Руководства, Инструкции, Бланки

Договор Кондоминиума Образец img-1

Договор Кондоминиума Образец

Рейтинг: 4.3/5.0 (1867 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Образец документа

Примерный договор на управление объектами нежилого фонда в кондоминиуме, находящимися в государственной собственности г. Москвы

Приложение к распоряжению Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 22 апреля 1999 г. No. 1294-р

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР No. ____

НА УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО ФОНДА В КОНДОМИНИУМЕ,

НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ Г. МОСКВЫ

г. Москва "__"_________ г.

Город Москва в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (территориальное агентство), именуемый в дальнейшем "Собственник", в лице руководителя Департамента - _________________________________________, действующего на основании Положения, с одной стороны, и товарищество собственников жилья _______________________________, именуемое в дальнейшем "Управляющий", в лице председателя _______________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

По настоящему договору Собственник передает в управление Управляющему объекты нежилого фонда <*> в кондоминиуме, именуемые далее "нежилое помещение", находящиеся в государственной собственности Москвы, расположенные по адресу: __________________________________ на ____ этаже(ах), общей площадью _________ кв. м согласно прилагаемому к настоящему договору поэтажному плану и экспликации, предназначенные для сдачи в аренду под _________________________ (цели), а Управляющий принимает от Собственника в управление нежилое помещение в соответствии с действующим законодательством и на условиях, оговоренных настоящим договором.

<*> Объект нежилого фонда в данном контексте - нежилое(ые) помещение(я), строение(я), сооружение(я).

Справочно: адрес(а) строения(й), входящего(их) в кондоминиум:

2.1. Собственник имеет право:

2.1.1. Контролировать правильность использования Управляющим переданного ему в управление нежилого помещения.

2.1.2. Контролировать правильность расчета Управляющим арендной платы, полноту и своевременность перечисления части нормативного дохода, подлежащего зачислению в бюджет города Москвы.

2.2. Управляющий имеет право:

2.2.1. Сдавать в аренду переданные в управление городские нежилые помещения с последующей государственной регистрацией договоров аренды.

2.2.2. Размер части нормативного дохода, оставляемого в распоряжении Управляющего, определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1 к договору).

2.2.3. Направлять на уставные цели средства, полученные сверх нормативного дохода от использования нежилого помещения, переданного Управляющему в управление.

2.2.4. Взимать с арендаторов нежилого помещения арендную плату, эксплуатационные и коммунальные услуги.

2.2.5. Преимущественного получения в аренду или приобретения в собственность на льготных условиях при принятии соответствующего постановления Правительства Москвы свободных от обязательств нежилых помещений, переданных ему в управление, как в течение срока действия настоящего договора, так и после его окончания в соответствии с нормами действующего законодательства.

3. Обязанности сторон

3.1. Собственник обязан своевременно (не позднее 20 дней после выхода соответствующего документа) извещать Управляющего об изменении порядка расчета арендной платы или условий договора аренды.

3.2. Управляющий обязан:

3.2.1. Перечислять на расчетный счет Собственника часть нормативного дохода, остающегося после покрытия издержек, оговоренных в п. 2.2.2 настоящего договора.

3.2.2. Производить расчет арендной платы по ставкам не ниже чем установленные городскими нормативными актами для соответствующих объектов, сдаваемых в аренду органами городского управления.

3.2.3. Использовать нежилые помещения под цели, указанные в настоящем договоре и согласованные с Собственником, и соблюдать ограничения в использовании нежилых помещений, установленные нормативными актами Российской Федерации и Москвы.

3.2.4. Предусматривать в договорах аренды нежилых помещений положение, запрещающее арендатору совершать действия, препятствующие инвентаризации нежилого помещения, переданного в управление по настоящему договору.

3.2.5. Включать в договор аренды условие об их обязательной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним независимо от срока договоров аренды.

3.2.6. Руководствоваться в своей деятельности нормативными документами, определяющими права и обязательства органа, осуществляющего управление (владение) нежилыми помещениями, в т.ч. в части их ремонта и содержания.

3.2.7. Направлять полученную от арендаторов нежилых помещений плату за эксплуатационные и коммунальные услуги на возмещение расходов по оказанию этих услуг.

3.2.8. Производить оформление государственной регистрации договоров через Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы путем подачи в ДГМИ необходимых для регистрации документов.

4. Расчеты по договору

4.1. Часть нормативного дохода, остающаяся после покрытия издержек, оговоренных в п. 3.2.2 настоящего договора, в сумме ___ Управляющий ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала перечисляет на расчетный счет Собственника в сумме _____.

4.2. Часть нормативного дохода, оставляемая в распоряжении товарищества для финансирования содержания общего имущества в кондоминиуме в соответствии с п. 2.2.2 настоящего договора, рассчитывается по утвержденной нормативным актом Правительства Москвы методике.

Данный расчет является неотъемлемой частью настоящего договора и подлежит ежегодной корректировке при изменении планово - нормативных расходов по эксплуатации и ремонту жилого фонда или изменении ставок арендной платы и методики их расчета, пересмотре ставки прочих обязательных платежей.

4.3. При обнаружении одной из сторон договора или органом, уполномоченным проверять правильность расходования бюджетных средств, ошибок в расчетах части нормативного дохода Собственник и Управляющий корректируют сумму, подлежащую перечислению в соответствии с п. 4.1 настоящего договора в следующем расчетном квартале.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае несвоевременного перечисления Управляющим части нормативного дохода в соответствии с п. 4.1 настоящего договора, "Управляющий" уплачивает пени в размере 1 (одного) процента с суммы платежа за каждый день просрочки.

5.2. При нарушении Собственником обязанностей, предусмотренных п. 3.1 настоящего договора, Собственник не вправе требовать от Управляющего возврата недоперечисленной арендной платы.

5.3. В случае использования Управляющим не по назначению нежилого помещения, передаваемого ему в управление и предоставленного в аренду третьим лицам, а также в случае несоблюдения Управляющим обязательств, оговоренных в п. 3.2 настоящего договора, Собственник вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке.

5.4. Управляющий в соответствии с нормами действующего законодательства несет финансовую (материальную) ответственность за причинение вреда (ущерба) имуществу, находящемуся в собственности города, третьим лицом или самим Управляющим.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет, если иное не установлено постановлением Правительства Москвы.

6.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.3. При отсутствии письменного заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия и при продолжении Управляющим деятельности по управлению кондоминиумом договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

6.4. Договор может быть расторгнут Собственником досрочно в месячный срок в случае ликвидации Управляющего или передачи им функций по управлению иной структуре (государственной, частной) и в случае, оговоренном в п. 5.3 настоящего договора.

6.5. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон и в судебном порядке, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

Заявление о прекращении договора должно быть направлено одной из сторон не менее чем за 3 (три) месяца до окончания срока действия настоящего договора.

7. Особые условия

7.1. Управляющий не вправе:

7.1.1. Отчуждать переданное ему в управление нежилое помещение:

- продавать, безвозмездно передавать другому лицу, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- отдавать в залог.

