письменной форме, направленное заказным письмом, по телеграфу, телетайпу,
    телексу, телефаксу, электронной почте или доставленное курьером .

    2.2. Цедент в трехдневный срок со дня подписания настоящего договора передает Цессионарию все правоустанавливающие документы, связанные с уступкой права (требования) по настоящему договору, а также обеспечивает его полной и своевременной информацией, имеющей значение для осуществления права (требования).

    2.3. Цедент обязан выполнить или обеспечить выполнение любого законного действия,
    выполнение которого Цессионарий может обоснованно требовать.

    3. ПЕРЕВОД ДОЛГА

    3.1. Цессионарий обязан погасить принятый на себя долг на сумму, указанную в пункте 1.2
    настоящего договора, в срок до 1 января 2015 года. Погашение указанного в пункте 1.2
    настоящего договора долга производится путем перечисления денежных средств на расчетный
    счет Должника-Кредитора.

    3.2. Цессионарий вправе досрочно перечислить средства для оплаты долга.

    3.3. Цессионарий вправе выдвигать против требования Должника-Кредитора возражения, основанные на отношениях между Должником-Кредитором и Цедентом.

    3.4. Цессионарий обязан выполнить все действия, разумным образом требуемые Цедентом, для того чтобы обеспечить исполнение обязательств перед ним по настоящему договору.

    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

    4.2. Каждая сторона отвечает за ущерб, нанесенный другой стороне, если он возник по ее вине, вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

    4.3. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми
    понимаются запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго,
    землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.

    4.4. При наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.3 договора, сторона обязана в течение трех дней известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, о предполагаемом сроке их действия и прекращения. Если сторона не направит или несвоевременно направит указанное извещение, то она обязана
    возместить другой стороне понесенные ею убытки.

    4.5.В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных пунктом 4.3 договора, срок
    исполнения обязательств по Договору приостанавливается на время, в течение которого
    действуют эти обстоятельства.

    4.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в пункте 4.3 договора, продолжают
    действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления
    приемлемых альтернативных способов исполнения обязательств по договору.

    5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

    5.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

    Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью договора.

    5.2. Все уведомления и сообщения в рамках договора должны направляться Сторонами друг


    другу в письменной форме.

    5.3. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон либо в ином порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

    6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

    6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами. Такие переговоры не
    являются досудебным порядком урегулирования споров.

    6.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров или при отсутствии желания любой из сторон проводить переговоры каждая сторона вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы .

    7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    7.1. К отношениям сторон, которые не урегулированы или не полностью урегулированы
    настоящим договором, применяются правила, установленные законодательством РФ.

    7.2. Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного
    выполнения сторонами их обязательств, предусмотренных указанным договором.

    7.3. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах на русском языке. Оба экземпляра договора идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из сторон
    находится один экземпляр настоящего договора.

    8.АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    Цессионарий: ООО «Альфа», адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20,
    р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный», к/с 30101810400000000222, ИНН 7708123456, КПП 770801001, БИК 044583222, ОГРН 1234567890123, регистрационный номер в ФСС России 00000001, ОКАТО 45277571000

    Цедент: ООО «Восток», адрес: 214000, г. Смоленск, ул. Сибирская, д. 81,
    ИНН 6732000017, КПП 673201001, р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный»,
    к/с 30101810400000000123, БИК 044585123

    9. ПОДПИСИ СТОРОН

    генеральный директор А.В. Львов

    Передача договора означает передачу по соглашению одним лицом (цедентом) другому лицу (цессионарию) прав и обязанностей цедента, вытекающих из договора с третьим лицом (другой стороной). То есть лицо передает другому лицу все права и обязательства, возникшие из того, что оно является стороной другого договора. Например, подрядчик может передать другому подрядчику все свои права и обязанности по договору подряда.

    Если сторона одновременно передает все права и обязанности по договору другому лицу (передача договора), к такой сделке, соответственно, подлежат применению и правила об уступке требований, и правила о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ ).

    Условие об обязательстве, по которому первоначальный кредитор уступает требование новому кредитору, является существенным условием договора цессии. Поэтому договор данного вида обязательно должен содержать ссылку на обязательство, из которого возникло уступаемое право.

    Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

    Перевод долга, основанный на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме. Это следует из пункта 4 статьи 391 и статьи 389 Гражданского кодекса РФ.
    В качестве существенного условия для договора перевода долга закон определил условие об обязательстве, из которого возник переводимый долг. Поэтому стороны договора должны указать конкретное обязательство, из которого возникла задолженность (договоры, накладные и т. д.), с указанием сторон обязательства, даты его заключения, размера задолженности по каждому из обязательств (если их несколько). Предмет договора перевода долга считается согласованным, если условия договора позволяют установить конкретное обязательство, из которого возник долг, и получено согласие кредитора на такой перевод.

    Соглашение о переводе долга могут заключить между собой первоначальный должник и новый должник.При этом обязательно нужно получить согласие кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга будет являться ничтожным. Согласие кредитора может быть предварительным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, такой перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. Вместе с тем с 1 июля 2014 года закон ввел новое положение: в обязательствах, которые связаны с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, кредитор и новый должник могут заключить между собой соглашение о переводе долга. По такому соглашению новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (ст. 391 ГК РФ ).

    Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Подробнее об этом см. Как уступить право (требование) иЧто нужно проверить должнику, если кредитор уступил третьему лицу право (требование).

    Перечень необходимых для передачи документов может быть включен в текст договора об уступке права (требования) в качестве отдельного пункта.

    Подробнее о том, что нужно учесть при переводе долга, см. Как перевести свой долг на третье лицо и Что нужно сделать, если контрагент хочет перевести свой долг на третье лицо»

    С уважением, Александр Кобзарев,

    эксперт Системы Юрист

    Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

    ведущим экспертом Системы Юрист

    Персональные консультации по учету и налогам

    Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.