7.1.2. Производить с нежилым помещением действия и операции, которые могут повлечь за собой отчуждение городской собственности и ухудшение ее технического состояния.

7.1.3. Передавать права по настоящему договору другому лицу.

7.2. Собственник не вправе без согласования с Управляющим продавать, передавать в хозяйственное ведение или оперативное управление, сдавать в аренду нежилое помещение, переданное в управление Управляющему.

7.3. Изменения целевого назначения нежилого помещения оформляется письменно как дополнение к настоящему договору и допускается только по согласованию Управляющего и Собственника с учетом потребностей населения района.

7.4. Настоящий договор заключен в трех экземплярах (соответствующим образом прошнурованный, пронумерованный и заверенный); один хранится у Управляющего, второй - у Собственника, третий - в префектуре (Управление городского заказа - по городским организациям). Каждый экземпляр имеет равную юридическую силу.

7.5. При изменении реквизитов Управляющего и Собственника стороны обязаны в десятидневный срок уведомить друг друга в письменном виде заказными отправлениями. Платежи, произведенные сторонами до получения уведомления, считаются произведенными надлежащим образом.

7.6. Любые изменения в настоящий договор, в т.ч. по изменению части нормативного дохода, указанного в п. 4.1 настоящего договора, вносятся только дополнительным соглашением сторон, заключивших договор, которое является неотъемлемой частью действующего договора. Собственник вправе давать Управляющему обязательные указания, касающиеся изменения им условий договора аренды по порядку расчетов арендной платы, других платежей, устанавливаемых городскими нормативными актами.

7.7. Споры, возникшие по настоящему договору, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

7.8. Наименования, используемые в настоящем договоре, применяемые для удобства пользования и при толковании настоящего договора, не могут рассматриваться как положения, имеющие самостоятельное значение.

7.9. Передача нежилого помещения в управление Управляющему не является основанием для изменения или расторжения действующих договоров аренды, изменения их сроков и условий.

8. Реквизиты сторон

Департамент государственного и муниципального имущества

Адрес: 103006, г. Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1

Телефон: 299-20-48, факс: 299-05-75

Московский муниципальный банк - Банк Москвы

Расчетный счет 40603810900170000070

Кор. счет 30101810500000000219

БИК 044525219 ИНН 4407058720 АКБ МББ

Другие статьи

Что значит слово - совладение - при покупке собаки?

Что значит слово "совладение" при покупке собаки?

это что-то вроде передержки? или у собаки получается два хозяина? =) разъясните пожалуйста :)

Грибиниченко Ольга Мыслитель (5386) 9 лет назад

В последнее время, перелистывая каталоги с выставок или проглядывая фотографии собак в журналах, нередко около одной клички рядом со словом "владелец" можно встретить две фамилии. Да, действительно, у одной собаки - два владельца или, как сейчас принято их называть - совладельца. Многие неопытные собаководы спрашивают: "Это как, собака один день живет у одного, а другой день у другого? " Нет, совладение - это нечто иное. Это способ достижения заветной цели многих любителей собак - быть хозяином чемпиона.
Совладение - это совместное владение какой-либо собственностью. В данном случае речь идет о собаке. Осуществляться это может по-разному.
Собака взята в аренду из другой страны или города. Здесь все просто и понятно. Практика аренды лет пять, как распространена в нашей стране. Чемпионы, уже достигшие успеха в выставочной карьере, приезжают к новому владельцу для племенного использования на разный срок, обычно от полугода до двух лет. Условия аренды в каждом конкретном случае разные и сильно зависят от владельца собаки - человека, который ее вырастил и сделал чемпионом. Задача совладельца (эго правильнее в этом случае называть "арендатором") содержать собаку в добром здравии, упрочить ее успехи на выставочном ринге и четко соблюдать условия совладения.
Собака приобретается в складчину из-за ее высокой цены. Многим из нас хотелось бы привести собаку из-за границы, из лучшего питомника по породе. Но собака там стоит очень дорого (вернее, для многих в нашей стране зарубежные цены на собак очень высоки, особенно в сравнении с отечественными). И двое (а то и трое) друзей "скидываются на щенка". В таком случае собака обычно живет у одного из них, а остальные получают право на одного-трех щенков (или часть дохода от племенного использования собаки). Расходы на содержание и выставки делятся по предварительной договоренности, в зависимости от участия "подельщиков" в деле не только деньгами но и вниманием к щенку, его проблемам, выставочной подготовке.
Собака живет у одного человека (владельца). который ее любит и о ней заботится, а ее подготовкой к выставкам занимается другой человек ( совладелец ). Этот вариант совладения и является на сегодняшний день самым распространенным. Суть дела здесь в том, что один хочет держать в доме чемпиона, но не умеет его вырастить, а другой умеет, но не хочет держать в доме еще одну собаку (даже очень хорошую - квартира-то не резиновая).
При этой форме совладения хотя бы один из совладельцев - профессионал, человек, долгое время занимающийся собаками. Собаководство для него уже не хобби, а способ жизни. Профессионалы - одновременно опытные заводчики, парикмахеры собак, хендлеры, дрессировщики, зачастую эксперты. К тому же, "профи" - люди честолюбивые, их успех - это успех их питомцев. Из этого легко можно сделать вывод: чем больше подопечных - тем больше успех. Но при стесненных жилищных условиях нет возможности держать столько собак, сколько бы хотелось. Да и прокормить, и выгулять большое количество животных представляется затруднительным. Поэтому профессионалам необходимы помощники - люди, у которых могли бы жить эти собаки.
Практика совладения выгодна обоим. Новичок получает возможность стать хозяином очень красивого животного, которое он просто не смог бы приобрести самостоятельно (для покупки такой собаки нужны не только деньги, но и "связи"). Собаку необходимо оттренировать для показа, красиво подготовить шерсть, грамотно выставить. Кроме того, опытный совладелец поможет с прививками, посоветует с кормлением, позаботится о дрессировке.

Добрая Злюка Гуру (4822) 9 лет назад

Это два и более хозяев

Мария Авалян Мастер (1514) 9 лет назад

это уже групповая зоофилия :))))

Ан@стасия Lifestyle D/s. ® Высший разум (108682) 9 лет назад

РОССИЙСКАЯ КИНОЛОГИЧЕСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ДОГОВОР О СОВЛАДЕНИИ (СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБАКИ)

Город _________________________ “_______”__________________200 г

Гражданин (ка) Ф. И. О. ______________________________________________________ и Гражданин (ка) Ф. И. О. _______________________________________________________
На основании п. 1 ст. 434 ГКРФ заключили настоящий договор о следующем:
1. Стороны являются участниками совместной собственности собаки
Порода

Дата рождения
клеймоокрасПол
Метрика щенка NСвидетельство о происхождении N

Сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Условия совладения

3. Потомки, полученные от вышеуказанной собаки будут иметь заводскую приставку ___________________________________________________________________
код клейма__________принадлежащие Ф. И. О. ___________________________________

4. Особые условия

5. Настоящий договор не подлежит (подлежит) нотариальному удостоверению и не урегулированные им отношения будут определяться ГК РФ и Федеральными законами Российской Федерации.
6. Все споры, возникающие по настоящему договору, разрешаются по согласованию сторон, а при невозможности этого- в установленном судебном порядке.
7. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания и до “______”_____________________ 200 г.
8. Договор составлен в трех экземплярах- по одному для каждой из сторон и один экземпляр в РКФ.
9. Адреса и реквизиты сторон:

Ф. И. О. __________________________ Ф. И. О. _____________________________
_________________________________ ___________________________________
Место регистрации________________ Место регистрации__________________
__________________________________ ___________________________________
тел/факс__________________________ тел/факс___________________________
Паспорт__________________________ Паспорт___________________________
__________________________________ __________________________________
__________________________________ __________________________________
подпись___________________________ подпись__________________________

Совладение - это совместное впадение какой-либо собственностью. В данном случае речь идет о собаке. Осуществляться это может по-разному.

1. Собака взята в аренду из другой страны или города. Здесь все просто и понятно. Практика аренды лет пять как распространена в нашей стране. Чемпионы, уже достигшие успеха в выставочной карьере, приезжают к новому владельцу для племенного использования на разный срок, обычно от полугода до двух лет. Условия аренды в каждом конкретном случае разные и сильно зависят от владельца собаки, человека, который ее вырастил и сделал чемпионом. Задача совладельца (его правильнее в этом случае называть "арендатором") содержать собаку в добром здравии, упрочить ее успехи на выставочном ринге и четко соблюдать условия совладения.

2. Собака приобретается в складчину из-за ее высокой цены. Многим из нас хотелось бы привезти собаку из-за границы, из лучшего питомника по породе. Но собака там стоит очень дорого (вернее, для многих в нашей стране зарубежные цены на собак очень высоки, особенно в сравнении с отечественными). И двое (а то и трое) друзей "скидываются на щенка". В таком случае собака обычно живет у одного из них, а остальные получают право на одного-трех щенков (или часть дохода от племенного использования собаки). Расходы на содержание и выставки делятся по предварительной договоренности, в зависимости от участия "подельщиков" в деле не только деньгами, но и вниманием к щенку, его проблемам, выставочной подготовке.

3. Собака живет у одного человека (владельца). который ее любит и о ней заботится, а ее подготовкой к выставкам занимается другой человек (совладелец) .

Призрак Мудрец (16291) 9 лет назад


А можно я то же повторю, что сказала (написала) - Ан@стасия..
И мне 10 баллов можно.

Ну, я вкратце - чтоб места много не занимать.

-----------------------------------------
Совладение - это совместное впадение какой-либо собственностью. В данном случае речь идет о собаке. Осуществляться это может по-разному.
1. Собака взята в аренду из другой страны или города.
2. Собака приобретается в складчину из-за ее высокой цены.
3. Собака живет у одного человека (владельца), который ее любит и о ней заботится, а ее подготовкой к выставкам занимается другой человек (совладелец).

Совместное владение собакой (совладение), совладение собакой, совладельцы, договор, советы юриста юридические консультации на Зооклубе

Совладение, или совместное владение собакой

Название темы нашего сегодняшнего разговора подсказывает, что речь пойдет о собаках, находящихся в собственности двух или нескольких лиц одновременно (совладение ).

Люди часто называют собак членами своей семьи, братьями меньшими, сравнивают их с детьми. Эти утверждения связаны с той заботой, которую человек нередко проявляет по отношению к животному, и любовью, которую собака, в свою очередь, дарит хозяину. А между тем, с юридической точки зрения собака - это такое же имущество как, скажем, холодильник или автомобиль. Мы редко задумываемся над тем, что все собаки, тем или иным способом попавшие в семью, если только они не подарены кому-либо персонально или не принадлежали гражданину еще до его вступления в брак, становятся совместной собственностью супругов.

Совладение, или совместное владение собакой

Этот факт не имеет никакого значения, если семья, в которой живет собака, крепкая, дружная и все вопросы в ней решаются, сообща. Даже в случае развода супругов, как показывает практика, спор о праве собственности на собаку возникает только тогда, когда собака представляет вполне определенную ценность и способна приносить доход. Речь здесь идет, прежде всего, о перспективных щенках и племенных производителях. Если бывшие супруги не могут самостоятельно урегулировать вопрос с кем же останется собака, то последняя должна быть включена в исковом заявлении в список имущества, подлежащего разделу. Суд разрешит эту проблему, руководствуясь соображениями здравого смысла, изучением материальных возможностей спорящих сторон, показаниями свидетелей о том, кто из членов семьи больше, занимался воспитанием и дрессировкой собаки. В западноевропейском праве известны даже случаи, когда суд спрашивал "мнение" самого предмета спора.

Но все же основная масса проблем возникает, когда собственниками собаки являются не муж или жена, а посторонние люди, связанные общим интересом относительно отдельной собаки. Это могут быть совладельцы питомника собак или просто граждане, купившие собаку на общие деньги. А чаще всего, услышав слово "совладение" применительно к собаке российский человек представляет суку, отданную бесплатно новому владельцу под будущих щенков.

Совладельцами в таком случае считаются заводчик и владелец собаки.

Правовой режим общей собственности, какою будет являться собака, находящаяся в совладении, определен в главе 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п.2 ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Бездолевая совместная собственность предполагает наличие лично-доверительных отношений между собственниками и является исключением, прямо предусмотренным законом. По действующему законодательству данный вид общей собственности может быть только у супругов либо у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Весь остальной объем общей собственности приходится на долевую собственность. В силу этого возникновение совместной (бездолевой) собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Это касается и общей собственности на собаку. Если Вы, скажем с соседом, приобретаете животное на общие деньги, то эта собака будет вашей общей долевой собственностью.

Что же такое долевая собственность? Это когда законом или договором определены точные доли участников в праве на общее имущество. Законом обычно определены доли при наследовании имущества, а вот при приобретении по договору доли собственников устанавливаются в тексте договора. Если же в договоре об общей собственности нет никаких указаний на размеры долей, то они предполагаются равными для всех собственников (п.1 ст.245 ГК РФ). Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности не определять прямо свои доли в праве на общее имущество. Тогда в случае раздела общего имущества доли собственников будут считаться равными.

Итак, мы выяснили, что при совладении собственников собаки как минимум двое и сама собака является общей долевой собственностью. Напомним, что реализация права собственности по российскому законодательству состоит в возможности владения, пользования и распоряжения принадлежащим собственнику имуществом (п.,1 ст.209 ГК РФ). Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам (в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения, может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников (п.1 ст.246, п.1 ст. 247 ГК РФ). При отсутствии согласия хотя бы одного из них, независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ использования этого имущества можно будет применить только по решению суда. Другими словами, чтобы, скажем, повязать собаку, являющуюся общей собственностью, требуется согласие всех совладельцев. Мы уже не говорим о продаже такой собаки. Однако это не означает, что один из собственников не вправе продать свою долю в праве собственности на собаку. При этом вовсе не требуется делить саму собаку на части, ибо объектом сделки будет отчуждение части права собственности на общее имущество. Единственное, что следует при таком возмездном отчуждении учесть, это правило о праве преимущественной покупки доли другими совладельцами (ст. 250 ГК РФ). В соответствии с ним продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в течение 10 дней с момента извещения (п.2 ст.250 ГК РФ). Если совладельцы этого не делают, то после истечения 10 дневного срока отчуждатель вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Все совладельцы несут риск случайной гибели, увечья собаки, появления у нее врожденных пороков, т. е. риск возникновения неблагоприятных факторов, препятствующих в дальнейшем получению предполагаемого дохода при отсутствии чьей-либо вины в этом (СТ.210 ГК РФ).

Если от собаки, являющейся общей долевой собственностью двух или более граждан, получен помет, то доход от реализации щенков должен быть поделен между совладельцами пропорционально их долям в праве собственности на собаку-мать. Однако следует помнить, что каждый участник долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества, а также в иных издержках по его содержанию. То есть, каждый из совладельцев обязан выделять средства на кормление, тренинг, выставки и т.п. общей собаки. Договором между собственниками могут быть предусмотрены различные варианты распределения подобных обязанностей. В случае, когда заводчик отдает собаку на совладение, он, как правило, не несет расходов по ее содержанию, но может оплачивать вязку, оформление родословных документов и др. Подобным договором также обычно предусматривается, что, отдав весь или часть дохода от реализации щенков заводчику, бывший совладелец становится полным единоличным собственником собаки.

Эта формула хорошо работает, если собаке удается без проблем и потрясений дожить до момента продажи помета. Но в жизни бывают различные случаи, связанные с потерей здоровья, выставочного экстерьера, а то и жизни собаки. Практически все неблагоприятные последствия можно предусмотреть в договоре о совместной собственности на собаку. Как будет составлен каждый конкретный договор, зависит от того, кто наиболее заинтересован в совладении собакой: заводчик или владелец.

Лет десять назад в нашей стране наблюдался настоящий "собачий бум". Собак приобретали все подряд, - не иметь дома собаку считалось почти дурным тоном. Не удивительно, что огромный спрос порождал высокие цены на щенков. Многим тогда стали не "по карману" ротвейлеры, афганы, пекинесы. Понятно, что заводчики Е таких благоприятных для себя условиях очень неохотно шли на договоры о совладении. Автору известны случаи, когда суку ротвейлера брали под целый помет, а это шесть-восемь щенков! Сегодня ситуация изменилась: рынок насытился или люди наконец поняли что собака нужна далеко не в каждом доме. Теперь заводчики практически всех пород вяжут своих собак гораздо меньше. Если заранее не позаботиться о будущих владельцах щенков, то последние могут засидеться до 4-5 месяцев вконец испортив квартиру и съев двухгодовой запас собачьих кормов. В подобной ситуации к исходу 3-го месяца заводчик судорожно ищет хотя бы кого-нибудь и знакомых, кто согласился бы взять щенка бесплатно. И считает, что ему очень повезло, если нашелся желающий оформить собаку на ее владение. Потому и условия договора о совладении могут существенно отличаться в каждом конкретном случае.

Допустим, Вы владелец известного питомника немецких овчарок. Хорошие собаки этой породы всегда в цене. Вы пожалели своего давнего приятеля по собачьей площадке, у которого недавно умерла от старости собака, и отдали ей на совладение перспективную месячную суку. Как составить договор? Что следует в нем предусмотреть?

Другие статьи по теме.

10 самых маленьких змей планеты
О самых маленьких змеях планеты мы вам и расскажем в данной статье. Каково это — быть такими крохотными?

Самые популярные породы собак в мире
Популярность породы — это лишь дань моде. Об этом следует помнить, знакомясь с нашим рейтингом.

Самые красивые пауки в мире
При виде паука мы обычно испытываем страх или отвращение — что может быть красивого в этих жутких восьминогих созданиях, поедающих мух?

3000 фактов о животных и растениях
Интересные, занимательные и любопытные фактов о жизни животных и растениях в картинках.

Купить-продать собаку, кошку и других животных, а также услуги, корма и товары на БЕСПЛАТНОЙ доске объявлений

Интересные факты из жизни крокодилов
Аллигаторы, кайманы и некоторые крокодилы нагребают гнезда-кучи из растительного мусора и почвы.

10 самых древних животных планеты
Некоторые животные сохранили свой внешний вид неизменным, даже спустя миллионы лет.

Факты из жизни тигровых акул
Эта акула поедает все, что видит. В желудке одной из них даже был найден курятник с остатками костей и перьев птиц.

10 самых умных животных
Могут ли животные сравниться с человеком по умственным способностям?

10 самых длинных водных животных
Живые существа, обитающие в воде, очень разнообразны по форме, размерам и образу жизни.

Глава 9

Глава 9. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В КОНДОМИНИУМЕ

Глава 9. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В КОНДОМИНИУМЕ

Отношения, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего имущества в многоквартирных жилых домах, иных комплексах недвижимости, регламентируются Законом о товариществах собственников жилья (далее по тексту - Закон о ТСЖ).

Статья 14 Закона о ТСЖ устанавливает необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в учреждениях юстиции. Несоответствие данной нормы Закону о регистрации прав приводит к конфликтам при создании кондоминиумов и товариществ собственников жилья, различной правоприменительной практике учреждений юстиции.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты, устанавливающие порядок создания кондоминиумов и их государственной регистрации в учреждениях юстиции. Цель настоящей главы заключается в рассмотрении особенностей правового режима жилых и нежилых помещений, земельных участков в кондоминиумах и порядка государственной регистрации прав и сделок с данными объектами недвижимости.

9.1. Имущественный комплекс кондоминиума

Законом о ТСЖ кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Под товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) понимается некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

По вопросам создания кондоминиумов принимаются нормативные акты субъектов РФ. Например, Закон Москвы от 16.04.1997 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" <*>; Постановление Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья" <**>.

<*> Ведомости Московской городской Думы. 1997. N 5.

<**> Цитируется по Базе данных КонсультантПлюс "Москва(проф)".

Согласно п. 1 ст. 5 Закона о ТСЖ в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

одно здание, или его часть (блок-секция с изолированным входом), или несколько зданий, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений - индивидуальных жилых, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушают целостность других частей зданий, не входящих в состав данного кондоминиума (ст. 5 Закона о ТСЖ).

Имущественный комплекс кондоминиума образуют следующие объекты:

находящиеся в собственности отдельных домовладельцев объекты недвижимости, являющиеся самостоятельными объектами прав: квартиры (комнаты), нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки, в частности приусадебные (принадлежащие владельцам жилых, дачных или садовых домов);

находящиеся в общей собственности всех домовладельцев объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания единого комплекса кондоминиума, не являющиеся самостоятельными объектами прав: прилегающие земельные участки с элементами благоустройства, общие помещения дома, общие здания, сооружения и обособленные водные объекты;

находящееся в общей собственности всех домовладельцев иное общее имущество, не являющееся самостоятельным объектом прав и не обладающее правовым режимом недвижимости: лестничные клетки, лестницы; лифты и лифтовые шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, иные конструктивные элементы здания; инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения (ст. 7 Закона о ТСЖ).

Таким образом, имущественный комплекс кондоминиума образует как недвижимое имущество, так и имущество, имеющее специальный правовой режим, отличный от режима недвижимости. При этом государственной регистрации полежат права только на недвижимое имущество. Иное общее имущество кондоминиума, равно как и многоквартирного дома, не подлежит регистрации.

Кондоминиум не является единой недвижимой вещью и единым объектом вещных прав. Кондоминиум признается комплексом, совокупностью объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, иных объектов), являющихся самостоятельными, независимыми объектами прав, но имеющих физическую и эксплуатационную общность, которая нашла правовое закрепление в виде долевой собственности на общее имущество кондоминиума. Не будучи объектом права, кондоминиум не является объектом долевой собственности домовладельцев, а потому кондоминиум не может принадлежать одному субъекту, в том числе ТСЖ.

ТСЖ как юридическое лицо может иметь право собственности на отдельные помещения и иные объекты в кондоминиуме. Например, ТСЖ может приобрести помещения в кондоминиуме на основании сделки с домовладельцем или при строительстве нового объекта на земельном участке в составе кондоминиума. По существу, ТСЖ или иное объединение собственников помещений может быть одним из домовладельцев, но никак не собственником кондоминиума в целом.

Не всякая совокупность объектов недвижимости должна быть признана кондоминиумом только лишь на основании существования прав нескольких владельцев объектов и их общего имущества.

Основными признаками кондоминиума, отличающими его от других комплексов недвижимости, в первую очередь от многоквартирных жилых домов, являются:

установление границ комплекса;

возникновение земельных правоотношений по поводу общего земельного участка;

определение общего имущества домовладельцев, "расширение" его состава по сравнению с общим имуществом многоквартирного дома за счет включения земельного участка, элементов инфраструктуры и благоустройства за пределами дома;

возникновение долевой собственности на общее имущество у владельцев не только жилых, но и нежилых помещений;

определение размера долей в праве на общее имущество (долей участия домовладельцев);

переход доли участия на все общее имущество (а не только на общее имущество дома) к новому домовладельцу одновременно с правом собственности на помещение;

обременение права собственности на помещения в кондоминиуме бременем содержания общего имущества и необходимостью извещения покупателей о наличии или задолженности, а также о размере предстоящих расходов по содержанию общего имущества;

передача полномочий по распоряжению общим имуществом (за исключением отчуждения) товариществу собственников жилья, возможность сделки с общим имуществом не по соглашению всех сособственников-домовладельцев, а по решению общего собрания, обязательному для всех домовладельцев.

Режим единого имущественного комплекса определяет правовой режим объектов недвижимости в составе кондоминиума.

9.2. Земельный участок в кондоминиуме

Кондоминиум - это имущественно-земельный комплекс. Земельный участок - основная составляющая кондоминиума, без наличия которого невозможно создание кондоминиума. В ст. 1 Закона о ТСЖ в качестве первой составляющей имущественного комплекса кондоминиума указывается земельный участок в установленных границах.

Согласно ст. 11 Закона о ТСЖ, п. 2 ст. 36 ЗК застроенные земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Приобретатель помещения в кондоминиуме приобретает также долю в праве собственности не только на общее имущество дома, как установлено ст. 289 ГК, но и на земельный участок, на котором расположено здание. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Законом о ТСЖ земельный участок должен бесплатно передаваться в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев, а не ТСЖ.

Однако многие субъекты РФ приняли нормативные акты, согласно которым земельный участок не передается в долевую собственность домовладельцев бесплатно.

Например, Постановление Правительства Москвы N 690 от 29.08.2000 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья" (в ред. от 19.11.2002) <*> предусматривает предоставление земельных участков заинтересованным лицам на праве аренды. В настоящее время только в нескольких регионах России земельные участки предоставляются в собственность домовладельцев в кондоминиумах.

<*> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. N 56.

Представляется, что передача земельных участков в долевую собственность домовладельцев не должна быть ключевой в процедуре создания кондоминиума. Бесплатная передача в долевую собственность предусмотрена только для существующей застройки и только в нормативных размерах. Сверхнормативная территория передается в аренду или за плату (выкупается), причем арендатором (арендаторами) или собственником могут быть не только домовладельцы, но и юридическое лицо - товарищество собственников жилья. Такая выкупленная или арендованная сверхнормативная территория именуется в п. 2 ст. 11 Закона о ТСЖ самостоятельной единицей кондоминиума.

Земельные участки для вновь строящихся объектов в кондоминиуме предоставляются физическому или юридическому лицу или действующей совместно группе лиц, осуществляющих строительство с целью создания кондоминиума, в частности, образованному заказчиком (застройщиком) товариществу собственников жилья (ст. ст. 47, 48 Закона о ТСЖ). Пунктом 2 ст. 29 Закона о ТСЖ была предусмотрена возможность получения товариществом земельных участков в бессрочное пользование. С введением в действие ЗК ТСЖ уже не могут приобретать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а ранее возникшее право хотя и сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или собственности до 1 января 2006 г. (ст. 20 ЗК). Иными словами, при строительстве нового кондоминиума входящий в его состав земельный участок изначально не является долевой собственностью домовладельцев.

В составе кондоминиума в городской застройке может быть несколько земельных участков с различными правовыми режимами, например: 1) общий земельный участок в долевой собственности домовладельцев; 2) сверхнормативная территория, арендуемая домовладельцами или их товариществом; 3) земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 г. ТСЖ или иному объединению домовладельцев в постоянное (бессрочное) пользование. Независимо от правового режима их можно считать земельными участками общего пользования.

9.3. Общее имущество в кондоминиуме

Статья 7 Закона о ТСЖ определяет, что общее имущество кондоминиума (предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения <*>); прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. В ст. 290 ГК говорится также об общих помещениях дома и ином имуществе, обслуживающем более одной квартиры.

<*> Данное оборудование в документах Госстроя России по вопросам жилищно-коммунального хозяйства именуются как внутридомовое инженерное оборудование.

Считается, что при создании кондоминиумов якобы необходима "передача" из государственной (муниципальной) собственности общего имущества дома (и самого дома) в долевую собственность владельцев квартир. Но при создании кондоминиума передаче в общую собственность подлежат: земельный участок, элементы благоустройства, иное имущество за пределами дома, предназначенное для обслуживания дома или комплекса домов, но никак не определенное ст. 290 ГК общее имущество дома, являющегося долевой собственностью жильцов в силу закона.

Примером определения общего имущества многоквартирного дома может служить Закон Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" <*>. Общее имущество дома разделяется на:

<*> Ведомости Московской городской Думы. 1994. N 6.

объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома, распоряжение которыми невозможно (балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак);

объекты, которые могут быть переданы в пользование по соглашению собственников помещений дома (дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, комнаты консьержа, погреб).

Общее имущество может быть предметом сделок по передаче в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в кондоминиуме, если это не будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания как дома в целом, так и помещений в нем. При этом не все сделки являются сделками с недвижимостью, подлежащими государственной регистрации (в частности, "договоры аренды" крыш и чердаков для размещения спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования). Использование общего имущества дома, безусловно, должно осуществляться по соглашению с собственниками помещений в доме, но использование конструктивных элементов здания не является арендой.

Состав общего имущества должен быть документально определен. Это необходимо при создании кондоминиумов, их учете, распоряжении объектами общей собственности и государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Закона о ТСЖ описание общего имущества в кондоминиуме является необходимым документом для регистрации ТСЖ.

Например, в описании кондоминиума, форма которого утверждена Постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690, должны содержаться площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в кондоминиуме. Во вновь создаваемом кондоминиуме состав общего имущества должен предусматриваться проектно-сметной документацией. После ввода дома в эксплуатацию предусмотренное проектом назначение помещений должно быть отражено в техническом паспорте здания.

Не являются общим имуществом в кондоминиуме и, значит, долевой собственностью домовладельцев помещения, принадлежащие ТСЖ. Согласно ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество может иметь в собственности помещения, надстраивать и перестраивать их, возводить новые постройки на предоставленных ему землях. Правомочия пользования, владения и распоряжения такими помещениями принадлежат ТСЖ как юридическому лицу, но не домовладельцам. ТСЖ, обладающее нежилыми помещениями на праве собственности, является домовладельцем наряду с другими физическими и юридическими лицами - собственниками помещений, несущими бремя по содержанию своих помещений и общего имущества. Вместе с тем во вновь создаваемом кондоминиуме проектно-сметной документацией может быть предусмотрено создание служебных помещений для размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ. Если стоимость строительства жилых и нежилых помещений включает стоимость вспомогательных помещений, то они являются объектами долевой собственности домовладельцев. После ввода дома в эксплуатацию предусмотренное проектом назначение помещений должно быть отражено в техническом паспорте здания. В данном случае ТСЖ будет являться не собственником, а только пользователем общего помещения дома.

Постановление Правительства Москвы от 10.02.1998 N 117 "О целевой Комплексной программе паспортизации жилищного фонда Москвы" <*> определяет техническую инвентаризацию как сбор и учет данных о количестве, составе, состоянии, принадлежности и стоимости имущества в соответствии с его функциональным назначением. Паспорт жилого здания (дома) должен включать экспликацию квартир, вспомогательных и технических помещений, нежилых помещений, краткую характеристику технического подполья, крыши, чердака, несущих конструкций и других конструктивных элементов здания. Иными словами, отнесение имущества к индивидуальным жилым и нежилым помещениям, общим нежилым помещениям, иному общему имуществу дома-кондоминиума должно производиться на основании документов технического учета.

<*> Вестник мэрии Москвы. 1998. N 12.

Согласно Закону о ТСЖ доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, которая определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля участия домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 22 Закона о ТСЖ, не установлено иное. В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК доля участников общей собственности определяется на основании закона и может быть изменена по их соглашению. Доля участия домовладельцев указывается в уставе товарищества собственников жилья (ст. 27 Закона о ТСЖ). Если во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество образовано заказчиком или застройщиком, желательно, чтобы доля домовладельца была указана в договоре приобретения помещения. При создании кондоминиума группой совместно действующих лиц их доли участия могут определяться договорами инвестирования (долевого участия в строительстве), совместной деятельности либо иными соглашениями. Размер земельной доли каждого домовладельца должен быть установлен в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона о ТСЖ при передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев при образовании кондоминиума.

Особенность доли в праве на общее имущество в кондоминиуме в том, что она:

не отчуждается отдельно от права собственности на помещение в кондоминиуме;

не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

на нее не распространяется право преимущественной покупки;

не может быть выделена в натуре.

Долевая собственность на общее имущество включает право на использование общего имущества кондоминиума и распоряжение им в установленных законом пределах, одновременно она влечет обязанность несения расходов по его содержанию и ремонту (п. 1 ст. 16 Закона о ТСЖ, ст. 249 ГК). Право распоряжения общим имуществом реализуется домовладельцем на общем собрании, где количество принадлежащих ему голосов определяется долей участия. Доля участия определяет размер обязательных платежей каждого домовладельца в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, налогах, сборах и иных платежах, связанных с ним.

Статья 13 Закона о ТСЖ предусматривает защиту прав покупателей помещений в кондоминиуме. Продавец помещения в кондоминиуме обязан предоставить покупателю сведения о наличии или отсутствии задолженности по содержанию помещения и общего имущества, а также сведения о залоге помещений и страховании общего имущества в кондоминиуме. При наличии ТСЖ (иного объединения собственников жилья) также сообщаются данные о финансовом состоянии ТСЖ, капитальных затратах в течение двух предстоящих лет и сборах в связи с этими затратами и предоставляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца. Осмотрительный приобретатель должен заранее узнать о расходах по эксплуатации помещения в кондоминиуме. Законом о ТСЖ предусмотрена ответственность продавца за убытки, понесенные покупателем в результате непредоставления, искажения или неточности указанных сведений.

Необходимо подчеркнуть, что права и обязанности домовладельцев в кондоминиуме не зависят от членства в ТСЖ (ЖСК, ином объединении собственников помещений). Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П <*> п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 Закона о ТСЖ признаны недействительными в той мере, в какой они допускают обязательность членства в ТСЖ, без добровольного волеизъявления домовладельца. Права и обязанности любого собственника помещения в кондоминиуме определяются наличием общего имущества и размером доли участия, пропорциональной площади помещения. Поэтому отказ от вступления в ТСЖ (или выход из него) не уменьшает расходов по содержанию квартиры в кондоминиуме. Члены ТСЖ участвуют в управлении кондоминиумом наравне с другими домовладельцами. Решения по вопросам управления кондоминиумом принимаются общим собранием домовладельцев, а не только членов ТСЖ (ст. 22 Закона о ТСЖ).

<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

9.4. Распоряжение общим имуществом в кондоминиуме

Закон о ТСЖ допускает ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. п. 4, 5 ст. 8). Общее недвижимое имущество в кондоминиуме - общие помещения, общие здания и сооружения не могут быть проданы, обменены, заложены. Подчеркнем еще раз, что в отношении них могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов и иные сделки по предоставлению их в пользование. Право распоряжения принадлежит как самим домовладельцам, так и ТСЖ (п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ).

Соглашение домовладельцев по передаче объектов общего имущества в пользование достигается решением общего собрания или иным законным образом (п. 4 ст. 8 Закона о ТСЖ). Когда домовладельцев в кондоминиуме не более четырех, то они вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно (п. 1 ст. 21 Закона о ТСЖ). В этом случае сделка заключается от имени домовладельцев в соответствии с нормами ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом. Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является юридическое лицо. Однако принятие решений о передаче общего имущества в пользование или установлении сервитута относится к исключительной компетенции общего собрания домовладельцев (п. 4 ст. 8, п. 3 ст. 34 Закона о ТСЖ).

Таким образом, Закон о ТСЖ упростил правила распоряжения общим имуществом кондоминиума по сравнению с общим имуществом многоквартирного дома. Если в жилом доме не образован кондоминиум и не создано ТСЖ, то распоряжение общим имуществом возможно, но в соответствии со ст. 246 ГК РФ, т.е. по соглашению всех участников. В случае передачи в аренду или безвозмездное пользование общих помещений обычного дома на стороне арендодателя или ссудодателя должны выступать собственники всех квартир.

К распоряжению имуществом также относятся действия по потреблению, изменению и уничтожению объекта. Например, перестройку общих помещений следует также признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме. Согласно п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество может в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества.

Например, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.1996 N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" <*>. Для создания инвестором нового объекта недвижимости (мансардного помещения) используется общее имущество домовладельцев (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации). Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании ТСЖ. Соглашением с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.

<*> Вестник мэрии Москвы. 1996. N 16.

9.5. Государственная регистрация и технический учет кондоминиумов

Статьей 1 Закона о регистрации прав кондоминиумы отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, т.е. к объектам гражданских прав. Это следует признать одной из допущенных в Законе о регистрации прав технических оплошностей законодателя, но никак не допущением существования кондоминиума в виде единого объекта гражданских прав. Вместе с тем в качестве объектов прав и сделок, подлежащих регистрации, в ст. 23 Закона о регистрации прав правомерно указано недвижимое имущество в кондоминиуме - жилые или нежилые помещения.

Статья 14 Закона о ТСЖ устанавливает необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества, что порождает сложности при создании кондоминиумов и ТСЖ.

Серьезная оплошность усугублена к тому же и очевидным недоразумением: в п. 1 ст. 14 Закона о ТСЖ установлена необходимость представления при регистрации кондоминиума паспорта домовладения, который в соответствии с п. 3 этой же статьи должен содержать запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в ЕГРП. Ответить на вопрос: что первично - учет или государственная регистрация кондоминиума, сложно.

Техническую инвентаризацию домовладений осуществляют БТИ, которые могут описать границы комплекса и его состав: жилые, нежилые, технические и вспомогательные помещения, иное общее имущество дома (домовладения) в соответствии с функциональным назначением. Очевидно, в ст. 14 Закона о ТСЖ подразумевается следующий порядок. Сначала обычный технический учет с составлением паспорта домовладения, затем - государственная регистрация кондоминиума в учреждении юстиции с предоставлением такого паспорта и лишь потом - "преобразование" обычного домовладения или иного объекта технической инвентаризации в кондоминиум: внесение в технический паспорт записи о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в ЕГРП. При выдаче выписок, выкопировок и технических паспортов на отдельные помещения органы технического учета должны указывать на вхождение помещений в состав кондоминиума.

Требования к паспорту домовладения установлены п. 3 ст. 14 Закона о ТСЖ. Паспорт должен содержать необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в Едином государственном реестре;

реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;

при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения;

почтовый адрес домовладения;

топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций;

историческую справку: год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

Например, в Москве введен технический учет кондоминиумов, сведения которого должны использоваться для регистрации прав домовладельцев на помещения и другие объекты в кондоминиуме.

Учет кондоминиумов в Москве проводится на основании общих описаний кондоминиумов, утверждаемых префектами административных округов по представлению глав районных управ. В техническом паспорте кондоминиума описывается состав и основные характеристики кондоминиума: адреса и кадастровые номера зданий, площадь земельного участка, управляющая организация, технические характеристики зданий, в том числе площадь и состав объектов нежилого фонда, площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему имуществу кондоминиума. Волеизъявления домовладельцев для "формирования" кондоминиума не требуется. Заключение по земельному участку - обязательное приложение технического паспорта кондоминиума, но права землепользования оформляются после создания домовладельцами ТСЖ. Если домовладельцы отказываются образовать ТСЖ, то на общем собрании должно быть принято решение о передаче полномочий на оформление прав домовладельцев на земельный участок уполномоченной городом службе заказчика.

В данном примере пропущены ключевые моменты образования кондоминиумов - оформление земельных правоотношений, определение перечня общего имущества и долей участия домовладельцев. Без волеизъявления домовладельцев нельзя оформить земельные правоотношения. Если домовладельцы не образуют ТСЖ, то собственники жилого или нежилого помещения в кондоминиуме могут стать землепользователями либо получив участок в общую долевую собственность, либо на основании договоров аренды. Договоры должны быть заключены в соответствии с ГК ими лично или через представителя. Гражданским законодательством передача общим собранием полномочий "уполномоченной городом службе заказчика" на заключение договора не предусмотрена.

9.6. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме 9.6.1. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме

Существование кондоминиума определяет особенности государственной регистрации прав и сделок с принадлежащими домовладельцам объектами и с общим недвижимым имуществом. Задача государственной регистрации - отражение в ЕГРП режима объектов, входящих в состав кондоминиума, с целью соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в кондоминиуме.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации прав устанавливается, что внесение в ЕГРП записи о регистрации права собственности на конкретное помещение одновременно является регистрацией права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли от регистрации права на объект в составе кондоминиума.

Приказом Минюста России от 27.06.2003 N 152 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах <*>. Порядок регистрации основан на следующих положениях.

<*> РГ. 2003. 12 июля.

1. Государственная регистрация кондоминиумов не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим недвижимым имуществом в кондоминиуме:

индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных домовладельцев, в том числе ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для эксплуатации дома;

общее недвижимое имущество - земельные участки, здания, помещения, являющиеся общей долевой собственностью домовладельцев.

Регистрация прав на иное общее имущество многоквартирного дома - лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование отдельно (пообъектно) не проводится.

2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на входящие в кондоминиум земельные участки, многоквартирные дома, иные здания и сооружения объединяются. В свидетельстве о регистрации права общей долевой собственности в графе "Объект права" указываются сведения обо всех общих объектах недвижимости.

3. Регистрация права на общее имущество в кондоминиуме обязательна в случае:

создания кондоминиума (при строительстве или реконструкции недвижимости с целью создания кондоминиума);

приобретения общего земельного участка;

совершения сделок по передаче его в пользование (например, аренду на срок не менее одного года);

установлении ограничения (например, сервитута);

возведения нового объекта.

4. Регистрация права на общее имущество во вновь созданном (построенном, реконструированном) кондоминиуме возможна только после регистрации возникших прав домовладельцев на принадлежащие им индивидуальные помещения.

Регистрация прав домовладельцев на индивидуальные помещения не требуется в случае:

передачи домовладельцам в долевую собственность земельного участка в кондоминиуме в существующей застройке;

регистрации права долевой собственности на общее имущество кондоминиума в существующей застройке, если права домовладельцев возникли до 31 января 1998 г. (до вступления в действие Закона о регистрации прав).

5. При регистрации права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме в графе "Правообладатель" указывается "Домовладельцы".

6. Свидетельство о регистрации права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме выдается:

только тем домовладельцам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;

в случае, когда право на общее имущество регистрируется впервые.

В дальнейшем сведения о долевой собственности на общее имущество указываются в свидетельстве о регистрации права домовладельцев на принадлежащие им индивидуальные помещения.

7. В свидетельстве о регистрации прав домовладельцев на индивидуальные помещения наименование объекта права дополняется словами "в кондоминиуме", в графе "Вид права" указывается "доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме в размере. ". Сведения о включении помещения в состав кондоминиума и размер доли в праве собственности на общее имущество также указываются в случае предоставления информации из ЕГРП - в выписках и справках.

9.6.2. Документы для государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество в кондоминиуме

Для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество в кондоминиуме, в том числе на передаваемый в общую собственность земельный участок, необходимы следующие документы.

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (в отношении каждого объекта общего недвижимого имущества). Заявление может быть подано:

всеми домовладельцами непосредственно или через своих представителей (например, в случае незначительного размера кондоминиума и ограниченного числа домовладельцев);

представителем всех домовладельцев;

представителем товарищества собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме.

В случае подачи заявления представителями домовладельцев дополнительно представляется документ, подтверждающий их полномочия, например, решение общего собрания домовладельцев, принятое в соответствии со ст. 22 Закона о ТСЖ. Председатель правления ТСЖ представляет решение правления об его избрании и устав товарищества.

2. Документ об оплате государственной регистрации права (подлинник и копия).

Размер платы за регистрацию права долевой собственности всех домовладельцев на один объект недвижимости определяется нормативным правовым актом субъекта РФ и не может превышать пределов, установленных Постановлением Правительства РФ от 13.10.03 N 620, т.е. 500 руб. для физических лиц.

3. Решение общего собрания домовладельцев (или их соглашение) об определении долей участия (долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме), а также о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимости, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях.

Данные сведения могут быть указаны в приложенном списке домовладельцев, который может быть удостоверен:

председателем ТСЖ, иного объединения собственников, созданного для эксплуатации многоквартирного дома;

самими домовладельцами (при отсутствии названных организаций).

В списке рекомендуется указывать основания приобретения домовладельцами помещений (договоры, свидетельства о праве на наследство и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, в том числе учреждении юстиции.

4. Правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество в кондоминиуме, в частности:

акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев;

акт ввода в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений;

договоры купли-продажи общих зданий и сооружений.

Если регистрируется существующее в силу закона (ст. 290 ГК) право долевой собственности на общие помещения многоквартирного жилого дома, то основанием для внесения регистрационной записи могут быть: паспорт домовладения с описанием общих помещений; описание общего имущества, представленное в орган по регистрации юридических лиц для регистрации ТСЖ.

5. Паспорт домовладения, составленный в соответствии с п. 3 ст. 14 Закона о ТСЖ. Паспорт представляется один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление не обязательно. Повторное представление паспорта домовладения требуется в случае изменения состава кондоминиума или объектов в его составе.

6. Для регистрации прав на земельный участок, предоставленный домовладельцам или ТСЖ, необходим кадастровый план данного общего участка.

7. Для регистрации прав на иное общее недвижимое имущество необходим план этого объекта (объектов) - удостоверенный БТИ план общего здания, сооружения, помещения.

Если план и описание здания, сооружения, нежилого помещения общего назначения содержится в паспорте домовладения, дополнительного его представления не требуется.

9.6.3. Примерные регистрационные действия

Рассмотрим порядок государственной регистрации на следующих примерах.

Пример 1. Кондоминиум в доме ЖСК. Занятый домом земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании ЖСК, сверхнормативная территория не передается. Общим помещением дома является подвальное помещение, которое решением общего собрания домовладельцев передается в аренду. Действия:

1) регистрация права долевой собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме (по заявлению председателя правления ЖСК);

2) регистрация договора аренды подвального помещения (по заявлению председателя правления ЖСК, арендодатель - ЖСК);

3) внесение изменений в существующие записи о правах на квартиры - указывается нахождение квартиры в кондоминиуме (наименование объекта - "Квартира в кондоминиуме");

4) при дальнейшей регистрации прав домовладельцев на квартиры, а также при выдаче информации из ЕГРП указывается "Квартира в кондоминиуме" и размер доли участия;

5) при продаже или мене продавец обязан сообщить покупателю сведения о расходах по содержанию и эксплуатации квартиры и общего имущества в кондоминиуме.

Пример 2. Кондоминиум в многоквартирном доме в существующей городской застройке. Занятый домом земельный участок передается в долевую собственность жильцов. Сверхнормативный земельный участок передается в аренду ТСЖ. Действия:

1) регистрация долевой собственности домовладельцев на общий земельный участок;

2) регистрация договора аренды сверхнормативного земельного участка ТСЖ;

3) внесение изменений в существующие записи о правах на квартиры - указывается "Квартира в кондоминиуме";

4) при дальнейшей регистрации прав домовладельцев на квартиры, а также при выдаче информации из ЕГРП указывается "Квартира в кондоминиуме" и размер доли участия;

5) при продаже или мене продавец обязан сообщить покупателю сведения о расходах по содержанию и эксплуатации квартиры и общего имущества в кондоминиуме.

Пример 3. Вновь создаваемый многоквартирный дом - кондоминиум. Земельный участок отводится застройщику - ТСЖ по договору аренды. Согласно проекту общее помещение дома - подземный гараж. Будущие домовладельцы заключили инвестиционные договоры о финансировании строительства с обязательством передачи им застройщиком помещений в собственность. Инвестиционными договорами предусмотрена оплата и приобретение доли в праве собственности на подземный гараж (машиноместо). Строительство квартир финансируют физические лица. Строительство встроенного помещения магазина финансирует юридическое лицо. Административное помещение предназначено для правления ТСЖ. Действия:

1) Регистрация договора аренды земельного участка ТСЖ.

2) Регистрация прав домовладельцев на жилые и нежилые помещения в доме:

- регистрация прав физических лиц на оплаченные ими квартиры;

- регистрация права собственности юридического лица на помещение магазина;

- регистрация права собственности ТСЖ на административное помещение.

3) После регистрации прав на все помещения в кондоминиуме по заявлению ТСЖ, создавшего кондоминиум, регистрируется право общей долевой собственности домовладельцев на подземный гараж. Номер машиноместа при регистрации не указывается, поскольку в соответствии со ст. 247 ГК пользование и владение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников общей собственности. Домовладельцы вправе самостоятельно распределить машиноместа в подземном гараже или определить иной порядок его использования в соответствии с целевым назначением.